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部分改善型购房需求转出 外地房产送机票揽客

北京日报  2013-09-22 08:14

[摘要] 一边是顺着京开高速要开30分钟、每平方米2.3万元的天宫院房产,一边是干脆再多开30分钟出京、每平方米房价却不到1万元的周边房产。

一边是顺着京开高速要开30、每平方米2.3万元的天宫院房产,一边是干脆再多开30出京、每平方米房价却不到1万元的周边房产。翻翻手里一摞“小广告”,1951年就随着父母进京的邵大妈终于决定在河北置产。在今年秋季房展上,由于本地参展项目太少,而且几乎没有促销,很多养老型、改善型购房需求主动调整了方向,改到河北、天津、山东等北京周围的项目上。

北京房产不到一成

观众嫌促销太少送车位没用

小长假持续了3天,四季房展中的秋季房展也持续了3天。虽然赶上中秋节,但昨天上午的北京展览馆门前,倒有几乎四分之一的人是到处招揽观众进场的促销员。

“我们就想来看看郊区的房子,如果好的话呢,就买个稍大点的;或者干脆卖了城里的房换郊区一套大的。”邵大妈刚走到北展门口,就接到了不少促销传单。她低头翻了翻,眉头微皱:“怎么都是青岛、承德的房子?忒远了点。”

进场没多久,邵大妈就发现,虽然整个展馆中挤了500多个国内外项目,但北京的项目只有30多个;而且,她原本设想的“城里小房换郊区大房”,也因为本地开发商促销力度小、新房价格偏高而几乎不能实现。

寻遍了北京项目展区,已经报价的房地产项目中只有两个报价不足每平方米1.5万元,但都处在六环外。在北京项目中,中国铁建(5.05, -0.03, -0.59%)参展的项目挺多,但都是原价销售或者还没公布售价和优惠措施。面对邵大妈的咨询,一名销售人员虽然热情满满,却告诉邵大妈“现在只能预估价格,还没开盘,也没有优惠。”此外,绿地、鲁能、万通等开发商展出的项目,也都没有任何优惠。

遍寻展区,记者只找到一个车位的优惠。但这种优惠措施,对于邵大妈这种改善型、养老型需求并没有吸引力。由于邵大妈的老房子只能卖260万元左右,因此在一些知名项目上,甚至只能买90多平方米的两居室,完全不是她理想中的“大房子”。

“车位,对我们老头老太太来说,忒没用。还不如多给几平方米。”邵大妈有些失望。

“大北京”再扩范围?

价格尚可接受 近期成交增加

虽然北京市辖区内的项目让邵大妈有些为难,但在承德组团展区,她立马儿找回了“小房换大房”的自信,甚至在1个内发现了更多便宜的“大北京”项目。占据整个展区超过七成的旅游地产和养老地产项目中,有不少项目的价格只有北京郊区三分之一甚至五分之一。例如位于廊坊的一个项目,每平方米只要6500元,北戴河的项目每平方米7700元,位于承德的项目每平方米4240元,位于山东文登的项目每平方米3500元……

更吸引很多老年人的是,这样的项目促销方式也挺诱人:现场交6000元可以抵5万元房款,交2万元可以抵扣20万元房款,甚至还有几个项目交全款就可以给出9折以下的优惠。

以绿地集团在香河的一个项目为例,一些房地产网站显示本月底这一项目的“楼王”即将开盘,目前的均价为每平方米7000元。促销人员说,房展会期间认购,可以送一辆价格为16万元的汽车,而且还可以参加团购省下5万元。

和北京房产项目的展位相比,这些周边区域项目反而更热闹些。主办方北京房展组委会秘书长郑向东说,由于北京地区的新盘供应量减少,本地开发商的推盘节奏和往年不同,因此一些郊区购房需求就向“大北京”区域转移,除了以往的热点河北之外,山东多个项目也颇受关注。而来自我爱我家(小区网论坛)的统计显示,传统的“大北京”也比往年更热。今年香河住宅月均交易量为2366套,比2012年月均成交798套高出197%,几乎是去年交易量的3倍。

