[摘要] 2014年我国房地产市场进入调整期，部分城市库存高企，去化压力不断加大，且不同城市间显著分化。从全国二线城市商品住宅短期库存量及去化周期、中长期土地消化能力两个方面综合分析，得出呼和浩特、大连等城市去化压力较大，而合肥、厦门、成都等城市去化压力尚可的结论。
引言
2014年以来，宏观经济增速持续趋缓，房地产市场整体下行与城市分化并存，多数城市成交量大幅回落，短期供求失衡，库存量持续走高，出清周期延长。在此背景下，百城价格指数连续 8个月环比下跌，下跌城市数量不断增加。为缓解市场下行压力，下半年中央及地方出台一系列利好政策，绝大多数城市限购政策放开，央行货币信贷政策放松、调整存款统计口径等，同时房企加大促销力度去库存，多数二线城市房地产市场回暖，短期库存压力有所缓解，但部分城市由于库存量过高，短期去化压力依然较大。
从中长期来看，受经济、人口规模及产业结构等因素影响，不同城市去化压力显著分化，多数二线城市土地消化时间在合理范围内；少数城市因规划超前，在城区大规模扩张过程中，土地供应过大，房地产开发量远超当地住房需求，供应过剩风险突出。基于此，我们通过对二线城市房地产市场短期、中长期库存现状及市场需求进行综合研究，并提出策略建议。
库存现状：
不同城市库存压力表现分化，少数二线城市库存高企，短期及中长期去化压力显著
2014年我国房地产市场进入调整期，部分城市库存高企，去化压力不断加大，且不同城市间显著分化。从二线城市商品住宅短期库存量及去化周期、中长期土地消化能力两个方面综合分析，得出呼和浩特、大连等城市去化压力较大，而合肥、厦门、成都等城市去化压力尚可的结论。
（1） 市场供应：呼和浩特、大连等城市短期及中长期库存压力显著
2014年12月部分二线城市商品住宅出清周期、土地消化时间1；数据来源：CREIS中指数据
短期库存：合肥、南昌、南京等城市库存量较低，去化速度快，短期库存压力不大；呼和浩特、大连等城市去化周期较长，短期库存压力大
截至 2014年 12月，合肥、南昌、南京等城市出清周期在 10个月及以下，去化速度较快，尤其是合肥，出清周期不足 6个月。厦门、杭州、海口等城市出清周期在 15个月以下，这些城市短期库存去化压力不大。而呼和浩特、大连、天津、北海、青岛等城市出清周期较长，超过 20个月，短期库存去化压力较大。
中长期库存：青岛、长春等城市土地成交量远高于市场消化能力，中长期住宅库存压力大；厦门、海口等城市潜在供应相对不足
从二线城市住宅用地消化时间来看，平均在 3.25年，其中大多数二线城市在 5年以下，仅青岛、郑州、长春超过5年。
青岛、长春等城市土地成交量远高于市场消化能力，中长期库存压力大。其中青岛土地消化时间近 6年，郑州、长春均在 5年以上，兰州、呼和浩特等土地过剩问题同样突出。由于部分城市大量土地开发仍处于停滞状态，造成土地存量高企，住宅用地消化时间较长，未来市场去库存压力攀升。
厦门、海口等部分沿海城市及城市群次中心城市，供应相对不足，中长期库存压力小。厦门、海口、三亚等沿海城市由于城市土地本身的稀缺性导致土地供应不足，存量土地消化时间在 1年以内。天津、武汉等城市中长期库存量适中，且市场需求旺盛，中长期库存压力不大。
（2） 市场需求：长沙、杭州、苏州等地人均居住面积较高；天津、合肥等地人均居住面积较低，未来市场潜力较大
大多数城市人均住房面积在35平米/人以下，长沙、杭州等少数城市2010年人均居住面积偏高。根据 2010年人口普查数据，二线城市中，人均住房建筑面积低于 30平米/人的城市个数占据半数，低于 35平米/人的城市个数占据近八成，仅长沙、杭州在 40平米/人以上。
部分城市近几年住宅竣工规模较大，人均居住面积提升快。根据 2011年至今各城市住宅竣工面积与住宅在施工面积情况（不考虑拆迁），以及同期各城市常住人口，测算得出各城市 2010以来新增人均住房面积。数据显示，三亚、银川等部分城市因近几年住宅竣工规模较大，人均居住面积接近 50平米/人的较高水平。
二线城市2010年人均住房建筑面积、2010年以来新增人均住房面积；数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
（3） 城市分化：呼和浩特、大连等部分城市短期及中长期库存压力突出
综合不同城市住宅库存短期去化能力及中长期土地消化能力，将二线城市分类如下：
2. 未来风险：天津、北海等地短期库存消化时间较长；呼和浩特、大连等地短期及中长期库存压力均严峻，过剩风险亟待关注
（1） 短期风险：天津、北海等城市短期库存压力较大
