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目前宏观经济形势与房地产发展形势

——北京科技大学教授 赵晓

大连房天下  作者:    2007-03-21 10:56

  2007年1月大连典型地产指数报告 ※ 3年后大连新增住房约20万套 有望达到住房“户均一套”大连:我市商品房房源21万套 甘井子均价5000元 好男人早被恶狼抢个精光 感受深圳房奴MM的生活 租房VS买房 经济学家吴敬琏:廉租房好于经适房

非常谢谢主持人也非常感谢各位,通常下午都是有点疲倦的,我希望我的演讲不会让大家昏昏入睡,那么我们今天要讲的题目是宏观经济形势以房地产发展,主要介绍一些个人观点,上午两位讲者分别从他们自己的角度及时做了很多的介绍,其中王总是如数家珍讲了他的经验,我们主持人称之为是知识产权级的企业管理经验,我们顾会长又讲了很多政策方面的情况,其中王总讲到宏观方面的情况不体好讲,因为有一些敏感,对在下来说就没有这个约束,我之所以从国资委去了学校,其中很大的一个原因就是投奔自由者,换一个自由说话的空间,所以我也会珍惜这样一个空间。
    顾会长在他的演讲里面其实也很多谈到宏观形势的一些问题,换句话说,已经把我要讲的一部分内容也讲了,我希望下午的东西能够不重复上午的,而且有些方面我希望比上午更加精采。
    我曾经提出一个分析框架就是我们如何看房地产市场。这几年争争吵吵房地产,要把房地产说清楚应该有一个分析框架,这个框架分为三个方面的问题“宏观、金融与房地产自身的问题”三分法也就是宏观、金融的问题,房地产的问题各占三分之一,我特别高兴的听到很多业内的同事的赞成,包括顾会长,比较赞成我这样一个划分,把这样一个划分我们看房地产的问题就比较清楚了,要很多的问题会煮成一锅粥,我更多从房地产公共规则从制度方面关心房地产的问题,宏观经济一房地产有很多的关系,如果讲起来我们可以讲很多很多,经济发展的阶段是决定房地产发展的阶段,在国外房地产是一个典型的第三产业,在各个大学里面他通常是放在金融系,金融专业底下的一个小专业。
    但是在我们国家,房地产似乎是一个第二产业部门,建筑部门,甚至是一个产业部门,跟农业很像,开发商一块地,请人做规划,找施工来建,像上午我们万达那么有管理经验,那么有经营的性开发的是很少,所以他们说我们商业地产的领军,住宅地产可以再做,万科刚刚开始进入到二产业,也正努力使他建筑标准化,规范化,上午长鹭的朋友也讲了,他们在学习万科的规范标准开发的一些做法,这就有点像工业,但总体上来讲,中国的房地产虽然增长很快也很热闹,但其实对他的发展阶段还是比较跟国外相比还是比较低的,这也跟我们国家的经济发展阶段有关系,当然我们国家之所以会进入房地产的发展阶段,而且房地产不仅是支柱产业,而且是重要支柱产业,也跟国民经济发展已经发展20多年有关系,有一次我曾经跟瑞士波斯顿博士在深圳做演讲,在演讲之前就曾经问我对房地产怎么看,我说你问我什么,是问房地产的制度问题,规则问题还是问房价问题?他说我问房价,我说房价肯定是涨的,然后他说有没有问题,我说没有什么问题,我说你们之所以发现中国的房地产有问题,是因为你们主要从发达国家的均衡市场的试点来看待,每个市场之间都是均衡,所以这几年房地产增长很快就有问题,但是中国的其实是一个典型的市场。
    我们的宏观经济发展20多年,而且是全世界最快的速度奔跑了20多年,实际上从2001年开始赛跑,现在从后面跑过来,他跑的速度快一点,他不是均衡的市场是非均衡的市场,他跑的更快也是正常的。
    他后来很同意我的观念,他上期讲,他讲的时候,他认为房价还是比较正常的,或是价格应该还是要涨,基本上接受了我们这个分析方向,另外我们知道宏观经济房地产是互为影响的,房地产和金融市场有很大的关联效应,这是很多市场无法比的,他对宏观经济的影响也很大,为什么当政府进行宏观调控的时候,他会首当其冲来调控房地产市场,宏观调控是2003年开始,2004年出了121文件,国务院又出现了18号文件,还没有整个对房地产动作,到了2005年很明显,房地产的调控替代了宏观调控,到了2006年不仅是调房价,而且是调规则也是以房地产作为宏观调控的最主要的产业,这个同样也是因为房地产的关联系数很大,同时目前在国民经济中占了很大的分量,他也会影响到宏观经济。
