2006年3月大连市典型住宅指数报告

房天下  作者：   2006-04-26 18:19

[摘要] 编者按：“全国城市典型地产指数系统”在中房指数系统理论体系和框架的基础上，对典型地产项目进行特性分析达到对房地产市场的反应与监测，是中国最权威的房地产量化分析指标体系，不仅是反映中国城市房地产市

编者按：
“城市典型地产指数系统” 在中房指数系统理论体系和框架的基础上，对典型地产项目进行特性分析达到对房地产市场的反应与监测，是中国最权威的房地产量化分析指标体系，不仅是反映中国城市房地产市场状况的晴雨表，而且是购房消费的重要参照系。“城市典型地产指数系统”目前覆盖北京、上海、广州等２７个主要城市，定期发布中国主要城市的房地产价格指数，是国际国内房地产投资、开发和置业投资的权威依据。

今年，典型地产指数系统落户大连。为了做到大连典型住宅指数研究对购房者消费需求的正确引导，大连典型地产项目评选活动经过严格评选，按照特色强、信誉好、手续全、质量佳、服务优的标准，选出具有代表性的典型样本项目，包括：康派、东特•星中环、运达•嘉洲阳光、万科假日风景、壹品星海、小平岛、林语家话、碧海•尚城、乾豪•东城天下。这九个具有代表性的样本项目在今年春交会期间公布，于３月２３日举行了隆重的颁奖仪式。这九家样本项目以其鲜明的区域代表性成为大连典型地产指数项目的代言者，它们作为各片区的标杆性典型项目参与典指月报的发布，以自身的价格走势反映大连房地产市场微观与宏观状况，成为大连房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的风向标。

一 大连典型住宅指数分析

典指综述

大连典型住宅指数系统是一套对大连房地产价格走势进行调查、研究、预测的科学体系，是在中房指数系统理论体系和架构的基础上，通过对大连各区域房地产项目的典型特性分析（其中最重要的是价格），从局部到综合反映大连房地产市场微观领域的态势及走向，并通过各区域市场的反映达到对整个大连房地产市场的反映和监测。

为了做到大连典型住宅指数研究对购房者消费需求的正确引导，中房指数系统根据大连的地理位置、房地产发展状况、各区域居民的消费水平以及购买水平，将大连房地产市场划分为14个片区，如下图所示：

2006年3月大连典型住宅指数为1000点，各片区指数1000点，典型样本项目均价为5861.6元/平方米。其中云集众多高档楼盘的星海湾区均价，为9093.6元/平方米。

市场综述

１） 市场供应迎来高峰

２００６年３月，大连市２００６年春季房交会顺利召开，大连新楼盘供应市场迎来了今年的次活跃期。三月份大连市内四区共有２１个新项目入市。其中甘井子区９个、沙河口区７个、中山区４个、西岗区１个。

目前大连市区在售楼盘为１０７个，其中甘井子区３６个，沙河口区３４个，中山区２５个，西岗区１２个。占在售楼盘比重分别为３３．６％、３１．８％、２３．４％、１１．２％。其中甘井子区以及沙河口区仍旧是目前大连楼市重点区域，二者供应量均为市区总量的１／３左右。而中山、西岗两区目前的项目主要为旧城区改造项目，受历史以及土地稀缺性因素影响，两区域新投入楼盘一直保持量少价高的趋势。

２） 市内４区甘井子区交易量居首

３月整个大连市内４区共成交２６７６套住宅，其中甘井子区以１２３９套位居首位，成为交易的热点地区，成交面积为１０．８万平方米，占总成交面积的４４％，成交金额４．４亿元。沙河口区成交７５６套，成交金额３．３亿元。西岗区与中山区成交面积则分别占总量的１５．１％与１４．２％。

３） 均价４５００－６０００元／平方米成为主流

３月大连市内４区交易均价为４８９８元／平方米。在成交的２６７６套住宅中，位于３０００－４５００元／平方米和４５００－６０００元／平方米的套数分别为８５５套和８６５套，分别占总套数的３２％和３２．３％。而高于７５００元／平方米的住宅３月共成交２１５套，占总交易套数的８．０％。其中４５００－６０００元／平方米的价格区间共交易３．９亿元，占总交易额的３２．２％。

