[摘要] 旅顺口区楼盘一览>>>>相关旅顺楼盘项目概况其他网友点评：“旅顺市区未来房地产升值空间最大....”“旅顺房地产即将迎来激烈的市场竞争!....
其他网友点评：“旅顺市区未来房地产空间.... ”“旅顺房地产即将迎来激烈的市场竞争!....”
一、本地环境
旅顺口总面积500平方公里，海岸线长169公里。人口21万，其中城区人口11万人。近几年旅顺设施配套日益完善，城市建设的进程加快，尤其是烟大铁路轮渡工程的开工建设，必将使得旅顺一举由交通末端成为交通枢纽，旅顺的吸引力空前增强。旅顺的产业格局现在也正在发生改变，现有的旅顺新港、正在建设的羊头洼物流园区，再加上烟大铁路轮渡，一个以客货滚装和大型装备运输为主体的新型港区将在东北亚航运中心的建设中扮演重要角色。加上正在建设的IT产业基地、即将建设的大学城，都会增强房地产市场的活跃性。
二、外部环境 大连的挤出效应
大连近两年房地产市场发展迅速，商品房价格节节攀高，居高不下的房价与居民偏低的收入形成了强烈的反差，形成了对城市普通市民的挤出效应。相对于大连而言，旅顺的房价存在着很大的上涨空间，其优越的自然条件也是吸引外地购房者的重要因素之一。
政策因素
最近国家出台的“国六条”和“九部委新政”，大连最近也修改了买房落户的政策，都在一定程度上遏制了房价的上涨，而且大连市内的房价已经上涨到了一定的程度，增值的空间远不如以前，房价较低且增长势头良好的旅顺房地产，自然被众多投资买家所看好。
三、旅顺房地产市场发展情况
开发量涨幅越来越大、竞争更加激烈
出于各种利好的消息，旅顺近几年的房地产市场得到了迅猛的发展。房价也一路飙升，由前几年的1000多元/平上涨到如今的三、四千/平，各家的开发体量逐渐增大，出现了像和平海岸这样百万平米的大盘。出于对旅顺市场的良好预期，来自各地的众多埠外房地产商因也竞相介入旅顺，据统计，目前旅顺正在销售的楼盘近20家，涵盖别墅、公寓、普通住宅等更种类型，房地产发展竞争已日趋激烈。
主城区高层住宅建设渐多，多层住宅建设渐少
旅顺主城区以高层住宅和小高层为主，多层住宅建设越来越少，次中心及周边的楼盘则为多层住宅、小高层住宅。
市政建设的完善和区域的将吸引更多的外地购房者
市政配套的完善和产业格局改变带动了经济的发展，经济发展就是对房地产业的支撑。未来以火车站码头为中心的物流中转集散地会带来大量的新增就业人口，这就是旅顺新增的批购房人群。经济活跃了，旅顺百姓的收入水平和消费水平将得到提高，带来当地人对住房需求的增加，同时也将吸引更多的外地购房者到旅顺。
现有和未来土地供应量充足
大连三面环海，市区可开发土地越来越少，因此提出“西进北拓”的发展思路，而“西进”就是往旅顺方向发展；可喜的前景与环境的优越促使土地快速，也造成其房价在最近几年快速增长。旅顺可利用土地非常多，未来的土地供应量非常充足。
四、消费者倾向及特征
外地人购房比例占到约五成左右
从购房者的区域构成来看，除旅顺本地人以外，大连市内及外省市的购房者也有相当的比例，目前已经占到约50%的份额，主要是来大连养老和投资、在旅顺工作和寻求发展的群体。旅顺本地购买者多为回迁户。
价格、交通是大部分购房者的主要考虑因素
由于大部分市民的经济收入水平并不太高，因此他们对价格较为敏感，价格是影响他们购买决定的主要因素；另外旅顺现有的交通体系不是很好，出行是否方便也是影响人们购房的主要因素之一。
以两房两厅为主要户型
旅顺以一家三口的小家庭为多，两房两厅即能满足其需求，因此即便是收入较高以改善居住环境为目的的消费者仍然以两房单位为主，如果赡养父母也一般不会与父母同住而会另外多买一套。