    再一个就是我们发现,国民收入的分配会接近房地产的消费,进而接近房地产的供给,所以当我们发现,住房市场有许多问题,开发商喜欢建大房子,或是只给富人建房子,我们千万不要把板子直打向开发商,他们只是满足市长的需要,而市场上的消费结构特点是国民收入分配给决定的,我们国国民收入分配已经变成了两极分化的格局,有些人特别富,有些人很穷,大多数人都很穷,如果国民收入畸形,那消费也是畸形,那房地产的消费业是有问题,国民收入的问题是独立于房地产之外,换句话说在房地产业之外已经有一个国民收入分格局在里面,那个格局就是不合理,那么他的消费和供应怎么会合理,我们希望房地产业真的有一个合理的消费模式,这个模式又是健康的,进而有一个合理的供应模式,那么我们首先要想到这里面有一个深层次的国民收入分配的问题,这一点通常很少有人提到,也是本人次提。
    再一个就是宏观调控对房地产的影响以及他们之间的关系,其实我前面也讲了,我也不多讲,今天我们下午的讨论我觉得我们可以更放开一些,我想给大家汇报一些我的想法,首先我想给大家谈一个概念,我认为这个概念是很重要,就是我们中国目前正处在空前的战略的机遇期,这个战略机遇期不是我说的,而是我们的政府我们的国家领导人温家宝总理在他的文章中多一再提到我们目前是重要的战略机遇期,我说他是空前是在中华民族历史上其实还没有这样的机会,我是讲这个意思,再一个空前的意思也就是这样的一个机会,实际上要比在我们之前的许许多多的国家比如说 所遇到的机会也比较多,去年热播的大国崛起的编导也是我的朋友,但不管怎么说,这部片子是引起的很多很多人的关注。我们不仅中国人在谈,在拍这样一部片子,全世界也再关注中国,我自己也去过欧洲,目前中国热已经到了空前的地步,甚至比房地产业还热,从瑞士联合银行都非常关注中国,我去瑞士的时候,全世界4%的存款在瑞士,瑞士联合银行又是他们的银行,他们请我给他们讲中国的经济。   

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然后底下坐是非常高级的副总裁,这绝不是因为本人有多少了不起,是因为中国的经济很了不起,他们最关注的两个问题: 个问题是中国经济会继续的可持续的增长还是会突然崩溃。
    第二个关心的问题就是中国经济这样的增长,中国的崛起是全世界是什么样的影响?
    我们中国发射了一个导弹,我们一个不要的卫星,他们就说你们今天可以把自己的卫星打下来,明天你们一高兴就可以把我们的卫星打下来,他们很担心,你们的经济是增长还是停下来,第二就是关心你会以这样的发展对全世界带来诅咒还是祝福。
    不管怎么说,中国正处再一个特别关键的时候,全世界都再关注我们中国我们处再一个什么样的发展阶段,我们如何抓住这个机会,2007年2月26日,也就是在两会召开前期,我不知道各位有没有注意,温家宝总理发表了一篇文章,是以他个人的名义,关于社会主义初级阶段的历史论和我国对外政策的几个问题,这篇文章在两会之前公开发表是非常不同寻常的,如果大家细心研究,如果大家报道一定要本人审阅。所以大家一定要注意,温总理竟然一个词没有提到马克思主义、列宁主义思想,但这个报告里面提到一个特别重要的问题就是中国处在非常重要的战略机遇期,要以自己的发展促进社会的和平等等。
    我就想给大家讲一讲究竟什么是战略机遇期,战略机遇期对我们老板是非常有用,老板和经理人有一些不一样的,对未来的把握是关系到他的战略决定。
    首先大家看到这样一张表,这是1980年到2006年GDP的增长,我想告诉大家一件事情,经济的增长不仅是中国历史上最快,而且是全世界有史以来最快的,我们连续26年,将近以10%GDP每年增长速度,人均收入是接近9%的速度在奔跑,这个打破全世界最快的记录。这是很了不起的。但是问题在哪里,问题在我们跑了20多年这么快的速度跑,其实我们没有什么了不起的。大家都在谈论中国崛起,包括欧洲人也发现经常告诉他们一句话,中国现在所谓的崛起其实没有真正崛起,只不过我们人口特别多,你们欧盟把一些新加盟的国家全部算上4.8亿,你们比我过在农村等待转移出来的民工我们的农民劳动力就高达4.6亿,美国的人口和日本的人口加起来8亿,我们中国的人口是15亿,就是比我们一半多一些。我们算一算人均收入不到2000美元,然后我们从经济结构来看,工业化、城市化连带起来一块考虑。