合肥、南京等城市短期及中长期库存压力不大。合肥、南昌、南京等城市土地消化时间均在3年及以下，且出清周期较为合理，短期及中长期库存压力不大。截至 2014年底，合肥出清周期不足 6个月，去化较快；南昌、南京均在 10个月以内。从近四年住宅开工销售比来看，供需基本均衡，部分城市或面临供不应求局面，如海口、成都开工销售比小于 1。从市场需求来看，多数城市凭借城市群辐射或资源优势，经济发展较快，对人口的吸附能力较强，如苏州人口净流入规模较大，2000-2010年常住人口年均增长 4.4%。从人均住房水平来看，合肥、海口、厦门等城市2010年人均住房建筑面积在二线城市中处于较低水平。从住宅市场供求情况来看，近几年开工销售比呈现基本平衡的态势。人口大量流入带来强大的住房需求，产业发展将进一步吸纳新市民，潜在住房需求旺盛孕育较大发展空间。
图：部分城市2014年12月商品住宅可售面积、出清周期、土地消化时间；数据来源：CREIS中指数据
图：部分城市2011年至今商品住宅新开工/销售面积；数据来源：CREIS中指数据
福州、温州等地出清周期在二线城市中虽处于较高水平，但低于历史高位，且市场需求旺盛，短期库存压力尚可。福州、温州土地消化时间均在 2.5年以下，中长期库存压力不大。短期来看，福州 2014年以来可售量持续攀升，截至 2014年 12月末可售量较 2013年末大幅增长 78%，但受益于近几个月快速去化，出清周期有所回调，12月底出清周期为 18个月，同时考虑到福州房地产市场规模，短期去化压力不大。温州因过去几年住宅过度投资开发，库存持续攀升，2000-2012年累计销售开工比为 0.29，随着开工规模的减少以及销量的增长，库存逐步消化，截至 2014年 12月出清周期为 17个月，虽然在二线城市中处于较高水平，但较历史高位明显回落。且 2010年人口普查数据显示，温州人均住房建筑面积为 31.2平米/人，在二线城市中处于中等水平，且温州人口规模超过 900万人，外来人口占据近三成，市场需求相对旺盛。
天津、北海等城市出清周期较长，短期库存压力大。天津、北海住宅库存量持续走高，出清周期高位运行。天津土地消化时间为 2.5年，中长期库存压力不大，但短期住宅库存去化周期在二线城市中处于较高水平。截至 2014年底，天津商品住宅可售面积达到 2346万平米，较 2013年底增长 19.5%，出清周期超过 30个月；北海可售面积持续攀升至 520万平米，较 2013年底增长 12%，出清周期达到 26个月。
天津库存压力攀升主要受 2014年供应量增长、销量下降影响。2014年天津商品住宅销量同比下降 19.1%，而同期供应量呈现同比增长，全年累计销供比仅为 0.67，呈现供过于求态势，库存量持续攀升，出清周期延长。
北海今年以来库存量持续走高，出清周期在二线城市中处于较高水平，截至 2014年底达到 26个月。主要因为北海前期开工量较大，2000-2012年累计销售开工比为 0.40，近两年随着开工规模的减少，销售开工比提高至 0.66。但北海人口规模较小，2010年常住人口规模仅 154万，常住人口/户籍人口比值为 0.95，且三产占比相对较低，2011年以来市场开工规模较大，人均居住水平大幅提升，需警惕供应过剩风险。
（2） 中长期风险：呼和浩特、大连等城市土地供应充足，消化时间较长，中长期库存压力大
宁波、济南等城市短期去化较快，但中长期土地消化压力较大。宁波、济南等城市短期去化压力不大，中长期土地存量较高。短期来看，截至 2014年底，宁波商品住宅库存出清周期为 13个月，济南为 8个月（按 2014年 12月可售套数/近六个月月均销售套数计算），短期库存压力不大。长期来看，宁波、济南土地消化时间均超过 4年，长期库存压力较大。两城市由于近几年土地成交规模较大，且远超同期住宅销售规模，土地存量较高。
宁波、济南土地存量较高主要因前期土地成交规模较大。2011年以来，宁波、济南土地成交规模远超同期住宅销售规模，待开发土地面积较大，中长期库存压力攀升。从市场需求来看，宁波城市居民人均收入水平较高，2013年宁波市区居民可支配收入达到 4.2万元/人，高于同省杭州市城镇居民人均 3.9万元/人以及温州城镇居民人均 3.8万元/人的收入水平，居民购买力强，且 2000-2010年间，常住人口年均增长 2.5%，2012年常住人口/户籍人口比值为 1.3，人口大量流入及较强的购买力支撑未来房地产市场发展，但从近四年商品住宅开工销售情况来看，2011年至今累计开工销售比为 1.9，市场呈现供过于求态势。
