[摘要] 近期,伴随国内17个城市楼市限购限贷政策的升级加码,以春节为起点统计,全国楼市正迎来调控潮。据中原地产研究中心提供的统计数据显示,春节后至今,以北京认房又认贷为标志,全国有超过22个城市出台了针对楼市的调控措施。
近期，伴随国内17个城市楼市限购限贷政策的升级加码，以春节为起点统计，楼市正迎来调控潮。据统计数据显示，春节后至今，以北京认房又认贷为标志，有超过22个城市出台了针对楼市的调控措施。不止北京、上海等一线城市限购限贷升级，房价过热二线楼市的调控政策也纷纷从严，就在笔者发稿时止，就连环北京周边如河北廊坊、保定等城市也纷纷发文，加入限购队伍。一些城市更是在楼盘预售方面从严监管，从入口端就开始限制房价报批价格，其严厉程度不亚于2014年。
相比较这些纷纷限购的城市，大连处于怎样的临界点？自去年底开始的市场回暖热度会持续多久？大连是否属于政策空白地带？买房者与开发企业又该何去何从？如何把握住当下机会圆自己的安居梦、大化去库存？近日，本刊楼记连线上海同策市场研究部总监张宏伟——
观点：大连楼市目前运行平稳 调控可能性不大
相比较目前过热的一二线城市和中央适时出台的调控政策，张宏伟认为，近3年大连楼市的整体均价一直徘徊在万元每平方米左右，无论是大连还是整个东北区域还没有到市场做的价格比较高的程度。虽然大连整体市场相比较东北的其他城市好一点，但是从微观市场看，除去个别区域如高新区无去库存压力外，我市其他区域的住宅供应和库存量依然较高，尚处于市场去库存阶段。因此从这一角度判断，大连市场并没有出现调控政策的必要时机。按照他的经验判断，起码楼市要经过半年到1年的上涨周期后，且市场没有去库存的压力的情况下才有机会。当下大连房地产市场库存的压力依然存在，房地产市场全面回暖的症候并未到来。在自住和改善型需求为主导的市场格局下，无论是房企还是自住需求的买家都大可不必恐慌。
分析：大连楼市啥状态 介于去库存和市场复苏交界点
自去年初冬至今年初，我们注意到无论是东港还是体育新城、高新区和传统中心区的一些项目，案场人气和签约率都较往年同期有明显上升。乃至于个别区域的一些项目因为过去缩减开工量、推盘房源有限还出现了暂时的存货不足。不仅如此，就连惯例4-5月份才卖房的金石滩区域市场也热度提升，春节以后人气渐增。其中鲁能优山美地项目在1-2月份创下1亿元成交额后，还在本月两周销售近百套住宅；而在东港区域，开年以来以保利天禧、紫御东方、首开铂郡等为代表的刚改项目的市场销售热度同样不减，龙湖位于东港的水晶郦湾项目更是在本月提前清盘……
那么这种市场回暖的状况在不在市场理性可控的运行范围？张宏伟认为，当下大连出现的这种状况，恰恰是去库存和市场复苏交界点的状态，这种状况是市场和中央、地方政府都希望看到的。这恰恰说明大连的房地产市场正在复苏好转。伴随辽宁自贸试验区的启动，如果大连真的能带动周边远郊及三四线城市和核心城市沈阳的好转，推动外围市场的市场复苏和去库存，这应该是理想的结局。
一方面市场在稳步回暖，一方面是开发企业为对抗卖房压力低成本定价的被动开始变成主动，一些亏本卖房的项目开始价格微弱抬升。在去库存和市场复苏的交界地带，买房者应该何去何从？继续观望还是果断出手，结合多年对市场的研判，张宏伟表示，大连楼市的这种状态，相对处于市场比较低位运行的节点，对于买房者来说，此时入市当是一个比较理想的时机。一方面选择面大，另外购买成本相对要低些。他建议，如果有合适的项目，建议买家应尽快出手，解决自己的购房需求。而学区住房、轻轨房、地铁房都是不错的选择，否则一路观望下去，待市场上行到一定程度，只会徒增购买成本。
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