[摘要] 如果说2011年是调控之年，那么2012年就是调控显效之年，注定了这一年的楼市既不平凡也不平静。政策方面，国家不断强调调控从严，限购仍然是卡在楼市咽喉里的一粒苦药。
如果说2011年是调控之年，那么2012年就是调控显效之年，注定了这一年的楼市既不平凡也不平静。政策方面，国家不断强调调控从严，限购仍然是卡在楼市咽喉里的一粒苦药。随之而来的市场变化是：开发商以价换量、谋求转型，购房者心态更加理性成熟、刚需开始择机出手。此外，地方政府的角色转变、房地产税收政策加速完善、保障房建设的提速……多重因素构成了2012中国楼市的复杂表情。
关键词1 合理价位
控制房价过快上涨是楼市调控的核心目的所在，2012年是楼市调控的关键年，房价能否达到“合理水平”自然是老百姓最为关切的问题。在今年的“两会”闭幕后的新闻发布会上，国务院总理温家宝明确说，“房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松”。而关于什么叫“房价合理回归”，温总理也给出了他的理解，“应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配”。
随后的楼市中掀起了一轮关于“房价收入比”的热议。人民日报《房价多少是“合理”》一文提到，目前比较流行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
要是按照这一标准，中国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市尤甚。2012年，尽管房价离“合理”还有很长一段路要走，但各种调控已经初见成效。年底更让人值得高兴的是“十八大”明确提出未来十年国民收入翻一番，提高居民收入无疑将有力助解高房价难题。
关键词2 以价换量
2012年的楼市中最流行的一句话是“谁跑的快谁就是的赢家”，认识到了调控的长期性和持久性，年初开始，品牌房企均采取了“以价换量”的销售策略。
开发商主动“以价换量”对楼市的拉动作用可以说立竿见影。以上海为例，2012年的上海住宅市场自3月之后，连续4个月出现成交量大于新增供应量。这是自2010年上半年以来，首次半年度的新增成交大于新增供应。而这样的成交情况，主要是在于那些“以价换量”项目在助推。
2012年下半年，“以价换量”仍然是中国楼市主要行情。看到了市场的变化之后，越来越多房企加入进来，加速推货、薄利多销、回流现金。在此带动作用下，11月主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面，全年房地产在“暖冬”中画上句号。
关键词3 刚需释放
如果说2009年的刚需释放是在政策引导之下产生的，那么2012年的刚需释放更多的是依靠市场自动调节。“史上最严厉”调控政策以来，楼市迅速降温，包括刚需在内的正常购房需求也同步陷入观望。2012年，随着楼市预期趋于稳定明朗，在开发商主动降价促销的带动作用下，刚性需求开始逐步释放。
刚性需求具有购房资格，购房意愿强烈，但同样对价格、信贷利率等因素极为敏感。不少楼盘价格达到了其心理预期，是本轮刚需释放的最主要原因。相关数据显示，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%，足以说明2012年楼市价格达到了一个相对底部。除此之外，多地公积金贷款政策微调、银行差别化的信贷政策、不少城市普通住房标准调整，都在一定程度上刺激了刚需出手。
关键词4 房企转型
2012年，尽管通过准确的市场预判和营销策略，大型房企销售业绩有所回暖，但房地产调控对住宅市场的影响是显而易见的。因此，不少主要以住宅开发为主的上市房企也开始角逐商业地产领域，希望以平滑风险。其中，“招、保、万、金”四大龙头房企就明确表态“从商”。万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例；保利地产计划2012年，商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地集团则表示，在每年的土地投入计划中，将安排20%的资金投向商业项目；招商地产专门分立出商业地产公司，商业地产将是招商地产未来的一个重要发展方向。
顺应市场变化，2012年品牌房企积极寻求转型，就业态而言，将逐渐从单纯的住宅开发向复合地产开发转型。
关键词5 保障房
自楼市“国八条”出台之后，保障房便成为与商品房并重的一个词汇被不断提及。根据规划，“十二五”期间中国要建设3600万套保障房，2012年制定的建设目标是新开工建设700万套以上。最终，2012年保障房建设提前两个月完成，截至目前我国在建保障房已超过1700万套，创历史之最。
随着保障房建设提速，巨大的资金投入成为越发凸显出来的一大难题。在这一方面，今年开始多个地方政府，如北京、上海、山东、武汉、杭州等地纷纷出台了“出让土地配建保障房”的规定，采取开发商配建后无偿移交政府的处理方式。
此外，为迎接未来两年保障房供应高峰期的到来，与之相关的各项制度也在这一年进行了加紧完善。今年6月，住建部发布《公共租赁住房管理办法》，保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。住建部颁布《住房保障档案管理办法》将有助于后期保障房分配的公开查询以及监督管理。
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