[摘要] 买房是人生中的幸福事，而在买卖房屋中难免会发生各种各样的买卖纠纷。为了规避麻烦，先来了解一下常见的商品房买卖纠纷都是“祸”从哪起呢？如果真的不幸中弹了，又该怎么解决呢？如何拿起法律的武器来保护自己呢？
编者按：买房是人生中的幸福事，而在买卖房屋中难免会发生各种各样的买卖纠纷。为了规避麻烦，先来了解一下常见的商品房买卖纠纷都是“祸”从哪起呢？如果真的不幸中弹了，又该怎么解决呢？如何拿起法律的武器来保护自己呢？
房屋买卖纠纷案例分析
1、农村集体土地不可擅自用于商品房开发
[案例]：某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗？
[分析]：这种“商品房”的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。
其理由：（1）根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；（２）农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续；（３）根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，即交纳入地出让金；（４）没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售，城市居民购买农民房不受法律保护。
［提醒］：（１）购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证，表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证；（２）事先可到房地产交易所官方网上查询，若网上未登记备案，则不要购买。
2、工业用地上建住宅别买
[案例]：前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼，价格低、环境好、距离市区又近，可一了解，此房土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证”，不能按揭贷款，还无法迁入户口。是买还是不买，王先生陷入了两难之中。 ”的房屋，不要购买。，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的７％的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。
［提醒］：购买商品住房土地用地性质不可忽视。工业用地国家规定使用期限为５０年，居住用地使用期限为７０年。此类房屋不享受住宅用地使用７０年期满自动续期的权利。
3、“乡产权”房屋不受法律保护
［案例］：几年前，刘女士在旅顺北路购买了一栋１８０平方米带大棚的两层“小洋房”。最近，因生意需要，想贷点款，银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予以贷款。刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。
［分析］：诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号，在农村集体土地上开发建设的房屋，由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地，没有向土地管理部门缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》，因而无法办出国家法律认可的、享有房屋所有、转让、处分、等权利，并由房地产管理部门（房地产交易所）正式颁发、国家建设部统一印制的《房屋所有权证》。一是从法律角度讲，“乡产权”房屋不受法律保护。二是从日常生活讲，“乡产权”房屋不能公证、不能贷款、无法体现个人财产。三是周边的配套设施不完善。
［提醒］：消费者在购买房屋前要弄清楚土地性质，分清居住用地、工业用地和出让土地、划拨土地的界限，要弄清房屋所有土地性质是不是国有出让土地，是不是商品住宅项目，有没有商品房销售许可证。不可听信开发商诸如“可变更为国有土地”、“可变更为产权房”的承诺，因为补办土地出让手续要通过国土资源部门的层层审核，有些集体土地变性国有土地还要经过省国土部门或国家国土部门审批，商品房经营用地还要经过招、拍、挂环节，所以存在很大的不确定性。
4、购买“合作房”、“联建房”要慎重
［案例］：贺女士通过“中介”，相中了位于郊区附近一栋合作联建二手“别墅房”，此楼独门独院、价格便宜、环境好，很快贺女士就同“中介”签订了“居间合同”。可与卖主一接洽，才知此房卖主仅有一份当初同开发商签订的“房屋买卖合同”和一张购房发票。
