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房贷利率进入上行通道 房企回款周期拉长

新商报   2017-06-15 05:42

[摘要] 在限购、限贷等多重政策叠加影响的市场背景下,京沪等大多数银行又收窄甚至上调首套房贷利率、二套房贷利率,房贷利润率也开始“加息”。

在限购、限贷等多重政策叠加影响的市场背景下,京沪等大多数银行又收窄甚至上调首套房贷利率二套房贷利率,房贷利润率也开始“加息”。单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言,上调房贷利率的“加息”措施会直接导致购房成本增加,无论是对于首次置业的首套房还是改善置业的二套房,“加息”确实可以起到通过抑制需求放量与为市场降温的作用。

房贷利率进入上行通道

房企回款周期拉长

今年3月美联储宣布加息25个基点,这是继去年12月15日美国加息25个基点之后又一次加息,从目前市场声音来看,2018年美联储仍将继续加息,美元进入加息通道,随着中国经济触底企稳,中国货币政策采取“加息”的可能性也越来越大。一方面锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产,防止由于房价下降而带来的银行的系统性金融风险;另外一方面,美国进入加息通道后,国内资本外流明显。楼市“限售”政策出台后,这些“沉淀”在房地产的大量投资资金因为“限售”留在了国内,防止了资金外流,也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。

安居客统计数据显示,在35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣上升,占比22.89%。目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。

如果放贷缩水、利率“加息”这样的政策扩容并且一直持续执行,势必会影响到房企的正常销售(事实上各地预售许可证审批从严、网签从严已经放缓了交易节奏,导致房企结算周期拉长),企业的回款周期进一步拉长。

资金压力增大

又一波降价潮呼之欲来?

今年下半年房企资金兑付压力窗口期的即将到来,届时,房企资金压力越来越大,“加息”等多重政策有可能还会倒逼开发企业“以价换量”,以通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。

一方面部分房企通过高速周转的市场策略,为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存,采取“以价换量”策略,进行策略性的降价,达到市场成交的目的。

第二种方式简单粗暴直接降价。如2011年、2014年楼市调整期,均有企业在做直接性的价格调整,通过价格让步直接激活市场成交,达到回笼资金的目的。

如果通过“降价”等措施还没有办法解决企业的资金需求问题,那么,企业极有可能就步入“卖地卖项目”甚至卖公司的地步,2011年有绿城的案例,2014年有佳兆业的案例,再之前有顺驰。2017本轮楼市调整期,究竟哪个房企将遭遇资金链危机,坊间的诸多传闻是否会落到实处,也许不久市场就会给出答案。

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