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万达模式以售养租破产后 商业地产开发商如何退出?

中购联   2014-10-05 17:32

[摘要] 众所周知,万达模式的核心是以售养租,用销售型物业的快速去化和拿地的低成本、高周转来支持现金流平衡。而如今在土地溢价幅度减少、商业和住宅去化速度明显降低的时候,这种模式也就难以为继了。

众所周知,万达模式的核心是以售养租,用销售型物业的快速去化和拿地的低成本、高周转来支持现金流平衡。而如今在土地溢价幅度减少、商业和住宅去化速度明显降低的时候,这种模式也就难以为继了。

以售养租模式破产了

在缺乏金融支持的情况下,中国商业地产在摸索中走过了10多个年头。

根据万达赴港招股书披露,万达商业地产物业项目178个,159个万达广场+8个万达城+11个独立开发的小项目。其中规划有168个购物中心,102个酒店。目前开业的购物中心和酒店分别有89个和48个。

万达已完工的投资物业建面合计1470万平方米,土地储备7670万平方米。计划到2015年底,完工投资物业和酒店建面将超过2500万平方米。

的商业地产公司西蒙,其高速发展离不开REITS供给的低成本资金。而过去十多年我国并没有REITs的支持,万达是如何完成上述持有物业开发的?万达模式的核心,就是以售养租,用销售物业的利润来弥补大商业和酒店自持的资金沉淀。第二是极低的土地获取成本。招股书显示,其2013年的平均土地成本不到1100元/平方米。

万科的商业盘子也不小。据北京万科提供的数据,万科目前的商用业务资源总量接近2000万平方米,2014年底到2015年年初,有8个商业项目计划开业。未来3年,北京、武汉、深圳等城市近20个项目也将陆续进入运营期。

另一家以商业地产开发著称的公司华润置地,多年来是依靠华润集团的产融结合模式,由集团孵化、再资产注入来支撑商业运营。2014年,华润置地商业地产的总建筑面积已超过220万平方米。华润置地预计,到2017年底,其在全中国将有40多个商业项目投入运营。届时,华润置地投入运营的零售物业建筑总面积将超过600万平方米。

以售养租模式的关键,是销售型物业的快速去化及高溢价。当溢价幅度减少、去化速度降低时,就是这种模式面临危机的时候。

标普指出,对很多商业地产的开发商和投资者而言,无论他们采取的建设并持有(业主)或建设后销售(开发商)的模式,未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景,将提升风险,限制回报。

标普信用分析师叶翱行表示,若商业地产不能消化大规模的供应,并在合理的时间内产生足够的现金流,商业地产开发商的财务风险可能会变差,评级会受压。

而万达模式在中国商业地产行业影响至深,租售结合已成为住宅开发商切入商业地产领域的模式,然而如何这种模式不管用了,地产开发商们怎么办?

招:学万达,上市去?

既然万达是老师,还得跟着他学。

地产自媒联盟曾在文中感慨“我们玩住宅时,万达玩商业;我们玩商业时,万达玩文旅;我们玩文旅时,万达玩电商和资本运作了”。

万达已经开启了他的香港上市之路,要不你也跟上?

9月16日万达商业地产已于港交所更新上市申请版本招股书,披露已聘请中金及汇丰为保荐人。若按发行10%公众股、募资额60亿美元上限看,万达商业地产市值达600亿美元(约合3684亿元)。

穆迪称,2014年上半年,万达商业地产的负债杠杆率较高,收入确认和利息覆盖率疲弱。上半年,该公司的债务总额从2013年底的人民币1340亿元大幅增加至1800亿元,原因是期内现金收款放缓时公司加快其开发活动。

因此,万达商业地产的净债务/净资本比率从2013年底的36.4%升至截至2014年6月的44.5%,其EBITDA/利息覆盖率从2013年财年的3.0倍降至截至2014年6月底12个月的2.5倍。

穆迪续称,万达商业地产对业务战略进行合理化,增加对二线城市并降低对三四线城市的业务比重,此举将有助于降低其业务风险。

同时,9月16日,万达商业地产已向港交所递交上市申请,穆迪认为成功上市将有助于降低公司的债务杠杆率,同时能增强其流动性,分散公司的融资渠道和提升公司治理,增加透明度和及时披露财务业绩。

穆迪预计,随着下半年收入确认的提升,万达商业地产EBITDA/利息覆盖率将重回3倍左右水平。该公司下半年收入确认计划规模达900-1000亿元左右,其中90%来自已预售项目。

此前上半年,万达商业地产合约销售额为567亿元,且租赁收入实现稳定增长,这与穆迪预期相符。

另外,万达商业地产流动性保持良好,上半年现金结余为800亿元。这部分资金可完全覆盖其340亿元的短期债务及应付购地款项。

不过穆迪仍指出,若万达商业地产的合约销售额未能达到该机构预期,或2014年全年其EBITDA/利息覆盖率未能从截至2014年6月底12个月的2.5倍回升至3.0倍,则该公司的Baa2评级可能会受到压力。

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