老年人偏好“当候鸟”

青睐南方又怕配套不足

主办方透露,截至昨日展会结束时,海南省的海口组团“业绩不错”。

这一区域,似乎是针对本市老年人购房养老的市场。“这周边有医院、餐馆、老年大学,以后还有俱乐部,养老院,都是齐全的。”海口一个项目雇了不少“小年轻”,专门追着大爷大妈发广告。而在他们的传单上,一座看上去像医院的建筑被画得特别突出。这些项目的促销措施既包括9折优惠,又包括送往返机票和家具家电。“这小区周围有三甲医院吗?护工好雇吗?外地看病北京能报销吗?”挤在“养老社区”展位的一群“银发族”中间,一名头发花白的大爷抛出了最关键的问题。“这里有一座医院分院正在规划,过几年就能投入使用了。”促销员的话,让这位大爷摇了摇头。

一名业内人士称,随着旅游地产和养老地产逐渐兴起,近几年来京揽客的外地项目在逐年增多。但对于老年人来说,购买外地房谨慎,以免陷入跨区域维权、就医、社保报销难等困境。

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刚需与改善型相继登场 2013"金九"楼市 有还是没有 新闻晚报

从市场层面来看,“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现,而这些背后的成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。

从数据层面来看,房价自2012年6月以来已连续第15个月环比上涨,这和“新国五条”细则之后各地对于房价调控基调的变化不无关系。

真正需求仍存在

业内指出,近期,市场显现出走出低谷的迹象,成交量以及成交价均创造了限购以来的点,市场消化库存明显加速。目前市场热销的项目虽然依然以刚需产品为主,但市场并没有出现更为严厉的调控政策这也导致市场部分需求明显降低了观望情绪,改善型产品也逐渐出现在市场上。

就是在刚需与改善型相互磨合的时期,市场已经超出了各种预期。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申分析,在9、10月份还是会有一部分市场释放的。目前无论是从政策方面的环境或是市场大环境来看,还是处于相对平稳的局面。尤其是在上半年市场出现了比较明显的回升,之后的几个月这个价格还在继续往上走,并且还将继续这个态势,但是幅度会逐步收窄。

另外,同策咨询研究部总监张宏伟也曾公开表示,从成交均价来看,2013年8月上海市商品住宅成交均价23348元/平方米,较7月已回落5.4%,但与去年同期仍上涨3.1%。8月份环比7月有所回落,这和商品住宅成交结构倾向中小套型低总价的项目有关,而就个案楼盘来讲,房价并没有出现实质性下降或增速放缓。尤其是一些“日光盘”成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。

据同策咨询研究中心数据显示,9月预计43个住宅新推,较8月增11个,其中纯新盘20个,90-120平方米改善户型比例占43%。大户型集中推盘有可能促使“金九银十”的集中放量的同时,全市商品住宅均价整体上将再度回升。

房价或“狙击”成交

值得注意的是,楼市的需求以及产品既然都明显存在于现实市场中,而“高昂”的房价似乎成为了阻碍这个“金九”狙击手。

上海各大区县房价已经全面过万。据上海房天下统计,徐汇、长宁、闵行、嘉定、松江以及崇明六大区域的房价在今年均有大幅上涨,除中心区域基本都是5万元/平方米以上的节奏之外,连崇明都直逼2万元/平方米,金山1万元/平方米出头还属于垫底的行情。房价再次高企,令不少购房者都只有望房兴叹的份儿。

“‘一步到位’难,买过渡房也难。”就职于某公司的白领李先生表示,现在房价太高了,面积稍大一点的房子动辄就要朝二三百万以上了,对我们这样的工薪阶层来说,“一次到位”确实有点不太现实。因此要选择一个性价比较高的房子是很重要。

事实上类似于李先生这样的购房者还不少,一面要面对步步紧逼的房价,一面还要考虑到购房资金的高压力,因此,不少购房者总会“左顾右盼”地纠结着要不要再等等,再看看。这一等往往把价格也给等高了。比如说现在除了中心主城区的房子高居不下之外,那些原本价格4位数或者1万多元/平方米的房子也正在冲击万元,甚至2万元/平方米。高昂的房价也让不少购房者担心是否会透支未来的增值空间,现在买房还能“不亏”吗?