    基本上我们处在中级阶段,工业化没有全部完成,我们到现在不过43%,城市化率才43%,还差得很远,从人均收入,人家的人均收入是3万美元,像瑞士那样的国家是4万美元,我们才多少,才2000美元,我们的经济结构还是比较落后的,说到底我们没有崛起之所以全世界都再关注我们,都再灌注我们是因为我们总量实在谈不上崛起,或是崛起的路只走了一半。比如说我们中国大家都知道,我们现在的产品覆盖了整个的欧美市场,你到欧美市场,到巴黎的机场到法兰克福机场上卖的很多的东西都是中国的。在他们的商店利用沃尔玛家乐福也都是中国的上但这没有什么了不起,这只不过是消费品,消费品在整个产业里面只占1/3,2/3是什么呢?是重化工产品,这样的领域我们刚刚开始,所以我们改革开放20多年,我们引进了很多外资,生产了很多的产品,向全世界输入,也只不过占了消费品,那我们整个的产业,现在这些年充分发挥的出来也不过是在机消费品,一切才刚刚开始,中国的比较优势依然的非常的明显,产业结构正在加快升级换代。
    我们再看一些数据,我不知道大家能否看清楚,这是中国工业企业利润的增长的情况,前年和去年曾经流行过一本书《蓝海战争》是不是中国企业很差,中国企业都是经营基础产业,竞争很激烈,他们的利润也很差,所以都处在红海,所以现在要进入蓝海,这本书影响了很多人,我在百家讲坛上也跟他们理论,根据我的数据,看中国工业化,从1996年到2006年我们的利润增长几乎每年接近30%,换句话说中国的利润增长是全世界最快的,也正是因为中国企业的利润很快,才吸引了跨国公司源源不断进入中国,中国引入外资成为发展中国家最快,就是因为中国投入汇报率高,否认外资是不会进入到中国,既然中国的投资回报是全世界的,你们有什么理由说中国的企业是在红海,在我看来,红海和蓝海的指标就是投资。
    尽管他们的分析他们的经济学家分析师说,中国的房地产泡沫很厉害但是你们做的你们说的是不一样的,你们拼命在买进中国的房地产市场,他说原因很简单,我们在美国的投资回报从来不超过5%(年回报)在新加坡不超过10%,在中国大陆每年都在15%以上,所以投资这么高,你为什么要说他是红海。
    事实上我们发现,从1998年以来,我们的利润额是稳步的上升,增加值工业占的比重从98年不到8%,现在可以到20%,增加值100块钱有20块钱就是利润。
    特别我们跟一年期的利益相比,一年期的利益是2%左右,如果扣掉20%利率,你几乎存在银行的钱是没有,如果你投到工业差不多18%,如果你投到房地产可能还会高,包括王总讲他的投资,他连房子都不卖,他把商业地产都揽过来,这个投资回报会非常高,从长期来看会很高很高,日本最有钱的一个人是拥有这样的资产。
    这个原因是什么呢?这跟我们的感觉相反,很多人都在说中国有问题,但是中国似乎是全世界资本家的天堂,全世界投资者在这里投资得到了非常高的回报,就是中国人很聪明,同时中国人又很便宜,如果你招一个毕业生,年也许这个毕业生不懂得做业务,但是第二年第三年会变成熟练工,熟练工和非熟练工带来的有很大的差异,但是他所创造的他自己很大程度上拿不到,基本上是被政府的税收拉走了,被资本投资的利润所拉走,2006年劳动生产力平均每个人118393元/人,但是工资的增长只有4% 。
    换句话说所带来,中国人又很聪明很能干,进步特别快,到单位来工作之后但是他所创造的在目前的劳动力市场,因为劳动力市场是太多,包括大学生、研究生都很多,所以工资上不去。还有一个原因就是中国的地价也是远远没有到位,尽管经历了飞速增长,很多的地方的地价都翻了一倍,比如说沈阳和武汉,我不太清楚大连的情况,尽管在很多人认为我们地价涨得很高,我们算了一笔账,美国人均可城市建设的土地是中国的25倍,但是到现在为止,中国的地价在上涨之后仍然只相当于美国的1/3,换句话说美国是中国的3倍,所以我们发现中国的劳工很便宜,价廉物美,中国的地价也很便宜,这两个因素加起来意味着什么。
    如果一件事你把投资放在中国就会,这是两个方面。再有就是中国各种创新的空间也特别大,包括企业制度的创新,包括王总讲到万达,万达其实他的管理他的物业等等,包括新开发的软件这里面实际上就是他的创新,这个创新空间是非常非常大的,在经济学把这样由于创新所带来的增长,而不是因为单纯投入带来的增长,称之为前要素生产力的进步,这个贴补上升我发现在中国的增长里面占了30%—40%。


