[摘要] 一、大连典型地产指数分析1．典指综述指数大连典型地产指数指数值环比变化2006年4月1026↑262.6%4月大连典型样本项目：林语家话、东特•星中环、运达•嘉洲阳光、万科假日风景、壹品星海、康派、小
一、大连典型地产指数分析
1．典指综述
指数 | 大连典型地产指数 | ||
指数值 | 环比变化 | ||
2006年4月 | 1026 | ↑26 | 2.6% |
4月大连典型样本项目： 林语家话、东特•星中环、运达•嘉洲阳光、万科假日风景、壹品星海、康派、小平岛、碧海•尚城、乾豪•东城天下。
典型指数小幅上涨
2006年4月，大连典型地产指数为1026点，环比上涨2.6%。各典型指数项目价格与上月基本持平，或者微有上涨，其中高端楼盘价格浮动较小，中低价位楼盘由于巨大的需求量，上涨较快。星海湾区仍然以9293.6元/平方米的均价位列各区之首，旅顺片区则以3296元/平方米均价最为低廉。
随着城区房价的迅速上涨，小平岛、金州区、大连开发区、旅顺等“大大连规划”中的重点发展区域，交通和基础设施快速推进，拉近了购房者对区域的心理距离。品牌开发商的开发推广起到推波助澜的作用，加上购房者观念的转变，未来该地段楼盘将成为热点。
2．市场综述
1）市场供应以存量消化为主
2006年4月大连市场新开楼盘较少，包括位于中山区昆明街的高档公寓悦泰.诚里等，市场主要以消化存量为主，另有一部分楼盘开始了内部认购等前期活动，等待集中放量的时机。4月大连市内4区在售楼盘为136个，其中中山区45个，甘井子区37个，沙河口区35个，西岗区19个。
2）市场交易量有所回落
自3月春季房展会以来，4月大连房地产市场并未延续旺盛的供销效应，整个大连市内4区共成交2341套住宅，较上月减少335套，同时交易面积及交易金额较上月均呈下降趋势。其中沙河口区下降最为明显，交易面积减少0.9万平方米，成交金额降至1.5亿元，较上月下降28.6%。占交易量44.1%的甘井子区的交易量则与上月基本持平，仅减少了6套的销售量，成交面积上升0.1万平方米。
3）市区成交均价微涨 高价位保持稳定
4月大连市内4区交易均价为4921元/平方米，环比上涨0.5%。中山区、西岗区高档楼盘价格保持稳定，西岗区交易量与上月基本持平，中山区均价甚至下跌5.2%。另一方面，市场成交量依然集中于中低价位楼盘，代表着楼市价格下线的甘井子区整体成交均价为4209元／平方米，环比上升3.8%。
4）小结：
4月大连的地产市场，一方面高价位楼盘价格居高临下，令消费者望而却步，造成房展会后销售乏力，另一方面由于中低档楼盘需求旺盛，令此类楼盘的均价不断上涨，造成总体房价依然稳中有升。随着下半年经济适用房上市的消息、央行再度加息等宏观调控的举措，开发商与消费者的博弈还将继续。
二、重点区域典型地产项目分析
本月我们对大连房地产热点、重点区域进行重点监控，对其房地产市场进行综合分析。
1．东港区
本月东港区典型指数为1003点，楼盘均价为8000元/平方米，环比上涨0.3%，高档楼盘价格如“名仕财富中心”微涨100元/平方米，其他楼盘基本均价不变。东港区改造计划非常详尽周密，改造后的该区域将成为一个集商贸、旅游、居住、观光为一体的国际航运中心的中心商务区，对促进大连市东部乃至整个城市的繁荣都起到积极的作用。
区域典型样本项目：运达.嘉洲阳光
运达•嘉洲阳光位于中山区核心区，西接金融商务中心人民路和港湾广场，北近大连港，东邻东海公园和滨海路。交通便利，餐饮娱乐、休闲商服、医疗教育等生活配套一应俱全。
