[摘要] 11月21日央行宣布降息，这对于总体资金压力较大的开发商而言，无异于是一场“及时雨”。尽管单次降息并不会改变开发商高企的融资成本，但是降息通道的开启，对开发商而言意味着一个发展新机遇，也将对楼市生态格局产生较大的影响。
在11月21日央行宣布降息，这对于总体资金压力较大的开发商而言，无异于是一场“及时雨”。尽管单次降息并不会改变开发商高企的融资成本，但是降息通道的开启，对开发商而言意味着一个发展新机遇，也将对楼市生态格局产生较大的影响。
A
降息直接降低开发成本
资金密集型产业，开发商对银行贷款的依赖度很高。除了少数拥有央企国企背景的开发商，拥有较多的自有资金外，大多数开发商都需要通过各种各样的融资渠道，借贷前期开发所需要的资金。而在前期所需资金中，土地款是的一笔也是最为刚性的一笔。
而降息对开发商最直接的影响，就是贷款成本降低。到底降了多少？根据此次降息幅度（0.4%），可以进行粗略估算。目前在杭州一个楼盘从拿地到预售大约需要一年左右的时间，假定一宗总价10亿元的土地，仅土地款一年的融资成本就降低了400万元。当然，即便一年之后楼盘开始预售，因回笼的部分资金尚不足以偿还贷款，借贷还会持续。目前一个楼盘的开发周期（从拿地到销售结束）为3-5年，这也意味着一宗总价10亿元的土地，贷款成本就要超过一两千万元。
有业内人士向记者透露，一个开发总成本为30亿元的楼盘，如果是一家中小房企，借贷总量会超过20亿元。降息之后，对于这样规模的一个楼盘，总计可省下三四千万元的利息成本。对于利润空间日益缩小的房地产业而言，这已是一笔不小的金额。目前市场普遍预期明年还将有一到两次的降息，几次叠加之后利率降幅达到1%以上，也并不是没有可能。
直接向银行贷款之外，信托和民间借贷，也是开发商最为常见的融资渠道。随着基准利率调整，银行以外的其他融资渠道利率也会相应调整。“我们给客户的利率也都是要跟着银行基准利率走的，接下去的业务我们也会相应调整利率。”在杭州从事资金业务的陆先生向记者表示，降息对民间借贷利率的影响是立竿见影的。此前不少杭州本土开发商，短期周转资金很大一部分都依赖民间借贷。
利息的变化，对楼盘定价多少也会产生一些影响。单次降息对商品房销售价格的影响固然微乎其微，但若在这一轮降息通道中经历多次降息，对开发成本的影响不容小觑，将意味着开发商在产品定价时拥有了更大的空间。当然，开发商会不会把降低的成本直接体现到房价中去，这还要视乎整个市场的发展变化。
B
盈利能力增强信心大振
降息通道开启，等于是给开发商打了一剂强心针，对未来的盈利预期也在普遍增强，而这将会对明年的房地产市场产生深刻影响。
降息除了直接降低开发商的融资成本之外，另一更为重大的意义是传递信贷适当放松的信号。从历年的经验来看，此次降息意味着降息通道的开启，并将伴随银行准备金率的下调。一旦这一预期在未来几个月中逐步实现，对开发商而言是一个巨大的利好。
大多数开发商从银行拿到的贷款利率远超基准利率，上调30%以上的比比皆是，中小开发商平均年融资成本超过10%。也正因为如此，再加上一些楼盘拿地成本偏高，致使最近几年房地产市场的亏损面越来越大。融资成本高企，的原因还在于银行贷款额度紧张。如果银行准备金率进一步下调，将会对目前的这一现状产生较大影响，其效力远比单一的降息政策要大得多。
杭州楼市为例，目前约1/3的楼盘亏本，1/3的楼盘保本，实现盈利的楼盘仅1/3。若后期利率和准备金率同步下调，开发商的融资成本将会大幅下调，这将使得一部分楼盘“扭亏为盈”。事实上对于那些处于盈亏边缘的楼盘而言，该省的成本都已省掉，融资成本大降已成为盈利的最后希望。
银行准备金率下调之后，开发商也更容易获得银行贷款。相比民间借贷和信托，即便上调30%银行的贷款成本也还是要低得多。这一变化，将有可能使得少数濒临破产的开发商度过危机。而一些原本不看好房地产市场前景，意欲退出转战其他行业的开发商，也有可能因为这一变化调整发展规划。
一种市场预期，在近期的资本市场中得到了非常强烈的体现。在央行宣布降息之后的交易日，沪市房地产板块大涨5.17%，并且在随后的多个交易日中涨幅超过3%，和券商共同成为近期领涨股市的两大板块。
随着这一变化，土地市场也将加速回暖。杭州土地市场自今年3月以来，已经冷清了大半年。一方面是因为去年土地出让量太大，但另一方面也因为融资成本过高，尤其是本土的中小开发商，对动辄数十亿元的高价地只能望洋兴叹。随着融资成本的逐步走低，一些多年未现身土地市场的本土开发商，也有可能择机拿地。本月杭州市区（包含余杭、萧山）共出让27宗土地，数量创下今年下半年新高，这似乎是土地市场对降息的一种回应。
C
降低房贷撬动市场需求
降息之后房贷压力减轻，购房成本降低，尽管最直接的受益者是购房者，但是开发商却是的赢家。等于是开发商借银行之力，撬动了更多市场需求。
100万元商业贷款20年等额本息还款方式为例，若按照降息前6.55%的基准利率，月还款额为7485.2元，而按照降息之后6.15%的利率计算，月供将为7251.12元，每月减负234.08元，20年总计可省下5.6万多元利息，这就是此次降息给购房者带来的“”。
如果降息和准备金率持续下调，“”显然比目前看到的这个还要大得多。如果接下去准备金率下调，随着流动资金增加，到了明年首套房贷利率即便7折优惠难以实现，9折甚至8折的可能性却颇大。如果明年再来一两次降息，那么购房者的房贷成本降幅，将会达到此次降息的数倍，同样是100万元商业贷款月供将会减少1000元以上。
购房者大幅减负，其直接结果是市场的购房意愿大幅上升，尤其是一些投资性需求重出江湖。11月杭州楼市成交量依然保持1万套以上的高位，并且近期楼市人气持续走旺，降息效应功不可没。成交量上涨对开发商而言意味着资金周转加快，即便不对现有的价格进行调整，盈利的几率也会大大增加。
虽然利率高低并不直接决定楼市行情，但纵观前几年杭州楼市的任何一个“牛市”，无疑都有低利率的身影。经过前期一系列政策的调整，再加上降息提早现身，楼市回暖的大趋势已经确定，目前开发商对这种市场趋势已取得了普遍共识。在这种共识之下，一部分开发商已开始着手调整营销策略。
经历最近几个月的市场考验，杭州楼市月成交量已经稳定地站上了1万套以上的高位。而随着后期一系列利好的逐步兑现，明年杭州楼市全年成交量有可能突破12万套，若此将会超过2009年。
这意味着，开发商销售压力的市场阶段已经过去。后降息时代的房地产市场，也将呈现与前一阶段不同的市场特征。尤其是处于当前这样的一个时间节点，将对开发商明年销售目标的制订产生非常大的影响。
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