［分析］：（１）购买“合作联建房”，特别是农村集体土地上合作开发的联建房尤为注意，我国《土地管理法》明确规定：任何单位和个人进行建设需要使用的土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，如涉及农用土地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；（２）我国《城市房地产管理法》及有关司法解释规定：集体所有土地，经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地的所有者违反规定擅自与他人签订土地使用权出让合同的，应当认定合同无效；（３）该房屋是某开发商与村里合作开发联建，其性质为土地使用权出让的特殊形式。该村在农用地转为建设用地的过程中未办理法定的手续，不具有法律效力，其土地上开发建设的房屋无法进行办理有关房屋权属方面的证明即房屋所有权证书。
［提醒］：通过“中介”购房，首先要了解此房屋的土地性质是国有出让土地还是集体土地，若是后者，不要购买；购买二手房，还要查询卖方有无此房屋的房屋所有权证书，若仅只有一份合同和一张发票，再便宜的房屋也不宜购买。
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5、海景“地产房”买不得
［案例］：叶先生在海边看中了某“生态小区”观海房——一栋两家连体二层小楼房，有地下室、有车库、有私家花园，一、二层居住用房，每平方米4980元，一套250平方米楼房125万人民币。经了解，此楼房属于集体土地上开发的“地产房”，土地使用期只有50年，不仅办不了房屋所有权证书，而且购房时还要缴纳总房价的4——8%的土地使用费。
[分析]：（１）在集体土地上开发建设的“海景房”等“商品房”，办不了法律认可的房屋所有权证书，因为它所占有的土地是集体土地，国家法律明确规定，集体土地不能用于商品房开发建设销售；（２）由于是集体土地，没有办理土地征用和集体土地变性国有出让土地手续，没有向土地管理部门缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》、《商品房预（销）售许可证》，也就无法办理国家法律认可的、国家建设部统一印制编号的、房地产管理部门（房地产交易所）登记备案并颁发的《房屋所有权证》；（３）这些房屋所占土地往往是开发商从村或乡镇租用集体土地（一般为５０年），叶先生除了购房款外，还要向开发商缴纳购房款４％的土地使用费。而国家法律规定商品房居住用地为７０年，土地出让金包含在每平方米的房价中，由开发此商品房的开发商一次性向政府土地管理部门缴纳。
6、购买“尾房”要留神
“［案例］：前不久，小王购买了某小区一套开发商剩下的“尾房”，按规定的日期和开发商提供的有关手续到交易所办理房屋产权证书，可一了解，此套房早在一年前就被开发商抵押给了银行，非要等抵押解除后，再办理产权证。
［分析］：“尾房”产生的原因大致有三大类：一是“问题尾房”，如土地开发规划等必备手续不齐或未交开发土地出让金、户型不合理、朝向差、楼层差等有问题卖不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等没打算卖的“尾房”；三是楼盘手续等本身没有问题，但在营销开始阶段因多种原因没有获得市场认可而形成的“尾房”。碰到种类型手续不齐办不了产权证的“尾房”，房子再好、价格再低，也不要购买；户型、朝向、楼层不好，可以权衡利弊，综合考虑再行定夺；第二、三种类型，只要价格合适，可以放心购买。
［提醒］：（１）要重视尾房有关证件如手续信息的掌握，尾房的产权状况对购房人尤为重要，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰；（２）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；风险程度有多大，怎样确保解除抵押后能办到产权证；（３）如果拍卖尾房，应当弄清产权过户手续是否已办理等。
7、购买“抵债房”有讲究
【案例】：老王从某建筑公司购买了某开发公司抵债给该建筑公司的一套抵债住房，购房合同是老王同某建筑公司签的，购房发票也是某建筑公司开具的。老王拿这些手续到房地产交易部门根本办不了房屋所有产权，究竟是什么原因？
