一直以住宅开发为核心业务的地产龙头企业万科，未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。16日，万科企业股份有限公司总裁郁亮首次对外公布万科的新战略。
楼市进入“下半场”
郁亮表示，从1998年到2008年是中国房地产市场发展的“上半场”，主要表现在：“得益于”亚洲金融危机，中国楼市从计划经济走进了市场经济，并在短短十年内得到飞速发展。“在这十年中，万科始终以住宅开发为主，满足老百姓的居住需求”。
从2009年开始，同样是由于金融危机，发展速度已经接近的房地产市场又迎来新机遇，楼市再次成为拉动内需的主要手段。不过，在新的发展阶段，完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时。随着城市需求的多元化，多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势。
郁亮表示，在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%将开发持有型物业，包括正在计划之中的深圳5个酒店，以及明年将落地的以服务为主的养老物业，预计未来三年内将建成220万平方米商业配套。另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。
未来10年内，万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。郁亮称，而对于住宅来说，简单的规模增长也已经不能满足需求，新能源发展、绿色建筑将领跑住宅领域。
“中国房地产市场已经进入了下半场。”昨日，在万科位于深圳大梅沙的新总部万科中心，万科总裁郁亮表示，危机过后，房地产行业发生改变，万科不介意不做规模上的老大，而是要通过质量和效益的提高，重新走上增长轨道。未来万科将覆盖全物业类型，包括养老住宅、酒店等。
对于未来房地产市场的走向，郁亮认为，从市场来看，目前已经能够看到健康发展的迹象，部分二三线城市（如成都）今年内房价并没有上涨过，而其他多个城市的涨幅较之前也已经明显趋缓。
他认为，经历过2007年的疯狂上涨，房价不会一直涨下去。在政策控制下，楼市将朝着健康的方向发展，“只不过投资属性的放大将增加市场的不确定性”。目前楼市涨幅趋缓，未来有望健康平稳发展，预计明年二季度供应量会释放
郁亮称，由于影响市场变化的因素太多，万科一向坚持“应对，预测第二”的原则，对于拿地和项目供应均采取“量出为入”的战略，即销售的数量决定产出。“即便有时会错过某一阶段的行情，不过小心驶得万年船，万科始终会把安全性放在位”。
感慨做“老大”不易
对于近期来自行业内其他企业对于万科“老大”地位的各种冲击，郁亮笑称，做“老大”其实很不容易。
在外界看来，万科似乎已经不再是不可超越的“神话”。数据显示，绿城集团前10月以近500亿的销售收入比肩万科；前三季度，在净利润排行榜中，万科位于“万保招金”四大内地房企最后一位。同时，万科三季度末的净利润尚不及中海地产的一半。
郁亮称，与每一个大型企业的发展模式一样，在经营规模达到400-500亿后，企业都会遭遇一个“坎”，都会进入一个更换管理平台的调整期。对于万科来说，需要一个适合万科进行更大规模发展的平台。
在经过近3年调整之后，万科已经重新进入增长轨道，并从过去单纯依靠规模速度的增长，变成质量和效益的改进。
“万科在客户满意度、股东回报以及产品创新三方面获得了有效增长，再加上固有的体制和规模优势，万科具备做大的无限可能性，其他企业想超过并不太容易”。不过，郁亮坦陈，目前行业内确实出现了很多对手，中海地产更是全方位的“劲敌”，“万科愿意把‘老大’的位置交出来，让大家共同来承担对社会的职责”。
“买错地是的浪费”
对于宏观经济和房地产市场，郁亮认为，人们很容易把北京当成来看这很不客观，总体上市场可以看到健康发展的希望，目前房地产涨幅趋缓，开工力度增加，预计明年二季度供应量会释放。
“房价不会永远涨下去，会有相应调控措施出台，”郁亮分析，今年到目前房地产投资属性放大，为行业增添了不确定性，政府已经注意到这些问题，并出台了一些文件或非文件的形式进行调节，如果股市、楼市中的钱回流到实业中去，是大家乐于看到的。
对于北京市场，郁亮希望万科未来能做到至少前三的位置，他认为万科在房山长阳所拿的地块并非地王，万科所认为的地王是高价拿地后大幅透支了未来增长空间的地块，他重申万科三不策略：不拿地王，不囤地，不捂盘。
去年，万科计划13个项目有跌价准备，是行业中的，虽然目前随着市场转暖，问题已经解决，但万科以此为戒，“买错地是的浪费。”郁亮说，这是万科在冬天里总结的教训。
房价不会永远涨下去，目前楼市涨幅趋缓，未来有望健康平稳发展，预计明年二季度供应量会释放。
如果有人要把老大拿走，我们很愿意拿出来。
未来的万科将不以规模增长为目标，而是注重质量和效益。
对于北京市场，希望万科未来能做到至少前三的位置。(京华时报)
万科欲发展养老住宅
昨日，针对近期恒大、绿城、保利等公司的快速增长，郁亮表示，未来的万科将不以规模增长为目标，而是注重质量和效益，“如果有人要把老大拿走，我们很愿意拿出来，”郁亮表示，行业“老大”有很多衡量指标，在土地储备上万科从来不是老大，但万科销售额的地位是不会轻易被超越的。
郁亮透露，万科会向更细分的人群提供产品，如养老住宅，万科已经研究了三五年，希望明年在几个城市可以落地，包括在北京，酒店等持有物业也会相对增加，在深圳万科目前有5个酒店在计划发展中。不过，万科80％做住宅的定位不会改变。
郁亮说，万科已经确定了绿色十年规划，主打低碳、节能环保，万科中心就是其中的一个代表项目，做“中国卓越的绿色企业”是万科目标。
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