    设我们GDP每年增长10%,那么有三四个点不是由于投入增加所带来,而是由于我们各式各样的改革,各式各样改革的进步和创新带来,这三四个点,经济增长甚至要高过欧美国家他们全部的经济总量,2006年意大利的经济是2000年增长最快的一年是1.9%这个比不上中国的创新增长所带来的进步。
    我们知道亚洲金融危机那么国家为什么会出问题?其实一个重要的原因就是他们增长靠投入,增长靠投入是一个问题,等到有一天你没有投入,再也投不进去,你的劳动力也用完了,泰国甚至造一个熟练讲英语的都找不到,找工程师也找不到,但是中国不同的我们有很多这样的人,找不到他的资本回报就开始下来,工资就开始上升,地价也开始上升,这样资本就开始撤出来,亚洲金融危机从千亿美元,使亚洲出现了失血,亚洲一下子就出现了问题,今年是亚洲经济危机十周年纪念,就是他的增长缺乏创新。
    我们发现中国的增长跟他们不同我们中国增长里面还包含着创新,无论是我们的土地、和劳动力都有非常巨大的空间,中国有4亿的农村劳动力等待着出来。我们曾经算过一笔账,如果中国劳动力工资增长10%,美国的劳动力工资不增长,我们要30年才能赶上美国。如果人民币涨三倍我们发现我们赶上美国的工资仍然要很长的时间地所谓这些意味着我们的比较优势仍然很明显,没有办法必须拿到中国来做才最有优势,我跟欧洲人讲,他们头皮都发麻,我告诉他们,中国的开放只是把发达国家的轻工业的生产线引进过来向国外出口,接下来我们是要引入我们的产品,我们的产品要升级,然后我们国际化竞争依然要进行。
    所以下面要做重化工,在价值链条上有10万亿美元之多,10万亿美元不可能全部转移到中华人民共和国,可能转移1/4,就是2.5万亿美元,如果在25年内转完所以大家看到,我们引进外资的一也不过是600亿美元,再加上民主主义国内资金已经够多,我们不再需要外资,很多人说我们引进外资会下来,不会像过去那样增长地我们的分析恰恰相反,我们的分析认为经过年的等待,中国会进入新的引进外资的时期,一个新的时期会进来,这样引进外资是引进资金密集型的企业为主,而且资金量会比以前更大,哪些地方可以引进这些企业,东北是重化工业,东北是重化工的基地,过去东北的重化工缺乏国内市场,打进国际市场就打不进去,所以这个地方没有得到发展,东北没有得到发展的原因很多,这个地方的产业结构在前一轮的中国进步和发展里面是轮不上的。


但现在正好机会来了,如果我们引进重化工这块,东北就是对接的基础,但是前提条件是要求我们思想解放,而且做好准备,否则人家会又跑到南方去,我们引进外资的重要考虑不是外资,钱不是代表一切,我们引进外资更重要是推进我们国家产业结构的进步,与此同时获取国际市场,因为如果人家的产业转到这里来,他愿意把这个市场一块分享,否则他不会把这个市场拿给你,你不会占据这个市场,这样意味着如果大量的外资进入,中国的出口还会很强劲,别看我们的贸易顺差1000多亿美元,再过几年,我们的贸易顺差会超过3000亿美元,3000亿美元会很高,但是中国人多,我们创造的人均外汇不过100多块钱,日本和德国再出口的高峰每年人均的贸易顺差可以达到1500美元,大家想一想,所以这些故事还会继续。
    这样我们就发现中国仍然有强大的优势,中国接下来要走他的2/3,从产值上来讲,从结构上来讲,要完全他剩下的2/3部分,要把产业覆盖,这个工业化才能完成,与此同时,相伴随就完成他的工业化、城镇化,国际化,这会实现中国经济增长强劲的动力,大家知道,中国的房地产泡沫在2006年结束,结果2005年也没出问题,他讲2008年一定会出问题,按照我们的分析,2008年即使奥运会开完,中国也不会有事,我们算的实际上,发展的比较好是一个时间,如果发展有一些问题,假如说前面发展快一点,后面发展慢一点,应该说前面的问题严重,6年是没有什么大的问题的。
    前面归结起来就是中国处再一个非常重要的战略机遇期,这个是我想跟大家分享的,希望大家可以抓住这样一个战略性的机遇。
    第二点想跟大家分享的地我们不仅有机会,同时我们也面临着另外的一些特点,比如说中国也将步入一个空前的变革期,我们也将进入一个风险动荡期,或是风险爆发期,这个原因又是什么呢?为什么又会是这样,我们过去不是走的很好,为什么会出现一些问题呢?为什么政府现在要提出和谐社会等等这样一些新的理念新的发展战略呢?