【分析】：上述里子起码出现三个问题：，房地产转让的主题问题，房地产转让的主体只能是房地产权利人，开发公司抵给建筑公司的抵债房，既没有办理房屋所有权证，建筑公司难以成为房屋权利人；而且建筑公司又不具有房地产开发资质。没有房屋销售的权利，其所签订的购房合同无主体资格，因而是无效合同；第二，房屋销售的代理问题。商品房的转让可以委托代理人办理，但必须有书面委托书，建筑公司既不受开发商的委托卖房，又没有正式的书面委托书，自己签约、开票卖房，没有任何法律效力，因而无法办理房屋所有权证；第三，房屋销售的程序问题。商品房销售必须实施房地产交易部门提供的标准示范合同文本，转让商品房必须到房地产交易本门办理合同登记备案手续和办理房屋所有权证。老王办不了产权当属意料之中。
【提醒】：购买“抵债房”要主意（1）此抵债房有无《商品预（销）售许可证》，有了此证，证明《国有土地使用证》等四证齐全，可以办理房屋所有权证；（2）签合同，开发票一定要有合法的房地产转让主体，这个主体就是开发此抵债房的开发公司，买方一定要坚持同开发公司签订购房合同，坚持开发公司提供统一的商品房销售发票，有了这两个才能进行备案、办房屋所有权证；（3）同开发公司办一个书面现金转让协议，以保证建筑公司收到款项后买方及时领取要是和房屋。
8、“合同、发票”房能否办产权
【案例】：崔女士前不久开中了某中介提供的“二手房”，地段、户型、价格都不错，但此房只有合同、发票，崔女士不知此房能否办理产权证，不敢贸然购买而犹豫不决。
【分析】：我国《城市房地产管理法》等法规明确规定，未依法登记领取《房屋所有权证》，一般这种“合同发票”房有两种情况：一种是此房已同开发商签好买卖合同，并交完款入住，开发商已在房地产交易所办理登记备案，但购房者未到房地产交易所办理购房合同签证手续，并在合同落款处盖上房地产交易所合同签证公章或办了签证手续而未及时办理《房屋所有权正》；另一种是开发商因项目手续不全或欠交土地出让金或集体上地未变性国有土地等手续而根本无法办理其登记备案手续。前一种似乎风险小一点，只要督促原房主及时办理房屋产权证后，再行通过产权过户更名缴纳各种税费后转给崔女士名下即可；后一种风险就大一些，要么只有等开发商交齐土地出让金或变性为国有出让土地等全部手续并正式在房地产交易所办理了登记备案手续后，再行购买；要么，开发商根本无法办理登记备案，购买了无法办理房屋所有权证。
【提醒】：购买“二手房”购买有《房屋所有权证》的房屋，只要房地产交易所可以过户更名转让至自己名下，就可以确保自己的权益不受任何影响。
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9、经济适用住房不满5年买不得
【案例】：袁女士通过朋友.介绍，想购买李某去年批摇号中房，位于泡崖（查看地图）小区一套经济适用住房，每平方米要价3600元。因为经济适用房5年后才能上市交易并可以办理房屋过户手续，李某提出，先签订房屋买卖合同并公证，买方缴纳全款后入住该房屋，待5年期满国家允许上市交易后，再办理房屋产权手续。袁女士犹豫不决。
【分析】：此经济适用房袁女士不仅不能购买，而且李某房屋在5年之内也不能出售。（1）经济适用房是政府供应中低收入家庭住房困难的保障性住房，在入围、摇号、选房、购买上都有一定的限制条件，每个中低收入家庭只有一次机会；（2）国家、大连市经济适用房管理办法明确规定，在办得房屋所有权证5年之后才可上市出售，购房人须按成交价的1%缴纳土地出让金，房产营业税等税费也须正常缴纳，且售房家庭不能再次申请经济适用住房；（3）《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李某与袁女士房屋买卖合同不仅是无效合同，而且无效合同根本无法办理公证手续，没有任何法律效力
【提醒】：购买类似有着严格上市交易条件的经济适用房、限价商品房、单位集资房等政策性住房的，一定要按照有关规定年限才能购买，千万不要听信“先签合同、公证、交款，五年以后再办过户手续”的承诺。否则，一旦五年中有任何闪失，受损失的还是购房者
10、经济适用住房不满5年换不得
【案例】：杨先生去年通过申请摇号一套60多平方米经济适用房，因无钱购买，想把此房的“购买权”让给邻居，邻居再将自己的一套30平方米的旧房换给他，以解决自己的居住问题，可一问，不仅不行，而且还有可能失去购买指标？
【分析】：这种擅自将经济适用房购买权调换它房的行为是违反国家有关规定的，其房屋过户登记也是不可能进行的。（1）杨先生申请的经济适用房是政府根据杨先生的现行居住状况而给予的一种住房保障优惠，除了杨先生外，其他人无权享受这种“购买权”，因而，双方所换购行为有悖于经济适用房的有关规定；（2）即使换购成功，其邻居也无法将经济适用房产权证名字过户到自己名下，只有在杨先生取到房屋所有权证5年后才能上市交易过户更名；（3）杨先生购买经济适用房困难，可以放弃申请经济适用房的指标，另行申请廉租住房居住或通过贷款解决。
