■房产律师团
房价一路飙升，楼市一路火爆。但由于房产交易的特殊性，从看房、预订、签约、交付和过户，往往短则一个月，长则半年一年，而不断在变动的房价，难免让卖房人心里不平衡，抱怨当初房价定低了，于是在利益面前，卖房人各种各样的悔约招数便施展了出来。
[经典案例]
产权证未下，房子被转售
2008年，王某从房地产开发商处购买了沙河口区某小区一套90平方米的高档房屋，购买该房屋的商品房买卖合同在房屋产权登记机构进行了备案。2009年初，开发商交付房屋，受国际金融危机等多方面影响。2009年5月，大连的房价陷入低谷，此时，杨女士和王某签订房屋买卖合同，杨女士以每平方米8500元购买王某的房屋。因为开发商一直未给王某办下房产证，合同约定，等开发商给王某办下房产证后，王某有义务协助杨女士办理过户手续。同时，合同还特别约定，双方在办理房产过户前，国家关于房地产的交易税费政策如发生变化，给合同一方造成损失的，受损失一方有权解除合同。
房价忽大涨 税费也有变
合同签订后不久，杨女士搬入新房屋。此后不久，胜利路动迁、建设地铁的消息使大连的房价从低谷走出，此后，当地房屋价格节节攀升，在年底达到每平方米一万三四。随着房价的飙升，在2009年底，国家出台了二手房税费政策，同时，大连市相关部门出台具体规定，二手房税收优惠政策将于当年年底终止。对不足5年的二手房转让恢复征收营业税，个人所得税核定税率下调为1%。于是，在大连出现了人们争相赶在2010年前踏上二手房交易优惠的末班车。
卖方想悔约 要买主腾房
2010年1月，王某找到杨女士表示房子不卖了，要求杨女士腾退房屋，理由正是合同中的特别约定，国家出台了二手房交易政策，这导致将来房屋办理过户时王某要多拿出一部分钱，对此，杨女士表示，将来办理过户时所有的费用都由其本人承担，但王某说什么也不同意，就是要求按照合同的约定退房，因为此事，搅得杨女士心神不定。
[律师说法]
政策变化未给卖方造成经济损失的情况下，卖方无权利解除合同
日前，杨女士找到了辽宁槐城律师事务所王国强律师，王律师在认真审阅双方签订的二手房买卖合同后认为：该合同存在两个法律问题，一是卖方在尚未取得房产证的情况下将商品房转卖，该二手房买卖合同是否有效？二是卖方要求解除合同的理由是否合法。虽然我国《房地产管理法》第32条规定，未取得房屋权属证书的房屋不得转让，但是法律实践中普遍认为，该条款属于行政管理性质，并不是对房屋买卖合同效力的规定，通常情况下只要卖方在转卖房屋时，其与开发商签订的《商品房买卖合同》已经取得了房屋产权登记机关的备案，即认定其签订的二手房买卖合同有效。本案中，卖方以国家税费政策发生变化，自己负担的税费增加为由，要求解除签订的二手房买卖合同，也符合情理，但是，在买方愿意主动承担卖方负担的全部房屋过户税费的情况下，国家税费政策的变化并未造成其经济损失，因此，按照双方签订的二手房买卖合同，卖方并无权利解除该合同。因此，卖方现在提出解除合同的理由并不充分。
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