    其实我们想一想我们是从人均收入100美元开始的,人均收入100美元花了9年经济翻番到200美元,又化了很长时间又翻番到400元,又翻一番到800美元,经过20多年直到2003年我们的人均GDP超过的1000美元,换句话说20多年经济进步很快,你已经翻了好几番了,但是你还是在一个很低的水平下,你上了很多年的学,上了小班、大班,再上小学、初中、高中、你还是一个没有成年的人。



    在过去20多年我们经济结构所发生的变化,国民收入所发生的变化并没有引起相应的社会结构的变化和政治结构的变化,但是接下来的情况又说明2003年中国人均GDP突破1000美元,现在很快又到2000美元,再翻一番是4000美元,4000美元再翻一番是8000美元,这不是数学题目,经济学会告诉你不是这样,人民币的汇率会,如果人民币的汇率50%,当人均收入4000美元,实际上到了人均收入6000美元,如果到了人均收入6000美元,那人均实际纯收入已经到了1.2万美元,人均收入的变化对整个社会结构和政治结构的演变带来的变化都是非常大的,压力也是非常大的, 的经验可以做一些借鉴,他说人均收入到了6000美元必须开放,人均到了1.2万美元,必须开放,这个上午顾会长也讲了,什么叫做和谐社会,和是人人都要有饭吃,谐就是大家都要说话,和是民生,谐是民主。
    人均收入1000美元的变化是不一样的,很多人并没有跟上这样的一个变化,我跟中南海的一些朋友的交流时他们说20年也不会有什么变化,我发现他们的观念已经严重跟不上了,从2003年到2004年发生了多少问题,包括房地产的成本,你发现很多的市场,很多的舆论突然变得跟国际一样,这个原因在哪里呢,原因在于经济结构变化,在社会结构和政治结构的变化,我们可以说这是第二个特点。
    第三个特点与泡沫经济做斗争会成为我们宏观经济的主题,前面我讲到中国经济面临一个重要的战略机遇期,非常好的可以说是少有的机会,上午的时候顾会长也说了,我们现在是高增长,低通胀,CPI控制在1.5%,还讲到今年薄市长把贸易顺差降低,但是你们知道吗,去年估计说今年的贸易顺差1月份的贸易顺差不会超过100亿,但是现在已 过了158亿了。
    那么这样一个前景很多人都可以看到会越来越多成为大家的共识,当它成为大家的共识后,市场都会去做,大家都认为这是一个好机会,这个时候在理性繁荣的基础上,经济本身可能陷入非理性的范围,这样一个非理性范畴是太没有条件的,这个条件就是全世界的钱太多,中国人的钱也太多了。这就是上午我们曾经顾会长提到一个流动性的问题,也可以说超流动性中国流动形资产到了10000亿 美元,去年的经济增长还减少了,因为今年国家采取了一些办法,但是我们国家已 过了1万亿,从中央银行换到商业银行,再打几个滚,有一个承受的效应会有3倍到5倍,你可能出来一个6万亿的货币出来,全世界所有的资金,全世界的资金全部留到中国,这个就自然而言演变成一个泡沫,这个泡沫会在几乎一切资产上体现出来,首先当然是房地产,房地产上涨是一个金融问题,当然不仅是房地产,我们看到股票市场甚至涨得比房地产更凶,在中房的市场与产业的专题委员会上讨论,银监会的专员讨论硕士,大家买房子,他说我有钱全部买房子,我说你这个想法是不对的。房子30年涨一倍,但是股票市场一年涨一倍,你说你买什么,这个本来是推动证券市场发展,推动证券市场改革创新,一不小心这个泡沫就跑到资本市场里面去了。
    我们现在的问题就是我们怎么办,我们全世界都看到中国有这么一个机会,全世界所有的市场,所有的投资者也会想办法抓住这个机会,所以中国经济就可能超涨,那么中国的资产各种的资产价格也有可能超涨,那么怎么办呢?没有办法,只有调控,那么政府的宏观调控是必然的,而且是一定的。但是这个不重要,这个也没有多大的争议,真正重要的是我们什么时候去调控,怎么去调控?