二、重点区域典型住宅项目分析

本月我们对大连部分房地产热点、重点区域进行重点监控，对其房地产市场进行综合分析。

“大大连”战略初现 优质大盘势不可当
   
典型片区：小平岛区、金州区、开发区、旅顺区

样本项目：小平岛、碧海•尚城、乾豪•东城天下

随着２００５年大连房地产市场在国家宏观调控的大背景下的持续发展，大连市内四区房地产空间的缩小，市场竞争的加剧，“大大连”总体规划的引导，令小平岛、金州区、大连开发区、旅顺等区域的房地产市场正经历着空前繁荣的大发展。

其中，小平岛区域位于旅顺南路大连城市轻轨的终点站，距市中心１７公里，距机场１８公里，距旅顺２８公里，是大连市政府规划的信息产业带的龙头地段。小平岛环山临海，空气质量极佳，经过填海改造后，拥有地势微缓、线条优美的人工海岸线，成为大连西部和西南海岸线上房地产和旅游开发的又一个重镇。３月该片区新推出的军产房价格已达到３７８０元／平方米。

金州区位于规划中的大连新市区中心位置，作为大连主城区的功能延伸地，是大连市农业现代化先行区和东北地区区域性物流集散地。自２００５年９月后，金州的房价约上涨了６００－７００元／平方米，涨价与热卖构成了金州楼市的火爆局面。３月该片区项目均价为３２３０元／平方米。

大连开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山（大和尚山），与金州区接壤；南濒黄海，与长山列岛隔海相望；东与金州区登沙河镇相连；西接金州，与甘井子区大连湾镇。目前开发区已发展成为大连市新市区的主体和新增工业企业布局的主要空间。开发区房地产市场同样蓬勃发展，成为市内需求向周边区域“外溢”的主要地点。３月该片区项目均价为４０３０元／平方米。

旅顺片区同样拥有良好的产业环境和交通体系，以及的自然环境，在住宅均价上，又相对较低廉，３月该片区项目均价为３２７６元／平方米。

众多开发商竞相进入各个区域，新兴楼盘层出不穷，而其中超级大盘则以规模化优势表现突出。

２００４年３月１２日，安达圣岛集团以二十二亿元地价摘牌小平岛开发项目，该地块总规划面积１２７．６万平方米，是集居住、旅游、餐饮、购物、休闲度假为一体的大型复合型地产项目。项目整体开发将分四期，一期开发的“地中海阳光”为中低档住宅，二期为中高档住宅，三期别墅区，四期为商贸公建区及观海公寓，开发商将充分利用海洋资源，提升区域整体价值。小平岛自拿地以来一直倍受关注，目前市场预计小平岛的均价不低于６０００元／平方米。

紧邻金州体育场南的金州区典型样本楼盘碧海尚城，同样是金州区的标志性大盘，提升了区域的地段价值。该项目由１１栋板式高层组成的围合式建筑组团，包括高级住宅１５万平方米、小户型公寓１万平方米、商业公建５．３万平方米。周边幼儿园、小学、重点中学环绕，交通快捷便利，引入商业航母——大商集团合力打造新城市中央商业大道，２万余平方米国际一流的大型购物广场“大商新玛特超市”将于２００６年５月隆重开业，３万平方米的ＢＬＯＣＫ商业街区也将陆续推出。

位于大连经济开发区内的典型样本楼盘乾豪•东城天下占地约３０余万平方米，规划总建筑面积达５０余万平方米。项目建设是以住宅为主，辅以配套商业和生活设施的综合生活小区，打造优质的宜居环境。项目一期均价３７００元／平方米，价３２８０元／平方米。２００５年３月２３日，乾豪•东城天下二期正式开始认购，３０００套同步推出，户型面积在５０－１３５平方米左右，力求经济实用，价格在一期基础上会有小幅上扬。

