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美国买房风险要翻倍了 国人买房子还贷怎么办?

中国新闻网  作者:孙建永   2015-09-14 11:30

[摘要] “ 要赶早”这句话,被大妈们诠释地可谓淋漓尽致,现在如果你想买外汇,就没那么容易了。

根据报道,在这次人民币贬值之前,就有人发现,很多银行柜台前,排着一队队大妈要求购汇5万美元。

为什么是5万美元?因为在中国,要买外汇,个人年购汇额度为5万美元,不管你是港币、英镑、欧元、日元……都是以等值的5万美元为限额。

为什么要换?还用说吗,在我们看涨人民币的时候,据说这些“神准”的大妈中间,已经开始宣称美元要 。这句“ 要赶早”,被大妈们诠释地可谓淋漓尽致,现在如果你想买外汇,就没那么容易了。坊间流传,本月起个人购汇限制或将加强。在海外买房风险加大!

目前的购汇状况

数据显示,我国外汇储备已经连续四个月下降,至8月份又下降了939亿美元,至3.56万亿美元。“由于中国经济增速下降,美国经济逐渐复苏,取消QE和加息的预期都较浓,引导了此次大量外汇流出的情况。”这是 的看法。“我国外汇储备变动是多重因素综合作用的结果,随着人民币汇率形成机制不断完善以及人民币国际化的推进,未来外汇储备有所增减也是正常的。”这是官方的回应。但无论哪种言论都显示出,此次外汇储备下降具备持续性,人民币币值也或进一步下降。

9月9日开始,江湖广泛传言称,外汇局下发各分局通知,对个人购汇分拆交易提高警惕,必要时拒绝购汇申请。根据外管局的规定,5个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,购汇总金额超过等值20万美元,并将外汇汇给境外同一个人或机构;个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞;同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况界定为个人分拆结售汇行为。

然而“个人分拆结售汇行为”会被怎样?首先是禁止,国家设定范围外的手段,你就不要去用了。在具体审批上,央行也会加强 ,比如要求各银行加强外汇业务 ,严控外汇流出;比如境外汇款现钞超过1万美元的通通都需要报告到央行。如果触犯规定,当然还会被处罚。不仅对个人,甚至还会将个人本外币兑换特许业务试点机构纳入管辖范围。限制个人购汇,是国家为避免游资化整为零流出国内的风险。但对于有个人出境游、留学等正常用途不会有太大限制和影响。不过,如果要在境外买房的话,这种大资产的物件,5万美元不够啊,那怎么办?

据传,以前有一种“偏方”是,办一本中国护照,然后“凑份子”——一个人只能购汇5万美元,但找13个亲戚朋友帮忙,就能一共购汇到69万美元,分别存入我的账户,一套美国的房钱也就凑够了。但如果上述传言是真的,那这种方式,也行不通了,因为当事人很可能被拉进“关注名单”,禁止外汇交易及汇款。

置业于海外风险增加

1.由于人民币购汇的限制,大笔资金流出国内很容易受到中美两国有关部门的注意。如果为规避购汇额度限制通过非法途径转移资金,不可预测的风险必然加大。

2.到了美国“两眼一抹黑”。现在的美国房产经纪人比中国人还了解中国人,但中国买家却对房子的情况根本无从了解,只能听信于房产经纪人。付了定金拿不到房的风险增加。由于美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式,你首先要做到不论别人怎么忽悠诸如退税等等,产权登记只能写在自己名下。并且不与房产经纪私下交易,购买者只要把款打入到 账户,才可以避免房财两空。美国的房产中介在银行开立的帐户分为自有帐户和客户保证金帐户(TrustAccount),客户支付的购房定金和其他款项,属于保证金性质,必须存入保证金帐户。这个帐户是没有利息的,房产中介公司不能够利用该帐户的余额获利。

3.受购汇额度限制。如果没有充足的现金购房,中国买家需要在美国贷款。这笔钱如何保障?在美国, 的产权过户手续都是由中立的第三者即过户律师或者产权公司办理,如果是按揭的话,银行要把贷款额电汇(WireTransfer)到过户律师或产权公司的账户上,这时候房地产交易才真正完成。

4.在美国购置房子后的每年必须承担的费用是否在你预算之中?比如说每个月的地税,在中国,土地出让金是购买时一次性付清的,但美国则是分期支付,地税占房价的20%,你在购置美国房产后,必须每月按期支付。另外,美国月付的地税是根据美国GDP增长和房屋资产价格的增长而不断调整提升的。

而国家认可的四种买房行为:

(1)离岸业务。国内有银行提供“以人民币形式离岸,到当地再购汇”的业务,这样不受购汇额度限制,但是门槛要求比较高,你要证明资金来源的合法性、说明用途、提供买房合同等。

(2)委托机构。比如我爱我家、链家这样已经进入美国市场的中介公司,给他们人民币,委托他们用美元买,再给点手续费。

(3)内存外贷。就是说,客户在某银行/机构的国内分支,存入保证金或购买理财产品、结构性存款质押作为担保,再通过该银行境外分支或者关联企业提供外币融资,这样既不受外汇限制,还可以赚利差,但就是太麻烦,私人银行的普遍门槛都在600万元以上,工行和中行的门槛在800万元人民币,招行则要1000万元,都不低啊~

(4)海外 基金。2006年推出的QDII是针对机构到境外 的,但是个人不行。但是今年合格境内个人 者(QDII2)境外 试点管理办法将很快发布,个人将能通过 基金购置海外房产。首批试点QDII2的城市共有六个,分别为上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州。说洋气点,有了QDII2你就可以全球配置资产,不受购汇额度限制,也不担心会进入“关注名单”。

那么,如果钱不够想贷款,怎么办?

按照规定,中国人在美国贷款,是不需要绿卡和美国国籍的。一般通过商业贷款银行、房贷机构及贷款经纪人这三种途径就能获得贷款。在美国,按揭贷款发放的核心原则是,抵押品价值足够,申请人有良好的信誉和持续的收入来源,与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。所以,目前在美国绝大多数州,外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产,但是首付通常要在40-50%,这个是比美国人高的。

除了首付要考虑以外,贷款人还需要提供现金证明、资产证明、护照、收入证明、信用记录、拥有美国银行账户、提供目前居住地址证明等。还是有点儿复杂……如果你人不在美国,又想在美国购房,没有在美的信用分数,你能够贷到款的区域就局限很多,基本只能在东西海岸有机会。其实,现在人民币购汇额度限制加强,很多美国银行不太愿意贷款给中国买家。

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