   前几年大家争论房地产有没有泡沫,都说没多大的问题,他们说的对吗?其实他们是对的,你看一下,除了个别地方之外,整体上来讲还真是没有太大的泡沫,真是没有太大的问题,但是没有泡沫没有问题可能就是的问题。为什么呢?
    因为这意味着这是宏观调控的时机,大家可以看看如果不进行宏观调控,经济增长就是大起大落,市场的一个特点就是钟摆总是摆不停,如果自发作用,那就是大起大落,中间有一条线,叫做长期的潜在的增长率,我们希望经济增长是那条平稳的线,谁能够做到这点谁就是神仙,格林斯潘也做不到,格林斯潘可以把那条红线变成蓝线,那条蓝线波动不大,波动没那么多有大有什么好处,它有效率,他可以很少的损失,减少市场大起大落所带来效益的损失,其中特别重要的是,包括保护了我们中国的中小企业,保护了民营企业,可以说包括你们在坐的大多数人,大教授可能都是中小企业,而且对风险都缺乏足够的认识,除了王健林讲,20年的风风雨雨他经历了三此宏观调控,其中两次他看到了房地产亏本,很多房地产企业亏本,所以大概他有一点风险意识的,所以他的企业经历了两次振荡还是活下来,今年就长成了大企业,但是想当年,曾经有很多豪气万丈的企业,在那两次大浪中被晒死  ,最缺乏有风险防范意识就是中小企业,就是中国的民族企业。
    我们在座的可能大多数都是中小企业,大多少都是民族企业,你们对风险,对资产的变化这种了解经验肯定比那么跨国公司差一些,比那么差的公司很远,他们很有经验,他们不仅经历了他们本国的这些经验,而且他们曾经在比如说亚洲市场上翻手为赢,正手为赢,一定是中小企业为消灭,民族企业被消灭,留下是外资企业,为什么拉美市场有很少的民族企业,所以他的市场经常是振荡,这个民族企业,中小企业经常会被烧掉,所以政府要维护这个市场的平衡,平稳的根本性最重要在哪里,就是让我们的增长时间长一点,就像红线的大起大落,那是蓝线那样的增长,就是比较温和的,对我们企业有更多的发展经历,我们就有可能长大,将来跟跨国企业合作,中国的企业如果像谢伏瞻说的那样,中国的企业一定会有很多完蛋。
    我们要问政府什么时候去调控,是不是等到中国房地产市场泡沫很多的时候再去协调,错了,如果自己的红线已经到头了,已经涨得很高了,其实他自己都有点害怕,市场那个时候自己就害怕,稍有风吹草动他就摔下来,整个市场就崩溃,经济就崩溃,这个教训就是当年日本的教训,日本后来发现有问题,发现他的泡沫,因为日本当年也是高增长,低通胀,日本政府很高兴,所以他很长时间中央银行基本上在那儿睡觉。
    就像中国现在的情况也很容易迷惑人,因为我们也是高增长低通胀,一片大好,大家不要放松警惕,我们资产的泡沫不太高,如果它高了,政府再去调控,那就是红线,就是大起大落,政府现在要做的是什么,在红线和蓝线都开始起点的时候就对他调控,当资产没有多大问题的时候就进行调控,调控的结果就是不让泡沫升的那么困难,就让他变成蓝线的那个样子。



    是中国的房地产市场一个观念是调控的实际以及调控的手段,调控的手段有些问题,这个回头我们有机会可以进行深入的交流,但是调控的时机是比较好的,除了上海稍微晚了一年,是比较及时的,由于调控的比较及时,我们现在看到其实房地产市场的房价还在涨,但是再涨也没有股票市场那么厉害,如果不调控会涨得更厉害。
    第二我们发现房地产都在挣钱,大家都活的非常好,没有什么问题。