而旅顺区新推出的项目，如华通•和平海岸、海山中拥、鑫馨佳园、汤泉•香格里亦为该区住宅市场继续加温。

点评：以上４个区域相对不具有市区内成熟的综合商业等公共配套，而大盘开发自身规划完整的功能系统能实现产品的高度综合性品质，令社区配套更为完善：包括完整综合商业体系（物质购买、服务购买、文化购买等）、休闲娱乐体系（公园区、酒吧街、娱乐街、其他休闲设施等）、商务及相关产业体系等；建设单位成本相对低廉；各种档次提供多种选择（普通住宅、高级公寓、别墅等），将区域价值尽可能开发利用，得以全面提升。因此，大盘项目的锐不可当势头仍将继续。

产业发展 推动区域价值

典型片区：软件园区 

样本项目：康派

软件园区域是近几年成长起来的高知人群聚集的区域，它是依托大连建设国际软件名城的机遇和发展高新技术产业尤其是软件产业的利好政策而迅速崛起的大连人向往的人文居住高地。有数字统计，目前在方圆几公里的软件园区域已聚集了软件企业２５６家，其中世界５００强企业就有１６家，区域内ＩＴ从业人员已超１２０００人。高素质高品质企业的聚集带来的高知人群密度、世界知名企业分布的单平方公里高密集量、突出的国际化色彩不仅给区域市场提供了更好的承接，更赋予了软件园与市内其他区域在人群、市场容量方面的多重竞争优势。

３月该片区典型样本项目均价为６５９８元／平方米。典型样本项目康派推崇高品质家居生活，设立会员俱乐部，并根据高质生活标准和国际化人群的特点，有针对性的选择国际知名品牌进入。主要引进国际、国内知名的具有良好经营业绩和品牌度的各类餐饮、酒吧、音乐空间、咖啡店等，同时融合各类休闲吧，更好的契合商业街区的国际氛围更好的烘托出国际商业气氛。

“西拓”空间 兼具人文、自然

典型片区：西山水库区

样本项目：万科假日风景

随着“大大连”概念的提出，“两城三星”和“西拓北进”的空间发展模式令大连宜居空间不断拓展。西山水库周边区域，随着西郊生态森林公园则成为城市的新宜居住宅聚集带。位于大连市西部，有大连市后花园之称的西部山系则拥有山、水、林、自然与人文、教育优势，交通和配套的升级也令选择该区域的居民不断享受新兴住区的实惠。

西山水库区典型样本项目万科假日风景依山傍海，规划设计充分尊重自然景观，通过社区形态的组织，力求建成一个自然、生态的高品质社区。目前该片区项目均价为４７９０元／平方米。建筑形式以多层为主，小高层为辅，并配有其他万科集团设计的产品－－集团标准化的力作ＲＳ户型都将在项目中得到充分的体现。项目将实行分期开发，其中一期产品主要以５层的多层为主，户型以８５平左右的二房和１２５平左右的三房为主。项目一期预计２００６年７月份将正式销售，２００７年年中交房，该项目目前已开始进行客户登记，预计均价在６０００元／平左右。

成熟生活社区 主打高效户型

典型片区：周水前区

样本项目：东特•星中环

随着大连楼市的节节高涨，在居住热门地段开发商适时推出经济实用的高效户型，以相对较低的总价倍受青睐。

周水前区作为成熟的商业居住区，周边公交线路密布，是连接国际空港与市中心的通道。这里延续了浓郁的住宅氛围，和无限的发展空间－－西安路、刘家桥、周水前，汇聚了大连老都市的居住传统和新城市的生活要素，几代人居住的历史造就了成熟的氛围和厚重的文化，新与旧的交融之处，形成一片大连独有的新主流住宅区，随着华北路的改造，这里已经逐步成为新城市的中心地带，带动更旺盛的人流与商机。

３月该片区典型样本项目均价为４８７０．８７元／平方米。典型样本项目东特•星中环主打５０～１１０平方米高效户型，包括４９．５３平方米的一居，６０、７０平方米的二居室，８０多平方米、９０多平方米的三居室户型，１００平方米三房二厅住宅，在居住舒适的条件下，化的利用空间，且功能齐全、坐享舒畅。与同期市场产品相比，１８层公寓住宅东特•星中环不仅从建筑风格、规划风格，户型设计、商业配套风格和布局等方面均呈现出鲜明的都市风格，更以实用居住的户型脱颖而出。