项目规划建设成集大型商业、写字楼、住宅于一体的高档楼盘，其中包含高档海景住宅9栋（高层）、写字楼（21层）、大型公建（半地上三层公建，地下一层车库）和地上四层的空中花园，而住宅部分为A、B、C三个组团，每个组团三栋楼。其中精装修小户型倍受市白领的关注。为响应大连市政府东港改造的需要和进度，项目在设计规划、选材工艺上均与东港规划一致，高标准的要求不但符合高档楼盘的需求，从建筑面还是内部功能布局均都将成为大连高档住宅的典范。
2．中心区
中心区的楼盘价格一直处于高位，本月该区典型指数为1000点，楼盘均价为8735.5元/平方米，与上月价格持平。该片区处于大连市的市中心区域，主要包括人民广场和中山广场。
3．星海湾区
本月星海湾区典型指数为1022点，楼盘均价为9293.6元/平方米，环比上涨2.2%，高档楼盘“星海阳光”均价的上涨拉动了该区域的成交均价。该片区能集中体现“住在大连”所具备的宜居环境、气候条件、建筑品质等丰富内涵，拥有亚洲的广场、两座国际化的会展中心以及众多商务金融机构，因而该地段集中着众多的高档楼盘。作为大连市政府规划中的集金融、商务、商业、旅游、休闲娱乐于一身的代表区域，目前该区域旅游、餐饮娱乐业已非常发达，而商务氛围仍有待发展，因此该地段楼盘除了用于居住的功用以外，用于商业、金融等写字楼办公用的楼盘前景也十分看好。
区域典型样本项目：壹品星海
壹品星海作为2003年以来率先进入该片区的高档楼盘，目前，壹品星海一期已经100%售罄，同时，作为大连大中产居住社区，一期业主的入住营造了良好的社区氛围。二期壹品星海•新座即将启幕，大连典型地产指数系统将对该项目进行长期跟踪监测。项目园林景观由全球五大知名景观设计公司之一的贝尔高林设计，步移景换；大开间，小进深的阳光户型，让生活充满阳光。
4．软件园区
本月软件园区典型指数为1000点，与上月持平。该片区依托发展高新技术产业尤其是软件产业的利好政策，政府的大力扶持而不断发展。高新产业聚集带动了新兴经济中心崛起，从而牵动该区域价值不断跃升。该区域土地储备丰富，同时就业高收入人口逐年增多，据统计，该区域集中了大连80％以上的软件产业、产品研发人才，所居住、办公人群绝大多数为有着高学历甚至海外教育背景的高知人群。庞大的消费人群支撑起该区域房地产市场的新发展。
区域典型样本项目：康派
康派项目便是针对该区域消费者特点，开发的配套服务型公寓项目，适应和满足商务人士高端需求。整体分为 A、 B、 C三栋，其中 A、 C栋为标准高尚住宅，B栋为高品质的精装国际公寓。与 A、 C栋相互辉映，形成一个错落有序的建筑群体。底层商业空间“格兰切斯特”，根据康派人士的高质生活标准和国际化人群的特点，有针对性的选择国际知名品牌进入。主要引进国际、国内知名的具有良好经营业绩和品牌度的各类餐饮、酒吧、音乐空间、咖啡店等，同时融合各类休闲吧，更好的契合商业街区的国际氛围更好的烘托出国际商业气氛，打造高档时尚生活。该项目均价为6598元/平方米，目前已售400套，销售率达到80%。
5．虎滩区
本月虎滩区典型指数为1031点，楼盘均价为6590元/平方米，环比上涨3.1%，其中“海王府现代城”价格上升较快，拉动了本区域均价的增长。该片区位于大连南部海滨中部，拥有风光迷人的滨海路，虎滩乐园，鸟语林，水下世界，因此房地产开发也以旅游投资型为主。
6．西山水库区
本月西山水库区典型指数为1054点，楼盘均价为5050元/平方米，环比上涨5.4%。本月该区域楼盘均价普遍上浮100-400元，相对上涨幅度较大。该区域自然资源优越，西山水库是大连市区内的水系，西侧连接素有“大连城市后花园”之称的西部山系，生态住宅规划将提升区域居住品质，因此具有良好的发展潜质。同时2005年万科与其余六家开发商联合拿下占地37.29万平方米的土地，同时还有至少6.75万平方米土地被摘牌，巨大的潜在供应量预示着该地段将成为具有景观优势的成熟型黄金开发热土。随着“西部快速路”的开通，该区域交通将不断改善，其他配套也将同步升级，后续价格预计还将持续上涨。