    第三我们也非常乐趣,所以大家不是活得更长一点,不像过去那么爆疯,你被跨国公司洗牌。所以中国民族企业生存下来发展壮大像万达这样,现在又轮到中国的股票市场,我去欧洲之前写了一篇文章,中国可能超过30年前美国,中国增长潜力要比他们大得多,所以中国的泡沫要大过所有的国家,所以去年股市的增长很大程度上未必有太大的高莫,因为他有恢复性的成分,技术性的反弹,恢复性的增长的很多人说股票市场没有泡沫,不要管它,就是因为它没有问题,所以前几天有10%的下跌,由此以来的下点,完全找不实质上的利空,他怎么就掉了,没有利空就是的利空,你找不出下跌的理由,那就有的下跌理由,而且换句话说政府就得动说。
    目的就是不让你涨得那么快,政府会采取很多的手段,改商业银行打白条把商业银行的流动性给没收了,包括出台资本所得税,吓唬你,吓唬你的结果没坏处,房地产也被吓唬好几年,没问题,现在他们的胆子比以前大多了,我们现在开始讨论诚信,开始讨论责任,开始讨论品质,以前我们哪关心这个,就管赚钱,以前上海关心是能不能买到房子,其他的什么都不关心,股票市场老头老太太都争着进去,买什么股票都行,根本不用管,基金是疯狂的发,只要有人买着就行,什么基金都不用问,能买到基金就行,一天发400个亿,像卖大白菜一样,所以股票市场就要像房地产市场学习,房地产市场考虑诚信和社会责任,我估计基金公司经理很少考虑这个,人家数钞票都数不过来。
    所以就得吓唬他,就得调控,而且现在调控就是时机,中国股票市场泡沫还没有涨到让人不可忍受的目的,这个目的就是让我们的经济增长的更健康,让各位都有增长的环境。
    第四个我不展开讲,我们的发展仍然是我们的主题,但是发展观面临着变革,我们不是一般的发展,要讲究发展的质量和效益,要讲究结构的进步,而且不仅是经济的发展,同时要考虑社会的发展,他是一个比较平衡的发展,温家宝总理拿在篇文章里讲社会主义初级阶段,他讲什么叫社会主义初级阶段,一方面代表生产力不发达,另一方面代表着社会主义的制度不完善,今后的任务就是解放和发展生产力。
    第二就是实现社会公正与正义,激发全社会的和谐,简单归结就是两大问题,一个是发展与效益,一个是公平与正义。
    这些东西是我们整个经济的指导思想,当然也是我们房地产的指导思想。公平与正义就成为新的政策与方向,这可以理解为什么房地产从泡沫的关注对公平正义的关注以及对住房保障的关注等等, 第二其实是中央和地方经济有很大影响,财政联邦注意的发展动力面临挑战,虽然中国是一个统一的国家,但是各个地方的发展,你的发展公务员的收入,你能建怎么样的城市,完全由经济增长和财政收入所决定的,实际上中国在财政上很多地方是分割的,各个地方是不同的,这一点就是激励了地方之间的竞争也激励了他们的发展,这个在过去曾经是中国的经验,这个也是被国际的经济学家所普遍公认的,如果要总结中国的一个经验,就是要采取联邦主义,搞市场化,外向型经济,中国有特点就是竞争,财政联邦主义不是一个统一的大锅饭的财政而是地方财政联邦主义,但是他的问题在于我们在有这个动力的时候,缺少了一个制约,有激励但是没有制衡,没有来自下面的制衡也没有来自中央的制衡,特别是房地产调控以来,这个问题更明显,中央的政令没有办法畅通,建设部一定要建立住房保障集团,地方是不愿意支持,他不愿意没有乌纱帽的制约,也没有下面的制约, 现在怎么办,大家都还得关心。
    最后由于时间的关系我想再讲讲题外话,上午受到杨会长的启发,我们是不是除了讲政策,除了讲我们怎么操作,除了讲形式之外,是不是我们也讲讲一个新的问题,我们的市场伦理,包括我们搞建筑建房子建设的人,现在政府很明确,过去如何快,现在政府说又或又快,把好放在前头,我们希望不是说建设有多快,现在多少我们现在政府,现在政府希望建设好,我们谈建设有房地产的问题,有市场的问题,我没谈过但是我觉得这是一个很重要的话题,希望我们大家一起来探讨,好的建设我相信一定跟好的人有关系。
