[摘要] 从全国范围内看，下半年房价下行的可能性加大，而政策走向将会视房价而动。此外，在出口下滑、经济增长放缓的预期背景下，未来政府出台新的调控措施的可能性不大。房地产业在度过此次调控期后，未来长期的发展前景依然看好。
一轮的房地产调控已有三个多月，但目前尚无明显结束的迹象，调控的重心——房价目前依然相对坚挺，政策的预期效果还未完全达到。世联地产预测，从范围内看，下半年房价下行的可能性加大，而政策走向将会视房价而动。此外，在出口下滑、经济增长放缓的预期背景下，未来政府出台新的调控措施的可能性不大。房地产业在度过此次调控期后，未来长期的发展前景依然看好。
（本稿件数据和观点由世联地产提供）
上半年房地产投资增长明显
从6月份的相关数据可以看出，房地产开发投资景气指数还是保持较好的上涨态势，同比增长了11.94%，环比稍微回落0.02%。同时，土地开发面积景气指数也在底部出现上升态势，同比增长0.83%，环比增长3.82%。
在各具体指标方面，1～6月份，房地产开发投资额19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%，达到了2000年以来的新高位，保持了一个同期的水平；同时，截至6月底，房屋施工面积30.84亿平米，同比增长28.7%，房屋新开工面积8.05亿平米，同比增长67.9%，房屋竣工面积2.44亿平米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平米，增长15.5%。不难看出，一季度市场的活跃使得开发商的开发投入加大，市场后期商品房的供应将相对比较充足。
此外，截至6月底，房地产开发企业已完成土地购置面积1.85亿平米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%，房地产开发企业完成土地购置面积和完成土地开发面积，在经历近十多年以来的“低谷”后，同比均出现快速上升。土地购置面积已出现较好的正增长，开发面积虽然仍处负增长，但已从年初的同比-40.80%回升到-16.10%，有较大上升。
新政策后各类城市成交量均有下跌
截至6月底，商品房销售面积3.94亿平米，同比增长15.4%，增幅比1～5月回落7.1个百分点，其中商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%，截至6月底，商品房销售面积明显下降，预计近期市场销售增长不会太大。
从新政后的各地楼市来看，其表现也是不一而足：一类城市的成交量深度下跌，但成交价格仍然比较坚挺；二类城市成交量下跌近30%，成交价格明显下降，下降幅度大约10%左右；三类城市成交量及成交价格均开始小幅下降（大连属于三类城市）。
在成交金额方面，2010年前6个月商品房销售额达1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1～5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。由于房价出现过快增长引来政策的调控销售出现腰折，预计后期销售额的增长也将大大减弱。
下半年房价有望进入下行阶段
从此次调控的实际效果来看，目前中国楼市尚处在“量缩价平”的阶段，不同类型开发商对此次政策调控的应对策略也不尽相同。大中型、性、对行业有周期性和风险认识的开发商，对房价下跌有充分的心理准备和认同，普遍接受30%的降价幅度；而越是区域的、对行业缺乏周期性、整体和风险认识的中小开发商，越不认同房价下跌，或者越强调市场的区域性或特殊性。世联地产认为，未来随着政策效力的进一步释放，市场整体将会朝着“量缩价跌”的阶段演进，而开发商也会通过价格测试，以开盘折扣等方式开始降价行动。
从开发商的角度来看，开发商的资金状况是决定房价能否下降的最终因素。而随着市场整体的持续冷淡，开发商自有资金的回笼速度将会变得越来越慢，一旦销量连续萎缩1～2个季度，一些财务政策不够稳健的开发商将出现资金问题。加之在建项目的资金消耗速度也非常快，投资沉没成本高而不具备弹性，完工百分比越高的项目，越想尽快回笼资金，这些都会成为加剧开发商资金压力并迫使其降价的重要因素。
未来政策将视房价而动
在未来，政策面松紧趋势和房价下跌的速度、时间以及幅度有关。若房价下跌速度快、时间短、幅度大，则政策面趋势容易从紧转为松。房价下降的政策目标一方面在于避免房价泡沫化严重的风险和经济增长方式的房地产化，另一方面其实也是降低系统风险，为将来可能的刺激政策预留空间。
信贷政策属于相机抉择的需求管理工具，对于控制房价而言只是短期工具。当政策目标达到、或者宏观经济出现问题时，很容易放松。而如果没有其他政策工具对冲，信贷政策的松动又很容易导致报复性上涨。但世联研究认为，不管有没有保有环节的房产税，只要这次的多套房贷、异地购房限贷等政策持续下去，就足以使量价出现趋势性下跌。
房价长期的管理工具是税收制度（保有税、土地增值税等）、开竣工时间管理等，或者说针对短期炒房者固定化的差别信贷政策（首付、利率超级累进）。如果政策继续偏紧，更严厉政策的焦点在于保有环节的房产税，世联研究认为，具备开征条件。一旦开征，持房成本从无到有，商品房的投资属性被削弱，将严重打击投资、投机性购房需求，进而影响供求关系和房价。若政策转中性，可能放松第二套房的首付和利率，而第三套房和异地购房可能继续受到限制。
行业长期发展前景依然看好
纵观后市，房地产业依然是影响中国经济发展的最重要的行业之一。近十年来，房地产业的增加值占GDP的比重都超过4.0%，房地产投资在固定资产总投资中所占份额都超过20.0%。另外，房地产业的发展还带动了上下游几十个行业的发展，业内聚集了大量的资金和土地资源。从地方经济来看，近几年房地产业对地方经济的发展也发挥了至关重要的作用。据统计，2005年以来土地出让金收入占到了地方财政收入的30%～50%。短期而言，房地产业在中国经济中的地位和作用较难发生大的转变。
刚性需求成为目前房地产业发展的主要动力。近几十年来，城镇化产生的刚性住房需求、新增适婚人口的刚性住房需求、对原住房条件不满的改善性住房需求等构成了主要的需求来源。从目前形势看，我国城镇化进程处在快速发展的阶段，每年城镇化率的增幅约为0.9%，城镇化将是未来推动房地产业的主引擎。
目前我国房地产业的发展确实出现了一系列问题，如房价收入比过高、住宅供应量结构性和阶段性不足、行业利润率过高、行业集中度过低等等，影响了行业的健康发展。如果房价出现适度调整可以加速行业整合步伐，转变行业发展模式，这对于行业的长期发展也未尝不是一件好事。
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