【提醒】：经济适用房调换二手房其实质都是一种转让交易行为，经济适用房换给邻居是一种转让交易，邻居二手房给杨先生也是一种转让交易，国际明确规定，经济适用房在取得房屋所有权证5年后才能上市交易，才是一种合法的转让行为，所有杨先生这种焕发行为要慎重，不能因无钱购买经济适用房而违反有关规定，最终可能为此失去经济适用住房的申请购买机会。
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买卖合同纠纷怎样解决
（来源：百度经验）解决合同纠纷的解决有四种途径，即协商、调解、仲裁和诉讼。其中通过合同当事人根据法律和合同的有关规定自行协商解决，或者通过调解即由民间组织根据自愿和合法原则对合同当事人的纠纷加以解决，这两种方式最省事、最简便易行。其次，依据合同仲裁条款或事后达成的仲裁协议，解决纠纷的方式，较之向法院起诉来讲，也利于案件的迅速解决和减少解决费用。当然通过诉讼解决虽然耗时长、费用高，但这却是解决合同纠纷的一种最重要、最权威的途径。
方法/步骤
协商解决
合同双方当事人如果在履行合同过程中出现了纠纷，首先应按平等互利、协商一致的原则加以解决。既不应采取消极拖延的办法，也不应采取扣发货物或拒付货款的办法自行行使法律处分权，因为这两种做法都无助于问题的解决。按照法律规定，应该首先通过协商解决纠纷。协商解决纠纷，双方是建立在互谅互让、平等磋商的基础之上，不影响团结以及今后的继续合作，还可以节省时间、人力和费用，所以，应该更多地采用这种方法。
对于需债务人偿还债务而其一时又无力偿还的，可以采取以下两种方式协商解决：
2)、实物抵债。如果债务人因产品严重积压没有资金偿还债务时，还可以经过双方协商采取以产品抵债的办法来解决。以产品抵债，既可以帮助债务人推销积压的产品，又能起到偿还债务的作用，将“死物”变“活物”，这对国家、对当事人双方都是有好处的。另外，以实物抵债也可以采取由债权人代理推销产品的办法，用实际推销的货款来抵偿欠款。
仲裁解决
仲裁是指合同双方当事人发生争执，协商不成时，根据有关规定或者当事人之间的协议，由一定的机构以中间人或第三者的身份，对双方发生的争议，在事实上作出判断，在权利和义务上作出裁决。用仲裁的方法解决合同纠纷是常用的一种方式。
当事人采用仲裁的方式解决合同纠纷，应注意以下问题：
1)、仲裁期限。当事人一定要抓住时机，在法律规定的申请仲裁的有效期限内，及时行使自己的权利，避免因错过时机而丧失自己申请仲裁的权利。
2)、仲裁机关及管辖。根据合同仲裁条例的规定，合同仲裁机关是国家工商行政管理局和地方各级工商行政管理局设立的合同仲裁委员会。案件管辖原则是，一般由合同履行地或合同签订地的仲裁机关管辖。因此，当事人应向有管辖权的仲裁机关申请仲裁。
3)、仲裁效力。通过仲裁机关调解双方达成协议后，协议即具有法律效力，双方必须认真遵守。如果调解不成，仲裁机关最后作出的仲裁裁决便具有法律效力，当事人必须遵守，否则，法院则要强制执行。
诉讼解决
当发生合同纠纷后，双方当事人协商不成，可以向法院起诉，通过诉讼的方式来解决纠纷。近几年来，随着我国法制建设的不断完善以及法律知识的普及，人们的法律意识不断提高，企业通过诉讼来解决合同纠纷的也越来越多。
应注意以下几方面的问题：
1)、诉讼时效。合同的诉讼时效就是指合同的一方当事人在法定期间不行使自己的权利即丧失了请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。也就是说，合同的权利人在诉讼时效期间不起诉的便失去了胜诉权。合同作为民事合同的一种，诉讼时效适用于民法通则中一般的时效规定，即诉讼时效期间为二年(法律另有规定的除外)，从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。确立诉讼时效制度，对于促使当事人积极主张自己的权利，以及时结束法律关系不确定状态，解决合同纠纷，稳定社会经济秩序都是十分必要的。实行这一制度，要求合同当事人一定要在法定的诉讼时效期间内，及时行使自己的诉讼权利。当然，如果超过诉讼时效期间，对方当事人自愿履行的，可以不受诉讼时效的限制。另外，民法通则还规定了诉讼时效的中止和中断。按照民法通则百三十九条规定，诉讼时效的中止是指在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的情况。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。按照民法通则百四十九条规定，诉讼时效中断是指诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。如果符合这两项规定的，当事人仍可以在规定的期限内行使自己的诉讼权利。
2)、诉讼管辖。民事诉讼法第二十三条规定，因合同纠纷提起诉讼，由合同履行地或者合同签订地人民法院管辖。根据这一规定，当事人应当向有管辖权的人民法院提起诉讼。
