[摘要] 本周，央行部署2012年重点工作，其中专门针对住房信贷提出要求，强调要“继续落实差别化住房信贷政策”，要“满足首次购房家庭的贷款需求”，要“继续加大对保障性安居工程的支持力度”。
本周央行部署2012年重点工作，其中专门针对住房信贷提出要求，强调要“继续落实差别化住房信贷政策”，要“满足首次购房家庭的贷款需求”，要“继续加大对保障性安居工程的支持力度”。
央行是金融监管机构，是银行的银行，是货币政策的制定者，但具体执行由商业银行进行，政策的制定与执行不可避免地存在差异和扭曲。去年这种住房信贷政策在执行过程中的扭曲表现得非常明显。
再看保障性安居工程的建设，去年在各级政府的努力下，开工建设目标已经顺利完成，但过程中出现的问题也不少，其中金融部门保障房建设的支持还不足。如承担保障性安居工程的不少企业，反映地方政府承诺的贷款和回购款项难以及时到位，开工后，后续资金不足，项目进度很难保证；有的企业通过信托等渠道融资，轻则要承担较高利息的负担，重则会形成新的“三角债”链，影响到众多企业的正常经营。
银行信贷，一方面出于调控需求，要收紧信贷，另一方面保障房建设又需要大量资金，需要放松信贷；一方面商业银行贷款要盈利化，另一方面保障房建设又要求微利，甚至无利。种种矛盾的现实导致金融系统在支持保障房建设方面力度不足。
2011年以来，一直有争论，即房地产市场到底该走哪条路，是以市场化商品房道路为主，还是以政府主导的保障房道路为主，抑或两者并行。历史已经证明，大包大揽的政府保障模式是走不通的，完全市场化模式也存在房价上涨过快、资源向少数人集中的问题。因此，发展普通商品住房、支持保障性安居工程、完善税制、抑制投机购房成为当前房地产市场发展的主要思路和方向。
但在具体执行时，商业银行却并不区分普通商品住房还是非普通商品住房，而是造成全行业资金紧张，银行对开发企业的信贷占资金来源的比例持续下降。现实情况是，在获得信贷的额度和方便度上，央企胜于一般国企，一般国企胜于民企。
本次央行新政策强调要支持普通商品住房建设，支持首套房信贷需求，执行差别化信贷政策，支持保障房建设，实际是对去年商行信贷执行思路的一个校正，也符合中央经济工作会议的相关精神，有利于房地产市场的稳定发展。从政策本身看，央行新政是顺市场潮流而动的，然而，正如上文所述，好的政策还需下面坚决的执行，否则极有可能产生执行的游离，甚至政策的异化。
中央经济工作会议定调今年经济政策依然执行“积极的财政政策和稳健的货币政策”，但同时也强调要适时适度微调预调。这实际上给日后政策调整打下伏笔。在CPI触顶回落的情况下，央行的货币政策工具的使用范围将逐步拓宽，除了降低存款准备金率和央票回购，降息也在操作范围之内。
相对2011年，今年货币政策将结构性放松，贷款总量上升是大概率结果。商业银行“手中有粮，心中不慌”，对于央行新政的执行也会更加游刃有余。这是一个各方乐见的趋势。在信用货币体系下，房子是实在的资产，比起相对空洞的股票、理财投资，房地产投资依然具有较强的吸引力。在完成一定的挤泡沫动作后，住房信贷依然是银行抢夺的优质资产。
（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）
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