大多数旅顺人（二三次置业者）对旅顺现有的产品不满意、
在与消费者访谈中，旅顺消费者对现有产品包括户型、环境、物业管理等方面普遍表示不满意。好的产品对本地具有较强购买力的消费者具有很大吸引力，愿意花较高的价格获得更舒适的居住条件。
购房喜欢找熟人打折
由于旅顺面积不大，社会圈子较窄，旅顺人购房喜欢找熟人参考以及获得优惠打折，口碑传播是较为有效的推广方式。
开始出现大连人到旅顺购房的动向
目前已有少数大连人到旅顺买房，一方面是因旅顺房价较低，另一方面是看好旅顺房地产市场的发展，以投资为目的。
五、同业竞争情况
房地产市场整体开发水平参差不齐
目前，旅顺房地产市场整体开发水平参差不齐。本地房地产开发商多数处于初级发展阶段，市场经营理念落后，缺乏发展的眼光和战略的思维，停留在仅仅追求实现单个项目利润的层面。产品开发落后，户型结构不合理，暗厅暗卫等低级产品大量存在，园林设计仅能称之为“绿化”而谈不上景观，缺乏会所等配套设置，物业管理仅仅是一个概念而不能落实。但也有一些楼盘在景观、物业、整体规划上做的相对不错，比如说和平海岸。
注重营销，有一定的广告意识
旅顺本地开发商对营销策划大都有着自己的认识，大部分公司都请了专门的策划公司来做推广，并有部分楼盘是采用销售代理的形式来进行发售的。报纸广告、电视电台广告时常利用，另外灯箱、道旗等户外广告等营销工具也被采用。
户型设计一般
2房2厅是旅顺市场的主流户型，市民在3房2厅的户型中对两卫的需求不高。大部分市民喜欢厅大、开间大。市场上户型设计比较一般，有的项目不但有暗厨暗卫，甚至有暗厅的情况出现。
推广活动的整体化
旅顺在售楼盘很注重推广活动，但售楼处基本都很简陋，大多也不设样板间。在最近的房展会中，旅顺组团以“住在大连，选择旅顺”为主题参加展览，并设立专门的旅顺展区，形成了一定的轰动效应。
六、旅顺项目开发特点及概述
旅顺的项目开发大体集中在五个区域
赵家沟区域
代表项目汤泉香格里和鑫新家园。汤泉香格里将小区分成两个区域，一部分为回迁户所用，立面颜色不好，白色，给人的档次很低；另外的部分则建筑形式比较多样，采用西班牙风格设计，感觉很有档次；均价在4300左右；鑫新家园整体规划一般，年底可交房。该区域旅顺大学城，很大一部分客户是大学的教师，购买力很强，多数为一次性付款。
白玉山区域
主要有龙河家园、新怡家园、雁谷岚山、林山逸景等项目；龙河家园三期颐海听鸥在产品上比较有特点，采用地中海风格，多层电梯洋房，观景退台、组团绿化，都作的相对不错；该区域项目更多的是以自然的山、水风景作为卖点；价位集中在4000左右；
水师营区域
代表项目圣帝庄园、新加坡花园；该区域产品特点、主要借力于快轨项目作为卖点；价位主要集中在3000左右；
塔河湾区域
主要是处于前期的海山中拥、在建的大外、大医等项目；
世界和平公园区域
代表项目华通和平海岸、阳光书香苑、阳光生态城、中庚香海小镇等项目，该区域项目项目体量相对都比较大，世界和平公园和附近的交通大学为该区域楼盘作了有利的注脚。该区域较快，但交通相对偏远，出行不是很方便，另该区域今后两年内150万平左右的开发量，对于市场的承受能力将提出严峻的考验；
综上可以看出，旅顺项目更多的是借助于山、海景、未来的交通规划来吸引目标客户，但这只是有利的条件，并不是优势，因为这些条件基本大家都是共享的，所以，在项目的开发中，应更多的寻求项目在其他方面的优势，以加快去化。
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