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大型房企业绩全线飘红 中小房企转型是优先选项

东方早报   2013-08-22 11:42

[摘要] 作为中小房企阵营的一员,上海盘古房地产有限公司总经理宋海也指出,中小房企应客观理性地看待自身。大型房企固然占据了许多市场份额,但并不能因此就悲叹“中小房企没有空间”了。宋海建议,在当前的市场调节下,中小房企应具备更开阔的眼界:“房地产是竞争最激烈的市场,不进则退。眼光精准是一定要具备的能力。”

一边是大型房企业绩的全线飘红,一边却是中小型房企业绩不佳甚至黯然退市的新闻。显而易见,房地产行业的“大洗牌”已经悄然开始。在这种情况下,发展不畅的中小房企主动或被迫转型,抑或被大型房企兼并已是大势所趋。此外,“联合行动”也被认为是中小房企得以绝境逢生的重要举措。

亏损、退市频现

就在标杆房企业绩全线飘红之际,新一轮的“退房潮”正在中小房企之间蔓延。据CRIC统计,截至2013年7月,已有万方地产、天伦置业、湖北金环、万好万家、绿景地产[简介实时动态]、云南白药等数家企业逐步剥离房地产业务或退出房地产市场。加上银行对中小开发企业贷款的收紧,导致其生存环境愈发堪忧。

另外,中小房企的亏损也成为常态。绿景[简介 实时动态]控股公告续亏,亏损金额约440万元,而其去年同期即亏损454.08万元。中航地产[简介 实时动态]发布半年度业绩预亏公告,依旧延续了季度的亏损,预计亏损2800万-3600万元,而去年同期为盈利355万元,倒退幅度或达到1000%。

“中小房企的现金流是重要问题。”上海盘古房地产有限公司总经理宋海认为,目前的楼市对房企资金链的要求越来越高。而除了拥有丰富的现金流,大型品牌房企在融资方面也远比中小房企有优势,极少有资金链断裂的危险。

宋海坦言,大房企快速去化的能力显然不是中小房企可以匹敌的,而库存的压力也在一定程度上导致中小房企陷入资金短缺的困境。未来如果融资开闸,房地产行业的集中度会进一步上升,资金充裕的房企会更加有钱,而更多的中小房企则会陷入困境。

“市场优胜劣汰是正常情况。”CRIC研究中心总监林波表示,市场在不断成熟的过程中,对房企的要求也在不断提高。特别是在一、二线城市,市场的竞争已趋向白热化。而由于土地资源的稀缺性,无力拿到优质土地资源的中小房企,缺乏发展后劲,被逐步淘汰并不让人意外。

并购、合作多发

在行业利润率整体下滑的背景下,资源总是不断向大企业集中。上海银河期货经纪发展有限公司研发中心副总经理孙鹏指出,现金储备丰富的央企以及品牌房企的融资渠道相对来说比较广,这部分房企有能力对中小房企进行并购,也可以满足其战略布局和快速扩张的需要。

眼下,与大型企业合作干脆接受被并购的命运,可能不失为一个较佳的选择。

“背靠大树好乘凉”,一位不愿意透露姓名的小开发商表示,自己并不反对被收购,“赚钱是根本,倚靠大企业可能会有更好的发展前景。”

Wind资讯统计显示,今年约有120家房企的项目参与并购,交易总额520多亿元,平均每个项目4.8亿元;前七个月平均每月有15家房企被收购股权,行业洗牌明显加快。上半年,万科连接收购了19家地产公司,平均每个月收购3家。上海本土房企农工商房产集团也较为典型,在扩张的过程中,通常会选择收购当地的小型房地产公司或者项目或以合作的形式进行开发。董事长张智刚称,这一手段已出成效,占总量30%的外地收购项目,因入手的价格低廉,反倒成了盈利的重要组成部分。

作为中小房企阵营的一员,上海盘古房地产有限公司总经理宋海也指出,中小房企应客观理性地看待自身。大型房企固然占据了许多市场份额,但并不能因此就悲叹“中小房企没有空间”了。宋海建议,在当前的市场调节下,中小房企应具备更开阔的眼界:“房地产是竞争最激烈的市场,不进则退。眼光精准是一定要具备的能力。”而在转型之外,宋海认为,“联合开发是个好的市场契机”,有相同开发模式或思路的中小开发商选择联合开发,“这样能解决资金不足的难题,抗争力量也会提升。”

复旦房地产企业家理事会长陈晟则表示,中小房企若要摆脱发展滞后、增速缓慢甚至倒闭的困境,被并购绝非选择。而改变发展模式选择转型,走差异化路线、规避风险转道布局三、四线城市也不失为一种选择。

垄断不现实

虽然业内公认“中小房企发展空间越来越小”,但市场垄断依然 “不太现实”。

多位业内人士认为,中国的房地产市场容量极大,即使是的房地产企业,其市场份额也仅占整体的3%左右;此外,房地产开发的地域性较强,任何一家房企都难在其本土之外的城市获得优势。

陆骑麟则认为,如果房地产市场出现垄断,基于民生的考虑,国家就会进行强有力的宏观调控,这种“恰到好处”的行政干预是成熟市场的一大重要特征。

“虽然市场份额出现了集中趋势,但无法形成垄断。从范围来看,大型开发企业数量巨大,形成垄断的难度会相对较大,而作为具有土地资源的政府,也不会坐视房企的垄断。特别是对于一些一线城市而言,部分一手房市场将会逐步被二手房市场所替代,那么这些企业的垄断将会变得毫无意义。”他表示。

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