依托区域发展优势 蕴含巨大前景

典型片区：东港区

样本项目：运达•嘉洲阳光

位于东港区的典型样本项目楼盘运达•嘉洲阳光力争控制小户型成交总价。该项目户型从一室的５３平方米到跃层的３１０平方米，设计上强调实用与居住舒适度，让购房者拥有更广泛的选择空间。其中项目近期即将推出部分中小户型组团，建筑面积从５３平方米～７５平方米，总房价控制在３５万元～７０万元的区间内。这些小户型组团的“雅致空间”，限度的提高房屋的实用面积，让小户型不仅成为投资更成为居住。

从２００５年底政府对东港区域进行搬迁起，东港规划进入了实质性阶段。新东港将以水景、花园两大要素作为景观规划设计的主题，吸纳３０．８２公顷中高档住宅区、７．８９公顷公园绿地、１３．２公顷沿海休闲绿带和１０．４２公顷文化娱乐用地，拥有扩展后长度达３公里的人民路，４公里长滨海亲水岸线，跨海大桥，游艇港、景观台、景观防波堤坝和人工海水浴场岸线等。改造后的东港将成为一个集商贸、旅游、居住、观光为一体的国际航运中心的中心商务区。预计该典型样本项目均价为７５００元／平方米。

星海湾豪宅挑战高端

典型片区：星海湾区

样本项目：壹品星海

以亚洲的公共广场——大连星海广场为核心的星海湾区，凭借其优厚的地理位置和良好的自然环境，众多开发的房地产项目不断挑战产品水准的高端，其供应对象也以社会中的商贾富裕人士、海内外投资客群为主。３月该片区项目均价为９０９３．６元／平方米。该区域开发项目众多，项目的空前聚集，也为众开发商留下了较大的创新压力。

该区域典型样本项目壹品星海园林景观由全球五大知名景观设计公司之一的贝尔高林设计，步移景换；大开间，小进深的阳光户型，让生活充满阳光。作为大连大中产居住社区，一期的入住营造了良好的社区氛围。项目位于星海广场西侧，正南方面对碧海，背倚青山。项目一期占地面积１２万平方米，建筑面积３８万平方米，距海最近处只有３００米，地理位置极佳，共有５栋大高层、６栋小高层，目前一期已全部售罄，二期壹品星海•新座即将启幕。大连典型住宅指数系统将对该项目进行长期跟踪监测。

传统区域焕发活力

典型片区：中北区

样本项目：林语家话

近年来，大连房地产市场的快速发展，不断伴随着旧城改造与企业搬迁。而作为大连市区中北部的传统工业区——甘井子区，也不断焕发生机与活力。大连中北部近年来屡屡有新盘上市，取的都是该地段出行便利、闹中取静之势。从价位上看，该区域价格也快速增长，２００３、２００４年中信•和兴家园、谷和温馨苑均价在３０００元／平方米以下，而近两年来尤其是亿达世纪城的出现，将该区域的地段价值做了极大的提升。而亿达世纪城二期——林语家话更是在２００５年中国家对地产行业宏观调控时期高调入市，定位更具人文、自然气息，均价已经达到６４００元／平方米。

典型样本项目林语家话项目共２１栋住宅建筑，以９－１０层小高层建筑为主。建筑风格简捷、稳重；景观设计以海洋、岛屿等城市自然景观元素为原形，利用小高层的大楼间距营造立体岛状景观；户型设计以大连的气候条件、北方人的性格特征为依据，主张方正、开畅，注重通风、采光、防潮等性能，空间尺度以北方人的生理尺度和家居尺度为依据，保证了住宅产品的舒适型。

根据市场需求情况，林语家话３月份推出了２３０套面积在９９～１２０平方米之间的市场稀缺产品，以经济与舒适的完美结合赢得了市场的欢迎，一个月时间交纳意向金客户已达３００余组。

附：三月典型指数样本项目基本情况表

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