3)、诉讼保全。诉讼保全是一种民事诉讼法律制度，是指法院对于可能因当事人一方行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，或依职权而对一方当事人的财物采取查封、扣押、冻结、提供担保等措施。根据这一制度，在诉讼过程中，如果一方当事人发现对方当事人的财产有可能很快灭失或被隐藏、转移，使自己申请给付的诉讼难以达到预期的目的，就可以在法院作为判决之前，先行向法院申请诉讼保全，以保证自己权利的实现。当然，申请诉讼保全的一方，应有胜诉的把握，否则，如果将来败诉了，则要赔偿对方当事人因诉讼保全所遭受的财产损失。
4)、调解及判决。法院受理一方当事人的起诉后，首先要进行调解，如果经过调解双方达成了协议，调解协议即具有法律效力，双方要认真执行，否则，法院将强制执行。如果法院调解不成，则要作出判决或裁定，当事人对判决或裁定不服的，可以在收到判决书之日起15日内或接到裁定书之日起10日内向上一级法院提起上诉，如果超过了上诉期当事人没有上诉的，那么一审判决或裁定即发生法律效力，当事人必须执行。二审法院作出的判决、裁定，是终审的判决、裁定，当事人必须执行。当然，如果当事人认为已生效的判决、裁定确有错误，在不停止判决、裁定执行的情况下，还可以通过审判监督程序，向原审人民法院或上级人民法院申请再审。
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关于商品房买卖合同纠纷案件的调研报告
（来源：光明网 康福军 ）商品房买卖是以不动产的房屋作为交易标的物的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时商品房买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点。商品房买卖不仅关系到人民群众切身利益，而且事关社会稳定和经济繁荣增长，因此思考相应的法律对策以减少纠纷，无疑意义十分重大。本文通过结合我院审判实践，对当前商品房买卖合同纠纷案件存在的问题进行分析并提出相应对策，以期能够提供有效的参考。
一 商品房买卖合同纠纷的类型及成因
近几年来，我院受理的商品房买卖合同呈逐年递增趋势，且类型也出现多样化特点，总的来说，主要有以下几种类型：
（一）商品房买卖合同标的物交付类纠纷
商品房的交付是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。商品房交付类纠纷主要有以下几种表现：
引起房屋不能交付的原因有很多。，开发商“一房多卖”而使得房屋无法交付。实践中表现为开发商采用隐瞒的手法先后与两个或两个以上的购买人签订买卖合同，将同一特定房屋出卖给两个或两个以上的购买人，而导致的交付不能。第二，房地产开发商的欺诈行为。一些开发商利用我国法人注册登记制度存在的漏洞，通过各种手段骗取审计、会计部门的资信证明，出具虚假验资报告，或抽逃注册资金。房地产开发商的目的就是为了骗取购房款，纯属欺诈行为，故自然不可能实现交付。第三，房地产开放商中途因某些原因无法继续施工或者进行建设，导致失去交付房屋的可能，例如，开发资格的丧失，资金紧张、技术、管理等出现问题。
2、迟延交付形成的纠纷
主要指开发商不能按期交付而违约产生的纠纷。大多是由于开发商的欺诈行为而导致的。，开发商未取得规划或其他相关手续，即与购房人订立商品房预售合同，在商品房竣工后仍不能按期补齐相关合法手续而导致迟延交付纠纷。第二，商品房未能在约定的期限内竣工，一般是主体建筑未完工或者主体建筑已经完工但相应的配套设施仍在建设中。
（二）商品房买卖合同标的物瑕疵类纠纷
标的物瑕疵主要指标的物权利瑕疵和实物瑕疵。商品房买卖合同标的物瑕疵也包含这两方面内容。
1、商品房买卖合同标的物权利瑕疵纠纷
商品房买卖合同标的物存在权利瑕疵主要是指开放商在未告知购房人的情况下，将房屋设定抵押。这通常表现为开放商将已经设定抵押的房屋预售给购房者或者在签订购房合同后，开发商擅自将房屋抵押给第三人的情形。
2、商品房买卖合同标的物实物瑕疵纠纷
，实际面积与约定面积不一致的纠纷。商品房销售合同中预先预定的面积是暂时测量的面积，由于在实际建造过程中根据需要会做相应的改变，与施工图纸会存在差异，这种差异是不能避免的，因此法律允许3%以内面积的误差，对于超出部分会引起纠纷。第二，质量存在问题。由于目前的商品房买卖市场不完善，开发商为了追求利益化，往往忽视商品房的质量。因此，质量问题成为了投诉的焦点。第三，销售广告、宣传材料与交付时不一致的纠纷。广告与宣传是为了吸引顾客，一般都会有夸大的成分，可有些成分会直接影响购房者决定是否签订房屋买卖合同，因此容易产生纠纷。
