[摘要] 为加强商品房预售资金监督管理，保障商品房交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，日前，市政府网站发布《大连市商品房预售资金监督管理办法》，自2017年9月15日起施行。该办法适用于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区新建商品房项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理。其他区市县、先导区可参照办法执行。
为加强商品房预售资金监督管理，保障商品房交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，日前，市政府网站发布《大连市商品房预售资金监督管理办法》，自2017年9月15日起施行。该办法适用于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区新建商品房项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理。其他区市县、先导区可参照办法执行。
商品房预售项目监管实行双轨制
根据该办法，实施预售资金监管的商品房项目，其投入开发建设资金应达到项目工程建设总投资的25%以上，且已完成工程主体结构地上1层以上（含1层）。对7层以下（含7层）、完成主体结构封顶和8层以上（含8层）、完成主体结构2/3以上（不少于7层）的商品房项目，其进度管理仍按照《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发〔2010〕63号）有关规定执行。
该办法所称商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。
商品房预售资金应全存入专用账户
办法提出，房地产开发企业应当选择本市范围内的商业银行作为商品房预售资金的监管银行，签订《大连市商品房预售资金监管协议书》，开立专用账户，并到市国土房屋局备案。商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度实行重点监管，用于保障完成本工程建设所必需的建筑材料、设备购置款，支付工程建设的施工进度款及本工程其他相关费用。
按照项目主体结构地上1层以上（含1层）完工、主体结构完工、配套安装工程完成、竣工验收通过、初始登记完成5个环节设置商品房预售资金支取节点。主体结构在地上10层以上（含10层）的，可在建设层数达到2/3时增设一个资金支取节点。前款所称配套安装工程完成，包括商品房项目的外立面完工、门窗安装完毕、水电气暖管线安装工程完毕。
房地产开发企业办理监管专用账户对应的建筑工程进行房地产初始登记后，可以向监管银行申请撤销对专用账户资金的监管。经核对无误的，监管银行应当撤销对专用账户资金的监管。
重点监管资金额度按照工程预算清册总额的110%计算
办法还提出，开立监管专用账户，应当遵循“一个《商品房预售许可证》对应一个账户”的原则。已取得开发贷款的商品房项目，应优先选择贷款银行作为监管银行。同一地块分期预售的商品房项目，原则上应在同一家银行开立监管专用账户。
监管专用账户开立后不得擅自变更。因特殊原因需变更监管专用账户的，应当由房地产开发企业和监管银行向市国土房屋局提出申请。变更期间，暂停该项目网上签约。变更备案后，恢复该项目网上签约。
房地产开发企业收取的商品房预售资金应当全部存入监管专用账户。收取的定金应在完成商品房签约后5个工作日内存入监管专用账户。购房人按揭贷款购房的，贷款银行或住房公积金管理机构应将贷款直接发放至监管专用账户。贷款银行不得截留按揭贷款用于本行存款。按照保障项目后续工程建设资金的原则，重点监管资金额度按照工程预算清册总额的110%计算。
可根据建设进度节点申请支取使用重点监管额度内商品房预售资金
办法规定了商品房预售资金的支取节点和提取比例。房地产开发企业可以根据建设进度节点申请支取使用重点监管额度内商品房预售资金，专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请支取超出部分的资金优先用于工程建设。
房地产开发企业可凭非监管银行出具的担保时间截至房地产初始登记时的现金保函，抵顶同等额度的商品房预售监管资金。房地产开发企业与购房人解除购房合同时，监管专用账户内预售资金未达到节点监管额度的，房地产开发企业可持不动产登记部门出具的商品房合同注销回执，向监管银行申请退回已入账相应购房款，监管银行应在2个工作日内拨付；监管专用账户内预售资金超过节点监管额度的，房地产开发企业可自行结算退款。
此外，办法还明确了商品房预售资金监管违规处理办法。房地产开发单位、施工单位、监理单位有违规行为的，将采取暂停商品房合同网签、停办后期项目预售许可、行政处理、记入诚信体系和社会公开等措施予以惩戒。办法还明确了监管银行、监管部门的职责及对其违规行为的处理措施。
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