从整个市场的大环境来看,当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧,和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分,在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演,因此,只要下半年市场和房价不出现报复性反弹,房地产市场调控政策不会有太大变化。

汉宇地产市场研究部经理付伟就表示,楼市过去的一年半都处于上升期,预计今年“金九银十”有望触顶,之后将迎来半年至一年的平稳期。但如果没有政策干预,市场将继续升温,房价继续上涨,市场顶部远不止当下。

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三问“金九”

YesorNo买不买?

房价一直涨还要坐等吗?

意见:

同策咨询研究部总监张宏伟

选好适宜的投资机会,该出手就出手,但是也不要过于贪婪。

从投资者心态来讲,选好适宜的投资机会,该出手就出手,但是也不要过于贪婪,因为市场风云变幻,机会转瞬即逝,错过投资时机也是在一瞬间;同时,也应冷静面对市场上各类媒体的炒作信息,做出自己的判断,不盲目“抄底”。

此外,对于目前房价上涨的问题也有业内人士认为,虽然目前的房价已经到达阶段性高位,但仍建议“金九银十”出手购房。不过,承压能力需要增强。即使调控再度出手干预,房价回调的可能性也不大,但是市场降温将考验购房者的心理承受力。高端物业购房者建议可避开“金九银十”,短期观望一下。

When何时买?

现在买还是的购房时机吗?

意见:

华东师大地产系主任华伟

抢占明年年中以前一定要入市。

虽然今年的购房时机已经错过了,但亡羊补牢,犹未晚矣,现在出手也不迟。从楼市“日光盘”买涨不买跌的行情局面的出现,恰好就说明了这一点。尤其是地王的频出也是迫使买家入市的重要原因。

因此,对于是否现在该不该买房,就上海房价处于暴涨前言,如果想要买房的人不想再失望,抢占明年年中以前一定要入市。明年年中到后年年中,经过一年半以后,上海房价还会上涨,但是涨幅趋于平缓。平缓过程当中,轮暴涨,暴涨之后,基数变大,平缓还得喜闻乐见涨。如果错过今明两年暴涨,进入平缓涨,买房有成本,既有购房现实成本,还有资金机会成本,比较就没有什么意义。

How如何买?

到哪里买房?买什么房?

意见:

汉宇地产市场研究部经理付伟

选择供需弹性较弱的板块,这类板块在市场强势时会上升快,市场弱势时稳定性较强。

在楼市基本面持续回暖与好转的市场背景下,房价持续上涨已成为共识,“买早总比买晚划算”已经成为行业内的一个共识。购房可以跟着政府规划政策走。例如“大浦东”与“大虹桥”两翼发展规划的确定给商业地产发展带来前所未有的机遇,而处于 “大浦东”与“大虹桥”发展初期的住宅地产、商业地产板块目前也处于具有投资和潜力的“价值洼地”。

而对于经济能力有限的购房者还可以锁定供需弹性较弱的板块,比如热点板块、配套成熟板块、自住型产品等,这类板块或产品在市场强势时会上升快,市场弱势时稳定性较强。如果买不起市中心区域,只能买郊区,也建议选择已运营线路的轨交房板块,或有重大利好规划的板块。新房市场首次开盘的全新盘视为优先选择,二手房市场仍位。此外,在购房时还应选择知名开发企业的楼盘。 

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