（三）商品房买卖合同价款类纠纷
价款在商品房买卖过程中涉及到当事人切身利益，因此容易产生纠纷。
1、因行使抗辩权而产生的付款纠纷。
商品房买卖合同基本都是双务合同，只有合同当事人相互履行合同义务，合同的目的才能得以实现。在合同履行过程中，如果一方未按合同约定履行义务或不能保证按合同约定履行义务，对方有暂停履行合同义务的保留性权利，双方当事人往往因此产生纠纷。
2、因办理贷款问题而产生的纠纷。
购房者以为自己具备贷款条件，并缴纳了购房定金，但实际办理贷款时不能获得银行批准，开发商以购房人违约为由而不予返还定金而产生的纠纷或者购房人未按期还贷，开放商代为清偿后取得追索权产生的纠纷。
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（四）其他类纠纷
商品房买卖合同纠纷除了以上主要的纠纷，还有其他类纠纷，这类纠纷在受理的商品房买卖合同纠纷案件中所占比例比较低。主要包括出卖人未在约定期限或者法律规定期限内为产权人办理“两证”；签订认购协议但合同未能订立的定金返还纠纷等。
二 商品房买卖合同纠纷案件呈现的特征
通过对我院受理的该类案件进行分析，发现商品房买卖合同纠纷案件主要表现为以下几方面特征：
，原告为买受人的商品房买卖合同纠纷案件占比例。这充分说明了以下两点：一方面，买受人在购房过程中承担的风险较多，消费心理不成熟，容易轻信售楼广告的诱惑，在短时间内无法对大量房地产销售信息作出正确和理性的判断，消弱了买受人的自我保护能力，从而导致原告为买受人的案件数量和比例比较多。另一方面，开发商利益驱动、守约意识淡薄。
第二，该类案件具有群体性，容易产生连锁效应。一般房屋买卖合同案件多为集团诉讼，且诉讼请求相似，裁判文书示范性强，结案方式基本属于同一类型。
三 审理过程中存在的问题
在审理商品房买卖合同纠纷案件过程中，突出存在问题有以下几点：
（一）对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下面简称《解释》）适用范围的界定
受国情影响和历史的原因，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、公民个人所有的私有房等等。《解释》将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。司法实践中突出表现在，对于村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋、房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋、还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房是否适用《解释》认识不一致，因为这些房屋往往也是通过房地产开发企业的名义开发并向社会公开出售。
（二）对《解释》中因房屋质量问题解除合同的条件—“严重影响正常居住使用”的理解与认定
房屋质量不仅关系着其自身的使用寿命和价值，而且关系到广大买受方的生命和安全，关系着社会的稳定和发展。房屋质量问题一般很难及时发现，只有在入住相当长的一段时间后，才会慢慢显现出来。《解释》规定房屋若“严重影响正常居住使用”，买受方可以请求解除合同和赔偿损失。该条规定没有具体阐明主体结构质量之外的其他问题，什么程度是“严重影响居住使用”，其外延是否包括因附属设施、周边环境、配套设施等而影响居住的情形；是否包括因房屋质量有瑕疵而导致买受人心情极度糟糕，造成精神上的损害的情形等。
（三）商品房认购书与定金的问题
出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，是当前商品房买卖的通常形式。由于现行法规对认购书问题没有具体规定，引发了大量纠纷，急需给予明确认定。
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四 建议与对策
根据对商品房买卖合同纠纷案件呈现的特征及审理过程中遇到的问题进行的分析，提出以下几点建议和对策：
（一）针对商品房买卖合同纠纷案件的特征提出的建议
1、加强案件调解工作
，抓好专家组调解。聘请建筑、规划、设计、房管、土地等领域的专家为人民陪审员，建立专家陪审员库，实现法官（法律）与专家（技术）的强强联合，充分发挥法官的辩法析理、专家的技术特长优势，法官侧重从法律角度做当事人的思想工作，解开当事人心中的“法结”；专家侧重从技术层面为当事人答疑解惑，释清当事人脑中的“技术盲点”，双管齐下、因势利导，极力促成买卖双方达成调解协议，提高商品房买卖市场的和谐因素。
