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库存消化期20个月以上 大连从租赁市场找出路

半岛晨报   2015-01-22 06:26

[摘要] 从租赁市场寻找楼市“出路”,大连早已先行一步。

近日,住建部在发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中明确提出要多种渠道发展租赁市场。其中,“支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变”、“支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”这一政策导向被社会各界广泛关注,同时也被认为是住建部在房地产市场库存高企的背景下想出的“另类”去化新招数。而据了解,对于库存压力不小的大连来说,这一新招数也算不上“新鲜”。实际上,从租赁市场寻找楼市“出路”,大连早已先行一步。

背景

库存消化期长达20个月以上大连短期去库存压力较大

2014年,我国房地产市场进入深度调整期,部分城市库存高企,而销售却大幅下滑,去库存压力与日俱增,大连就在这一行列之中。据CREIS中指数据显示:从二线城市商品住宅短期库存量及去化周期、中长期土地消化能力两个方面综合分析,截至2014年12月,大连、呼和浩特、天津、北海、青岛等城市出清周期较长,超过20个月,短期库存去化压力较大。另据报道,累计至2014年11月末,大连全市商品房待售面积1176.7万平方米,同比增长54.3%,首次超千万平方米。戴德梁行也发布数据称,大连商品住宅市场库存消化需3.3年。由此可见,为大连楼市去库存而寻找有效的“出路”是势在必行了。

在此背景下来看,“鼓励有条件的房地产开发企业,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁;也可以与经营住房租赁的企业合作,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式”,不失为一种可行的去库存渠道。

举措

积极引导开发企业租售并举大连前年已确定商品房租售比

不可否认,目前,在我国,由于房价居高不下,初入社会的年轻群体中很多人仍承担不起每月的房贷,因此,租房仍然是一些大中型城市的重要的住房解决方案。而为让住房体系更加健全完善,在培育租赁市场时,实施商品房配建是增加供给的有效途径。

2013年,当政府尚在为高房价左右为难时,大连市就已经开始重视起以往一直被“边缘化”的租赁市场,并着手从租赁市场上寻找缓解房价过快上涨压力的办法。

据了解,大连市早在2013年就出台了《关于大连市租赁住房配建的实施意见》,确定市内四区所有商品房项目需按10%的比例配建租赁房,有条件的区域还将适当提高比例。并积极引导开发企业,变单一的销售方式为租售并举的经营方式,鼓励房地产开发企业从投资开发的商品房中按比例配置拿出一定数量的房源,以满足房屋租赁市场需求。

而未来,商品房10%的比例预计还将陆续增长,将来或可达到50%。

现状

大连租赁房配建力度近两年逐步加大9.1万平方米租赁住房短期内将面市

有数据统计显示,2013年,大连市内四区新建的商品房项目中,东港区H06、东北特钢大连基地宗地B区等8个挂牌项目配套建设的租赁房面积约9.1万平方米,这些项目在2~3年间建成,以合适的价格面向社会,尤其是面向中低收入人群,缓解他们的住房压力。批租赁住房预计将于2015年面市。

2014年,大连市又进一步加大租赁房的配建力度,截至去年5月,大连又先后在后革村、英雄纪念公园北、甘岚岭路北侧、朱棋路东、南松路南、香周路南等6个地块挂牌并签订配建协议,其中共有11.2万平方米的配建房源将成为小区内“只租不售”的租赁住房。

另据了解,在大连新建商品房中配套建设的租赁房中,70%以上是中小户型,其中,中等户型指的是80平方米以内的二居室,小户型是在60平方米以内的一居室,正契合房屋租赁群体的需求。租赁房源的增加,将有助于房企的库存消化。

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配套租赁住房产权归开发商

新建商品房项目中配套建设的租赁住房的产权房地产开发企业,由政府参与指导租赁住房的支配。大连市相关文件规定,开发商建设配套租赁住房应和商品房项目同步建设、同步配套、同步交付,且由统一的物业公司管理。如果新建的商品房项目分期建设,则需要将租赁房安排在首期项目中建设。

配套租赁住房谁都可以申请

在新建商品房项目中配套建设的租赁住房,并不等同于“公租房”。“公租房”属于政府保障范畴,大连市公租房申请人群有三种,即新就业职工家庭、城市无房户家庭和经济适用房家庭。而新建商品房配套建设的租赁住房是面向全社会租赁的。

租金1000~2000元的出租房受欢迎

据房天下二手房数据监控中心的统计数据显示,2014年,大连市沙河口区依然是全市受租房者关注的区县,搜索量占比为24.62%。沙河口区交通便利、配套完善,近商业中心,从而受到年轻白领人群的青睐。其次是中山区,搜索量占比为18.11%。该区域虽然租金较高,但仍成为众多上班族租房的。甘井子区和高新园区分别位居第三和第四,搜索量占比分别为16.32%和11.28%而租金方面,2014年大连市租赁市场1000-2000元/月的房源搜索量占比高,为30.45%,其次是500-1000元/月,搜索量占比为 28.97%。2000-3000元/月价格区间位居第三,搜索量占比为10.21%。

从户型需求来看,1居室的房源搜索量占比高,为43.67%,其次是2居室,搜索量占比为40.74%。可见1居和2居的出租房受租房人群的青睐。

在大连租房也可提取公积金

但条件较严苛

据业内人士分析,放宽对租房提取公积金限制等举措或可缓解租房族之忧,鼓励更多租房人提高居住品质或延缓部分人的购房计划。日前,放宽对租房提取公积金限制已获部委认可。

实际上,大连早在几年前就可以提取公积金用于租房,只是条件一直较为严苛。记者从大连市公积金管理中心获悉,按照新规定,符合条件的租房职工,可提取公积金用于租房:按时足额缴存住房公积金六个月以上且公积金开户六个月以上(从贷款申请日向前推算),名下无房产的困难家庭或个人,月房租超出家庭月工资收入15%的,超出部分可以申请提取住房公积金,此外,还要经过层层审核。因此,目前来看,在大连想要提取公积金用于租房还并不容易。

业内人士认为,未来,如果这一限制被适当放宽,让更多的租房人可以提取公积金支付房租,那么,应该会有更多的租房人涌入市场,或提高租住品质。

 

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