    大家看的图象是我在瑞士拍的,下面有一段话,那段话讲的是“要保旧,在旧的基础上建新的”这是瑞士房子上建的东西,有很漂亮的东西,这是我去他们一个小镇上的莱茵河上的石头城,那么房子都很漂亮,如果每一栋房子来看没有多少豪华多少有个性多少了不起,所有这房子在一起就特别漂亮,整个瑞士都觉得非常舒服,我就在思考一个问题,瑞士为什么要这么漂亮,为什么他是世外桃源,为什么全世界的公司都把总公司设在瑞士,是他的先天条件好吗,因为中国沿海包括我们的大连,包括我的老家江西,包括江浙地区,包括我今年过年去过的地方三亚都比瑞士好,但是我们却达不到瑞士非常好的建设。
    这样的文明状态在我们这里看不到,我在想是什么原因,让它建设得这么好,而我们却做不好,我发现可能是有一些原因,这个原因跟他们的人有关系,就是跟瑞士人看问题的一些根本的态度有关系。
    其中一个特别重要就是谦卑,就是瑞士人很谦卑,无论富人和穷人看不出来,富人开的车和穷人的车差不多,富人的房子也跟穷人没什么区别,富人的房子有什么特点呢,所有人不会破坏大自然,他的建筑业不会破坏大自然,他不会简单的否定前人,否定传统,而是保护传统,在旧的基础上建设新的。
    所以我在瑞士的联合银行他让我住在拿坡仑当年的行宫,400多年历史,外观跟拿坡仑一样,里面装修的很现代,桌上摆着拿坡仑的东西,住在那里是凯宾斯基没法比的,你们有机会可以住一住。太舒服了太舒服了,你不知道你在哪里,而我们中国5000年的传统,可是我们看得到5000年的建筑吗,不是要保留我们的建筑,而是要我们保护,我们高速的经济增长带来一个结果,大建设的结果就是大破坏,北京很多的旧址已经被破坏,中国生活在一个搞不清楚的地方。



    我去过莱比锡的教堂,有一个800历史的教堂,巴赫在那个教堂里写音乐,做教堂音乐,然后又走了没多远带我去尼古拉教堂,1100年的历史,我看了很感慨,我们有这样的建筑吗,有这样能够留给后人看的东西吗,我们现在的想法就是什么东西都要快,我们建一个五星级的宾馆恨不得30天就建起,但是从31天就开始漏水,物权法出来之后,这个东西可以再续下去,但是有多少年可以经历70年,沈阳那么大的体育馆,现在就只能拆了,我们中国恨不得就一步吃饱了,一步跨到头的态度去做事,恕我直言,就是要跟别人不一样,搞的很夸大,但是我们从来不相信品质,从来不去想他能保存多久,对别人人来讲是可以谅解,但是对于我们搞房地产的是不可以谅解的。
   我们大建设的过程就变成了一个大破坏的过程,很羞愧,我发现他们对传统很谦卑,他们不会轻易破坏自然,他们在传统的基础上建设新的,他们对别人很谦卑,所以瑞士人建一个房子,不仅要在法律上获得资格,在政府上批准,还要去问左邻右舍,这个风格和你们是不是协调。经过大家的同意他在建这个房子,他们对大自然谦卑的,所以他们的建筑是和自然相协调,他们对别人的谦卑的所以他们的设计就是非常和谐的,所以这样一个地方就是非常的美好,这就是好的建设,但是我们常常不是这样,黄河非常美,各方面条件非常好的,我们把它破坏,建国初期的时候我们还有长江,长江是很好的河流,但是现在长江已经变成第二条黄河,现在大家就跑到海边来折腾,我过年在三亚过,很多人在海滩上放焰火,然后放完就走的,大公司的老板抱着烟火走了,留给这个地方的是什么?
    所以不是说上帝亏待我们,实际给我们中华的江山是锦绣山河,但是我们这帮坏小子经常把他破坏,原因在哪里我们很骄傲我们很自大,我们既不尊重大自然,也不尊重前人,也不尊重别人,所以我们会搞出一大堆怪物,所以这一点是超越法律,因为法律是以高矮有一点规划,但是他不会告诉你跟别人旁观协调,所以这些东西需要从我们的心灵上来开放。谢谢!  

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