重庆、杭州等城市短期去化压力不大，中长期土地消化时间超过二线城市平均水平。数据显示，截至 2014年底，重庆主城区住宅库存出清周期为 10个月，杭州（含萧山余杭）为 12个月，短期库存去化压力不大。长期来看，重庆土地消化时间超过 4年，杭州在 3.5年以上，均超过二线城市平均水平。从近几年土地成交情况来看，两城市土地成交规模相对适中，仅 2013年成交规模相对较大，重庆 2013年同比增幅超过八成，杭州 2013年土地成交规模较 2012年增长 1倍。但基于城市经济水平及人口规模考虑，重庆、杭州土地消化时间尚在合理范围内。
重庆呈现人口流出现象，但基于城市经济、人口规模等因素考虑，未来潜力较大。2013年重庆 GDP达到 1.26万亿元，增速为 12.3%，经济增长较快。三次产业占比为7.9:50.5:41.6，产业结构合理。2013年常住人口/户籍人口比值为 0.88，呈现人口流出现象，但常住人口近 3000万人，人口规模较大。从房地产市场规模来看，2011年至今商品住宅开工销售比为 1.15，市场供需均衡，且年均销售规模在二线城市中处于较高水平。基于城市经济发展快、人口规模大，市场需求旺盛，未来库存去化压力不大。
杭州人口规模平稳增长，三产占比超过五成，人均储蓄存款较高。2013年，杭州 GDP规模为 8343.5亿元，同比增长 8%；常住人口 884万人，2000-2013年年均增长 2%；三次产业结构为 3.2∶43.9∶52.9，产业结构合理，三产占比超过五成；从人均指标来看，2010年人均住房建筑面积为 41.5平米/人，超过二线城市平均水平，2013年城镇居民人均可支配收入 3.9万元/人，人均收入水平较高，且人均储蓄存款 7.4万元/人，在二线城市中处于较高水平。
呼和浩特、大连等城市新增供应持续放量，潜在供应远超当地人口承载力，短期及中长期库存压力均较为严重，市场过剩风险突出
呼和浩特、大连长短期风险均严峻。短期来看，两城市商品住宅库存积压情况严重，出清周期较长，2014年 12月，呼和浩特可售面积达 1582.4万平米，为 2011年 8月以来高水平，近四年商品住宅人均新开工面积高达 13.4平米/人，而人均销售面积仅 4.8平米/人，开工规模大而需求不足；大连商品住宅出清周期同样位居高位，短期去化压力大。
长期来看，呼和浩特、大连土地消化时间均超过4年，土地库存压力较大，主要因为前期土地市场过热，待开发面积较大，尽管近几年两城市土地成交规模有所回落，但累计待开发面积仍处较高水平。且 2013年呼和浩特销售投资比仅为 0.4，2014年 1-11月继续下降至 0.3，大连同样持续回落至 0.5的较低水平，较低的销售投资比意味着企业的投资回报速度放慢，未来风险较大。
图：大连宅地成交面积、住宅销售面积图：大连商品住宅销售额/投资额
青岛、兰州短期库存压力较大，且近几年土地成交规模远超商品住宅销售面积，中长期库存压力同样显著，警惕供应过剩风险。2010年以来，青岛住宅成交量均低于同期供应量，导致库存量持续攀升，出清周期延长，2014年下半年出清周期大幅提升至 20个月以上水平，截至 2014年底，青岛可售面积 1801万平米，较 2013年底增长 21.8%，出清周期 21个月，去化时间较长，短期库存去化压力较大；兰州近四年商品住宅开工销售比达到 1.9，供过于求态势严峻。
中长期来看，2011年以来，青岛土地成交规模远超同期住宅销售面积，土地消化时间接近 6年，超过其他二线城市；兰州同样呈现土地成交量超过同期住宅销量，且近两年供过于求态势加剧，土地消化时间达到 5年。两城市中长期风险同样非常严峻。未来企业应控制购地规模，积极消化存量土地。
3. 策略建议：企业应理性把握城市地产趋势，针对不同城市谨慎制定拿地及推盘策略
通过对二线不同城市短期及中长期库存压力分析，短期来看，合肥、南昌、南京等城市短期库存消化较快，而天津、福州等城市出清周期持续延长，短期库存压力攀升。中长期来看，呼和浩特、大连等城市供应量超过当地需求量，待开发土地存量去化时间较长，部分城市人口流出现象加大供应过剩压力。
针对不同城市，房企应谨慎制定进入或拿地推盘策略。对合肥、南昌、厦门等短期及中长期库存压力不大，土地存量消化较快的城市，未来预期乐观，但部分热点城市“面粉”贵过“面包”或将为企业带来较大经营风险；天津、福州等短期库存压力大，中长期压力较小的城市，房企应调节施工进度，适当调整营销策略加快去库存；对中长期存在显著库存压力，且短期库存去化压力同样较大的城市，企业应减少拿地，或将拿地目标向热点区域聚集，随时关注市场形势，适时调整拿地策略；对中长期存在库存压力，但去化良好的城市，适当控制拿地节奏，减少企业长期库存压力。
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