第二，抓好全程、全员、全面调解。把调解工作贯穿于立案、审判、执行的各个环节。要强化调解疏导作用，对于开发商确因资金暂时困难未按时交房的，要做好双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的，不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。
2、建立群体性纠纷案件审判工作新机制
，充分利用群体性纠纷“群”由“个”带、“面”由“点”领的特点，抓住群体性诉讼中的核心人物做工作，化整为零，夯实调解基础，提高调解效率；或就涉及某一关键性人物的群体性案件及时作出判决，产生判例效应，使其他的涉诉买受方预知诉讼结果，主动服判息诉。
第二，对矛盾可能激化的敏感性群体纠纷案件，要及时向当地党委、政府汇报，与政府有关部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。
（二）对《解释》的适用相关问题分析
1、对《解释》适用范围的界定
我们认为，司法解释是对法律的解释，准确理解它要求回归到所依据的法律本身，要符合法律的目的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定，房地产开发用地需为国有土地，因此，对于旧村改造房屋，因其土地属于集体所有，且实际开发人是村委会，而非房地产开发企业，因此，此类房屋买卖不适用《解释》。而且，从《解释》出台的目的来看，该类房屋买卖也不适用《解释》。对于房管所或部分企事业单位以房地产开发企业的名义建设房屋并公开销售的，如果买受人尽到了合理的注意义务，有理由相信该房屋为商品房，为保护交易安全，保护买受人的信赖利益，应认定该房屋买卖属于商品房买卖，应适用《解释》。
2、对《解释》中因房屋质量问题解除合同的条件—“严重影响正常居住使用”的理解与认定
我们认为，“正常居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，严重低于此标准应认定为严重影响居住使用。因为随着社会的不断发展及生活质量的逐步提高，人们对房屋质量的要求越来越高，房屋质量的内涵越来越丰富，不仅包括安全，还包括交通、医疗、教育、空气质量、周边环境等配套设施、公共设施的尽全尽美，如果买受方付出特别昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重瑕疵，会影响到买受方的“正常居住使用”，买受方为此可以要求解除合同。
3、商品房认购书与定金的问题
我们认为在认购协议的效力及定金罚则的适用上，可以分为以下三种情况分别予以处理。1.认购协议约定的内容与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容基本相同的，应当适用《解释》第5条的规定，在一方当事人拒绝履行签订正式合同的义务时，则可适用定金罚则。如果认购协议的条款规定详尽，包括了本约中的全部实质性条款，表明当事人间有缔结本约的诚意和决心，而且成功缔结本约的可能性很大。这种认购书就具有约束双方当事人必须签订正式商品房买卖合同，实现交易的效力。尤其是双方约定定金在正式的商品房买卖合同签订之后转化为购房款，并已实际交付的，认购协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，此种认购协议应当认定为正式商品房买卖合同。2.认购协议约定内容简单，仅表示了当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思，至于本约规定什么内容在认购协议中未涉及，留待以后磋商决定的，不应适用定金罚则。对此双方对本约的内容还没有形成共识，双方负有的是将来进行磋商的义务，买受人与出卖人之间进行磋商即是完成认购协议约定义务的履约行为。买受人明示拒绝与出卖人磋商或以行为表示拒绝磋商，才会产生未按认购协议履行的违约责任。3.认购协议中约定了商品房买卖合同的必备条款，但未包括全部条款，也就是说，在认购协议中约定的内容，较种情况简单，较第二种情况复杂，对此，应分别情况处理。如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；若双方无法达成一致的条款在预约中未曾出现，当事人协商不成时，出卖人没有理由让买受人无条件接受每一项买卖合同的条款，这与合同法的平等自愿原则不符，所以，不能就此简单认定为任何一方当事人违反预约的约定，而应认定购房人或出卖人已经履行了诚信谈判的义务，因其他原因导致正式的商品房买卖合同无法签订，定金条款无法发挥作用，定金应退还买受人。
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