[摘要] 央行出台政策前的数月，此前实行限购的46个城市中，仅剩北、上、广、深依然“守身如玉”，其余42城均取消限购，但效果式微。经过10多年大跨步发展，如今的楼市早已不再“单纯”。老百姓盯着房价看？开发商盯着成交量看？地方政府盯着财政收入看？商业银行盯着财报看？
在《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)的文件，虽寥寥数语，但石破天惊，“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”央行出台政策前的数月，此前实行限购的46个城市中，仅剩北、上、广、深依然“守身如玉”，其余42城均取消限购，但效果式微。经过10多年大跨步发展，如今的楼市早已不再“单纯”。老百姓盯着房价看？开发商盯着成交量看？地方政府盯着财政收入看？商业银行盯着财报看？
对于楼市各利益主体各有各的难处，各有各的小九九，单靠行政手段的简单、粗暴的收放，很难实现楼市的动态平衡。对于此次央行出手，市场认为，“监管部门终于‘实质性’救市”。从当前楼市看，此说法固然有理。但是，更长远看，此次央行的举动，意味着房地产市场的调控生态正在重构。央行放权，希望市场这只“看不见的手”发挥调控作用，但地方政府手握公积金生杀大权，“看得见的手”在很长时间内还不可能消弭于无形。商业银行在两只手之间，何去何从是关键。
楼市表层问题
从4月28日广西南宁限购放开，打响房地产“救市枪”后，杭州、绍兴等地纷纷出台相关政策，降低二套房首付比例、房贷利率更多优惠，施压银行放松房地产贷款政策。截至目前，46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购。这一轮地方政府放松限购，高层虽然始终未作任何官方回应，但“去行政化”迹象明显。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，房地产市场的主要问题已经从过去的总量问题，演变到当前的结构性问题，未来将会按照市场规律出台调整措施，去行政化将是大方向。《人民日报》称，在房地产市场“去行政化”的前提下，一线城市限购政策短期内虽不会取消，但退出只是时间问题。
“限购”行政手段的退出并未带来楼市的回暖，根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示，8月70个大中城市中，除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外，其他68个城市房价环比仍在下滑。而中原地产研究中心统计数据显示，9月54个主要城市合计住宅签约，环比8月基本持平。从9月成交量也能看出端倪。正如瑞银证券中国首席经济学家汪涛分析，“虽然绝大部分城市的限购已经放开，但‘金九’期间房地产销售持续低迷。房天下监测数据显示，41个城市的成交量同比继续下跌20%。鉴于成交低迷、库存高企，开发商建设活动可能保持谨慎。再加上不利的基数效应，9月新开工可能重现同比下跌，房地产投资可能也进一步放缓。”市场认为，楼市“紧箍咒”并非“限购”，而是“限贷”，毕竟市场资金流动性才是中国楼市的决定因素。原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]表示，地方政府松绑限购，是对存在缺陷的原有政策进行调整，“真正影响房地产的是限贷，并非限购”。
首套房新解释
可是“限贷”会取消吗？何时取消？国庆假期前一天，市场等来了答案。央行《通知》最重要精神是对二套房贷款的政策定位，从“只要第二次买，就一概算二套房”变成了“只要还清套房的贷款，第二套房也算首套房”。2011年1月，国务院出台的“1号文”明确提出，对贷款购买第二套住房的家庭，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。而按此次《通知》，二套房可以享受首套房贷款政策，那就是：首付比例为不低于30%，利率下限为基准利率的0.7倍。对取消“限购”，央行不仅继续默认，而且放权给了地方银行。文件称，“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”
就以北京地区为例，此前，北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。在北京某美国上市科技公司任中层管理的陈孟辉，在刚过去的国庆假期完婚。他告诉《国际金融报》记者，此前自己与女友一直没有办理结婚手续，就因为想赶在结婚前，凑齐第二套房的首付款，买下两套房后再结婚。若结婚后再买房，按照之前的政策，二套房的首付比例要提高到70%，而且贷款利率也要上浮到基准利率的1.1倍。“如果新政早点公布，也许我就早点结婚了。”陈孟辉说。
市场分析称，新规意味着无论名下有几套房，只要把贷款结清了，都可以按照首套房来认定，因此该政策争议较大。经济评论员余丰慧也认为，央行和银监会新政放水房地产贷款的尺度，大大超出此前市场预期，甚至放任了投机性需求。
央行调控雄心
虽然市场目前主要将央行楼市新政理解为放开限贷，但其实除了放开“限贷”，央行此次文件中的另外两项重要内容，却更表明央行对未来楼市的调控方向——央行正学习美联储与房地产市场的博弈风格。央行不仅把多项权力下放给了金融机构，还鼓励金融机构运用多种金融手段，增强贷款发放能力。文件显示，为了增强金融机构个人住房贷款投放能力，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”尤其需要注意的是，其中的MBS是美联储量化宽松购买的主要证券。
交通银行(4.21,0.00, 0.00%)首席经济学家连平[微博]说，“中国住房抵押贷款支持证券还处在起步阶段，2005年开始资产证券化业务试点，2007年因美国次贷危机爆发而暂停发售，今年7月又重新推出。通过鼓励开展住房抵押贷款支持证券的业务创新，可以盘活银行存量信贷资产，有助于加大银行个人房贷支持能力，扩大房贷投放额度。”对于房地产开发企业，央行也鼓励，融资渠道也不应仅局限于商业银行贷款。“继续支持房地产开发企业的合理融资需求：扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”其中，REITs是美国金融市场的重要组成部分。
也就是说，央行要“救市”，但方式已不同以往，而是更多为市场提供平台，让市场自我调节。广发证券(11.44, 0.04, 0.35%)首席经济学家刘煜辉[微博]说，“未来地产资金维系可能越来越倚重于类美国‘两房’的机制，然后央行或影子央行来购买MBS的债券。”
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