[摘要] 如今，因解除房屋租赁合同而产生的纠纷日益增加，事实上，房屋租赁合同解除也需要防范风险。
简介：资深律师，辽宁仕鹏律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。
如今，因解除房屋租赁合同而产生的纠纷日益增加，事实上，房屋租赁合同解除也需要防范风险。
有这样一个典型案例：2004年以来，钱女士长期租赁赵先生的房屋，期间双方曾多次续签房屋租赁协议。2011年9月9日，双方签订的《房屋租赁协议》约定：此次房屋租期为2012年3月25日~2014年3月25日，年租金10万元，每年3月25日付房租，若不能按期交房租则该协议终止；不得改变房屋结构，合同期满后承租人对该房投入的装修不得拆除等。后来，钱女士在租赁房屋期间，对其进行了装修改动，并将部分房屋转租他人使用。2012年6月6日，赵先生通知钱女士：你方应于2012年3月25日前交付租金，但至今未付，我方从即日起将解除双方签订的租赁协议，并限你方于收到通知之日起七日内搬出房屋，交付占用租金19444元。同年6月11日，钱女士向赵先生银行账户中存入10万元。2013年2月25日，钱女士向赵先生发出解除租赁合同通知。赵先生签收后，并未及时收房，而是以钱女士支付房屋租金、私自改动房屋，将房屋转租他人构成违约为由，起诉至法院，请求法院判令解除租赁合同，恢复房屋原状并赔偿损失，损失数额为转租。
本案中，原被告双方争议焦点在于：双方签订的房屋租赁合同是否合法有效，钱女士行为是否构成违约？经查明，原被告于2011年9月9日签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律和 法规规定，合法有效。另外，法院认为，钱女士对租赁房屋的装修改动既不是合同约定的解除条件，也不是法律规定的法定解除条件；经调查，赵先生对钱女士对外转租部分房屋的行为是默认的，另根据有关法规，转租行为不构成解除合同的条件；关于赵先生要求钱女士赔偿损失，损失数额为相应转租的问题，因法律和租赁合同均未有相关规定或约定，故法院不予支持。不过，因钱女士于2012年3月25日未交房屋租金，构成了租赁合同解除条件，所以，应认定双方合同已于2012年6月6日解除。而对钱女士于2013年2月25日向赵先生发出的解除租赁协议并要求接收房屋通知，赵先生并未积极 收房，故由此扩大的损失应由他自行承担。终，法院判令钱女士向赵先生支付2012年6月6日至2013年2月25日期间的房屋占有使用费和转租。
司法实践中，在合同履行过程中，一方当事人违约，另一方应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。为此，我建议，在租赁房屋过程中，出租人和承租人均应重视租赁合同，认真阅读和审查合同的每个细节，并应清晰明确地规定违约条款。租赁合同一旦签订，即应全面、及时履行合同。
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