万科假日风景项目作为区域内影响力楼盘，除了拥有背山面水的自然环境和良好的区域发展前景，开发商的品牌优势也是其品质的保证。
项目采用多层为主的舒适宜居产品规划，拥有良好的物业管理，项目计划分两年开发，06年开发产品以5层的多层为主，户型以85平左右的二房和125平左右的三房为主。项目一期预计06年7月份将正式销售，07年年中交房，该项目目前已开始进行客户登记。大连典型地产指数系统将对该项目进行长期跟踪监测。
7．机场新区
本月机场新区典型指数为1034点，楼盘均价为3893.3元/平方米，环比上涨3.35%。机场新区约十平方公里的启动区以商务、居住、产业为三大主体，其中居住区拟建设成中高档次、环境幽雅、配套齐全的现代化新型生态社区。该地段以期相对较低的价位成为潜力发展区。
8．周水前区
本月周水前区典型指数为1000点，与上月持平。该片区人口密集，基础设施完备。随着市中心土地资源日益枯竭，人们的目光也开始向该区域聚集。大连东特房地产有限公司于该地段的持续开发，对于该区域的价值提升起到了重要作用。
区域典型样本项目：东特•星中环
东特•星中环作为华北路乃至大连西部的精品代表项目，主打50-110平米高效户型，包括49.53平米的一居，60、70平的二居室，80多平、90多平的三居室户型，100平三房二厅住宅，在居住舒适的条件下，化的利用空间，且功能齐全、坐享舒畅。这体现了东特•星中环与同期市场产品的差异与优势。
目前该项目销售接近尾声497套，已售出95.9%，2006年10月31日即可入住。该项目致力突出新都市感觉，从建筑风格、规划风格，户型设计、配套设计、商业配套风格和布局方面呈现的是时尚鲜明的都市风格。
9．中北区
本月该片区典型指数为1000点，与上月持平。该区域位于大连市传统工业区——甘井子区的中南部，随着林语家话项目的出现，区域形象不断得到提升。林语家话2005年一入市即比周边项目价格高1000多元，这正是亿达集团多年来品质地产的路线和一连串高品质的住宅产品形成的强势品牌号召力，以及项目本身品质的集中体现。
区域典型样本项目：林语家话
林语家话项目4月均价为6400 元/平方米。2006年4月16日该项目“精致空间”组团开盘，两天内销售率即达到82％。精致空间是亿达地产根据市场需求有针对性地推出的06年期产品。根据大连市场状况，120平是经济型户型与舒适型户型的分界点。精致空间产品面积集中在99-120平之间，同时以亿达地产20年的专业本土开发经验，兼顾了住宅的舒适性，做到了经济与舒适的完美结合。在春季房交会上以一亮相就有将近2000个客户做了认购登记，目前230套标准层住宅已经基本售罄。
林语家话此次还推出了30套“云庭”产品，即顶层的类别墅产品，销售面积在99-116平之间，实际使用面积则在150-170平之间，产品总价在100万左右。这种从根本上改变客户生活方式的住宅产品在大连市场极为少见，是亿达地产“创新生活”企业理念的集中体现。
10．泉水区
本月泉水区典型指数为1039点，楼盘均价为4440元/平方米，环比上涨3.9%。该区域地产市场日益成熟，配套设施逐步完善，在交通便利性上相对大连市区还有较大差距，目前价格相对较低。随着区域发展，交通状况也将有所改善。
11．小平岛
本月该片区典型指数为1000点，与上月持平。该区域作为大连西部和西南海岸线上房地产和旅游开发的又一个重镇，其发展潜力集中体现在区域环境上，双面临海，北面靠山，地势北高南低，大量的城市灰尘被山体拦截，城市废气粉尘与此隔离，自然生成“新风系统”。同时区位上软件园，对望星海湾，与海之韵、老虎滩、星海广场等形成大连海岸线靓丽的风景线，位于旅顺南路大连城市轻轨的终点站。
