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房贷新政刺激不少人提前还款 专家:未必划算

半岛晨报   2014-10-28 06:14

[摘要] 只要还清首套房贷就能首付三成买第二套,还可能享受到利率优惠。随着央行房贷新政的落地,这一政策刺激了很多有改善型需求的购房者提前还贷。不过业内提醒,对于不同的人,是否提前还房贷,要视具体情况而定。

只要还清首套房贷就能首付三成买第二套,还可能享受到利率优惠。随着央行房贷新政的落地,这一政策刺激了很多有改善型需求的购房者提前还贷。不过业内提醒,对于不同的人,是否提前还房贷,要视具体情况而定。

有提前还贷打算的吴小姐告诉记者,2009年她买了套房子,当时向银行申请了70万的按揭贷款,利率享受7折优惠,为4.585%,共贷款30年,使用的是每月等额本息还款方式。“一直没有提前还款,是因为相比目前的利率,当时的房贷确实便宜。但我们最近想再买一套,正在看房子房贷新政就下来了,那是否要把贷款先还清,再买第二套房呢?”吴小姐有点为难地表示。

银行专家计算得知:以目前主流的房贷利率来计算,假设吴小姐购买第二套房的总价是200万元。如不提前还款,按二套房政策购买,首付7成,利率为基准1.1倍,30年,利率为7.2%。购房需首付140万元,贷款60万元,30年共需支付利息约86.8万元。此外,仍需支付首套房25年利息43.3万元。故吴小姐需一次性支付现金140万元,以后支付利息130.1万元(即第二套的86.8万元+套的43.3万元)。

如果是提前还清贷款余额,再购房按首套认定,需首付3成,按照本市银行当前房贷利率为9.5折计算,贷款30年,利率为6.22%。吴小姐需要还贷款64万。另外,购买新房需要首付款60万元,之后要支付利息169.3万元。故吴小姐需一次性支付现金124万(64万 +60万),以后支付利息169.3万元。

“虽然提前还贷使用到的现金比不提前还贷少了 16万元(140-124),但利息却要多付39.2万(169.3-130.1),这还不包括因提前还款可能产生的违约费用。 ”专家指出,这么一对比,可见在这种情况下提前还款并不划算。

贷款余额较少可考虑提前还贷

某股份制银行理财经理表示,如果手头资金有限,而之前的房贷余额也剩下不多,这种情况当然提前还贷。该理财经理举例道,假设某先生已有一套70多平方米的两居室,尚有10万元房贷未结清,而手头已有了五六十万元的积蓄,打算再买套100多平方米的三居室。按之前的限贷政策,二套房要首付七成,他的积蓄根本不够付首付。现在只要花10万元把首套房贷结清,再买房只要首付三成,他正好钱够用。

专家表示,通过提前还贷,来享受央行新政,对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少,用户支付现金也越少。“在办理提前还款时,提前和银行的客户经理沟通一下,先核算一下是否划算。 ”一家国有银行个金部负责人建议,在结清现有贷款后,应确认是否符合首套房的贷款条件。

 

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