[摘要] 2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。
继27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。分析人士指出，2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。
传递出稳定住房消费信号
“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
2015年开年以来，宏观经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看，经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标进一步回落，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。
倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，长期来看，在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。
今年两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示，这次的房地产金融政策和财税政策，加上此前住建部发布的政策一起，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。
分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。
放松幅度超过各界预期
根据央行、住建部和银监会三部门通知，调整个人住房贷款政策，主要是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40％。
中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，“从国际经验看，个人住房贷款低首付比例一般在30％左右，此前我国二套房普遍执行60％至70％，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该调整，现在下调到40％左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。 ”
链家地产市场研究部张旭认为，本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40％，此后一直上升，自2013年起，二套房首付比例就一直维持在70％水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置一套总价200万元的二手房计算，首付金额可下降60万元之多。
中央财经大学教授郭田勇表示，我国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的常态。“今后住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，避免‘一刀切’式的调整。同时要更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。 ”
力度很大但效果有待观察
而根据财政部、国税总局的通知，此次调整个人住房转卖营业税政策，大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。“此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，这有助于刺激改善型住房消费。 ”财政部财科所副所长白景明说。
据链家地产测算，目前北京二手房市场约有16％的购房者需要交纳营业税，营业税“五改二”政策将使交纳营业税的占比降低到8％，购房者负担将会有所降低。
不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为，买房也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。 据新华社电
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大连二套房贷政策变化
●2010年4月，“国十条”出台，随后“大连版”限购令发布，规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，银行对二套房的严格认定标准被称为“认房又认贷”。
●2011年1月26日，“新国八条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 “新国八条”的相关政策随即在大连落地。
●2014年9月30日，央行、银监会对房地产“限贷”政策作出调整。其中，被市场普遍称为“认贷不认房”的二套房认定标准的松绑尤受关注。但二套房的首付比例依然执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
“对于楼市能否即刻回暖，不能过于乐观。目前库存量仍然较大，三四线城市此类问题更甚，去库存化仍然面临一定压力，需要时间逐步消化。需要在政策和舆论上都保持定力，住房消费才能得到长期稳定。 ”——房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌
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