区域典型样本项目：小平岛
2004年安达圣岛集团以二十二亿元地价摘牌小平岛开发项目，这个具有强大生命力的大型复合地产项目备受期待。项目规划多种物业形式，按区域划分分别为：中央居住区（CLD）、中央别墅区（CVD）、中央旅游休闲区（CED）。其中央居住区包含多层住宅组团和高层住宅组团；中央别墅区包含独立别墅、花园洋房、联排别墅等；中央旅游休闲区包含小平岛中心商业广场、小平岛海鲜餐饮广场、五星级酒店等。
规划中将要兴建的中国北方的游艇港，填补大连市旅游与商业格局的空白，给予项目极强的国际化色彩；高科技、高节能、高品质的建筑产品，与深度开掘、科学规划、精心设计的滨海环境，使小平岛项目具有极强的人口吸纳力和极高的商业辐射力，成为前沿的品质生活领航标志。楼盘不仅定位在“看海”上，更强调“亲海”、“玩海”，7万平方米的海水浴场将海水引入会所，社区的住户也可以根据自己的兴趣进行钓鱼、潜水等各式各样的活动。大连典型地产指数系统将对该项目进行长期跟踪监测。
12．开发区
本月开发区典型指数为1029点，楼盘均价为4146.7元/平方米，环比上涨2.9%。该片区经过数年的城市发展，房地产市场已经进入了有质量的增长阶段，优美自然环境和高速发展的步伐吸引着开发商和消费者的目光。随着外地人口的大量涌入、投资额的持续升高、就业机会的增加以及交通等基础配套的健全，作为旅游区、双D港、保税区、众多日韩企业的开发区楼盘不断热销。
区域典型样本项目：乾豪•东城天下
乾豪•东城天下位于大连经济开发区内，地处大连生态区与产业区交汇处中心，寨子河畔，咫尺轻轨。项目占地约30余万平方米，规划总建筑面职达50余万平方米。项目建设是以住宅为主，辅以配套商业和生活设施的综合生活小区。该项目一次推出二期3000套住宅，与目前市场上“惜建”、“惜售”的销售现状形成强烈的反差，体现了开发商对目前市场的精准定位，高品质中价位住宅项目的缺乏促进了该楼盘的火爆热销。
13．旅顺区
本月旅顺区典型指数为1006点，楼盘均价为3296元/平方米，环比微涨0.6%。旅顺区价位在各片区中，也拥有良好的产业环境、交通体系，以及的自然环境。
14．金州区
本月金州区典型指数为1269点，环比上涨26.9%。该片区房地产市场具备较大的发展潜力，近期楼市已经日益看涨。从政策性引导来说，金州是处于城市“西拓北进”规划中“北进”的枢纽和结点上；其次，素有“百年大连，千年金州”之称的金州区文化底蕴深厚，在教育、文化、体育等很多方面都有极强的优势；同时，金州区的经济发展具备了城市发展的基础。
区域典型样本项目：碧海尚城
碧海尚城作为大大连复合型国际化生活社区，是由11栋板式高层组成的围合式建筑组团。项目交通便利，紧邻金州体育场南，距金州二站50米，距金州火车站500米，距建设中的轻轨站300米，周边配套设施完备，开发商与商业航母——大商集团合力打造新城市中央商业大道，2万余平方米国际一流的大型购物广场“大商新玛特超市”定于06年5月隆重开业，3万平方米的BLOCK商业街区也将陆续推出。
碧海尚城着力于社区环境建设，打造出东北地区规模的水景园林，3万平方米的空中花园；同时首推金州SOHO小户型商务公寓新概念，首推金州高级业主之云裳会所，首创大大连高智能化居住示范社区。现今，碧海尚城一期已火爆告罄，二期内部认购中。大连典型地产指数系统将对该项目进行长期跟踪监测。
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