[摘要] 近半月特别是近一周以来，不仅成都的个别区域，而且北京市场的局部区域的成交量较11月也出现不平衡式成交量回稳的迹象。虽然这种局部或短期现象不能说明整体行情趋好，但是结合11月底央行下调准备金率，以及近期成都、天津、北京等地的部分银行开始回调首贷利率的举动略可管中窥豹。
受持续紧缩的货币政策影响，从10月中旬开始，各大国有、民营及外资银行在资金全面遇紧的条件下，均不同程度地上调了首套房贷利率，根据贷款人资信和贷款额度不同，首贷利率普遍上浮10%－30%。在银行吹灭楼市最后一盏明灯之后，导致从2010年4月开始的限购政策进一步升级，不仅改善性购房贷款大幅上升，而且首次购房贷款亦不堪重负，从而导致中国楼市如摧枯拉朽之势，接二连三地出现“哀鸿遍野”的惨象。
而本次甚称中国楼市发展转折期的调控，经历约1年半后在今年7月，首先从上海、深圳、温州等国内一线高房价城市拉开帷幕，然后在“金九银十”的梦想破灭之后，迅速向成都、青岛、杭州、南京等二线中心城市蔓延，时至今日，如秦皇岛、达州等部分三、四线城市也加入到量缩价跌的行列。中国楼市哀声叹气的接力棒，正在一棒接一棒地从一、二线城市向三、四线城市传递。
而这场甚称比2008年金融危机之时更厉害的楼市危机，发展至今，个别一、二线城市在经历10月、11月的价格猛跌之后，虽然成交量还未取得明显回升，但是价格已几本处于相对稳定的状态。成都等二线城市的部分区域的个别楼盘，在11月30日央行近三年首次下调存款准备金率之后，成交量呈现不规则式小幅回升，在经历前期大幅调价之后，近半月以来，绝大部分楼盘已经回归平稳状态，在量价下跌的通道中暂时刹车。
而在笔者看来，近期个别一、二线城市的个别高性价比楼盘开始呈现不规则式回暖，虽然不能代表这些楼盘真的进入市场回暖期，但是这些迎合刚性需求、以中小套型为主、占据较好位置的高性价比楼盘，出现这种新的迹象是有因可循，或者可以从前瞻的角度找到些许“未来答案”。
而、在全球经济持续低迷和欧债危机升级的国际背景下，中国等新兴经济体也身受连累，经济发展速度正在下降，国际热钱在近两月以来加速流出，市场对中国等新兴经济国家因经济减速所带来的潜在隐忧正在加重。近来，国际投行正在集中高调唱衰中国，人民币汇率在近十天来一改过去持续的神话，连续数日跌停，一场中国式的货币战争正在国际金融炒家的阳奉阴违下打响。复杂多变的国内外环境，决定了中国必须“稳”字当头！攘外必先安内是“稳”增长、“稳”民生、“稳”信心的前提。
而第二、在乱象丛生、内乱重重的国内外环境下，为了防止经济大幅滑坡给增长、就业、内需、稳定等带来的一系列连锁反应，在经历了约一年的货币紧缩政策，通胀水平初步得到控制之后，为了保证市场流动性来发展经济，可以预见2012年国内将在“稳”的基础上向市场适量宽松地注入资金，准备金率和利率将双双进入下行轨道。在目前匈牙利等国进一步掀起东欧债务危机，国内形势进一步走向复杂，欧洲数国再一次联合行动之际，笔者认为，农历春节之前，中国还至少有一次准备金率下调的机会。
而第三、在市场流动性逐步放松的趋势下，虽然再也不会出现货币一边倒的现象，但是房地产的资金困局会得到一定程度的缓解。据了解，近期成都、天津、北京等地的多家银行已经将10月中旬开始的首贷利息上浮10%－30%的政策向下回调到基准利率，将二套房贷利率从此前的上浮20%-60%向下回调至10%－15%。在上浮贷款利率的全面回调趋势下，近一周来，个别刚需高性价比楼盘的成交量与11月份比较有所回升。这虽然只是迹象，但至少可以说明首贷利率集中回调的大幕已经全面拉开。
而第四、近日成都、天津、北京等地的工行、建行、中行已经陆续回调首贷及二贷利率，这种现象与11月30日央行下调准备金率0.5个百分点所释放的4000亿元流动性有关，在2012年国内货币政策“稳”字当头和适度宽松的趋势下，市场的资金困局将得到较大程度的改善。笔者预计，以打折方式针对首次购房的贷款利率优惠将很快在各大银行铺开，从近日个别银行的实际行动看，已经出现对资信较好的首贷购房者进行基准利率9折的优惠。
而第五、12月12日至14日三天，中央经济工作会议正在召开，此前虽然中央已经为会议提前定调，并重申继续坚持房地产调控政策不动摇，让房价回归到合理水平。但是，在笔者看来，这更多体现了政府担心政策放松之后房价报复性反弹的“敲山镇虎”之法，在没有针对房地产长期稳定的可替代政策出台之前，限购虽然不会在明年取消，但是针对首次置业和二次改善需求的购房政策一定会在2012年上半年出现不同程度的松动。目前看来，针对首次置业的信贷政策、税收政策调整日期正在临近，“首套、首贷”的好日子不会遥远。
而第六、笔者在上篇博文“2012年将真正成为中国楼市的刚需年”中谈到，为了坚持稳增长、保民生、促稳定的发展大局，从国家的政策引导和市场需求两方面考虑，政府会将刚性需求、首次置业、中小户型作为明年楼市的方向，在不取消限购政策或局部改良限购政策的条件下，既防止多套房购房者重回市场再次推高房价，又充分调动真实需求的人积极参与到市场中来，采用信贷宽松和税收减免等方式，进一步鼓励他们买房置业。
而第七、在首套房贷上浮利率回调甚至小幅优惠的预期下，笔者认为，在刚性需求仍然较大的部分一、二线城市继前期价格猛跌之后，元旦至春节或将迎来成交量局部回暖的现象，虽然近期个别楼盘已经出现这种情况不能代表市场共性，但是，在国家政策和真实的市场需求的作用下，从2012年二季度开始，具有较高性价比、适合刚性置业的楼盘将会首先走出市场的低谷进入稳定增收的状态。
而第八、针对当前部分三、四线城市也进入极度低迷的状态，在笔者看来，这是在“大棒政策”调控下的一次必然过程，并不值得大惊小怪。近三年中国房价普遍涨幅的三、四线城市出现人气冷清、销量下跌、价格走低等现象，是接力了一、二线城市的回调大棒，只要当地楼市仍以刚性需求为重要支撑力量，排除一味追求阔气而又没有真正品质可言的楼盘外，这种短暂的回调会随着“2012刚需年”的到来，慢慢回稳。
一、二线房价过高的城市首先跌，三、四线涨得太快的城市跟着跌，中小型公司因资金链告急哭声一遍，大公司在弃价保量的压力下叫苦连天，卖地为生的地方政府在连续流拍的土地中穷得叮当响，买了房的人看到房价跌大吵大闹，没有买房的人看到还在跌更加不敢买……正在遍地怨声载道之时，英雄救美的“救世主”蠢蠢欲动了！在救人也得看人脸色下，为了再不因救错人而丢脸，看来这次救的不是其他人，而是首次买房的“穷苦人”和为穷苦人修房的“好当家”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
