[摘要] 国土部近日发文明确要求，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。
土地一级市场向来由政府部门掌控，一旦向企业放开意味着什么？
山东大学房地产研究中心主任、教授、导报特约评论员李铁岗对经济导报记者分析称，“一方面继续房地产市场调控，另一方面解决地方政府融资平台的若干问题和缺陷，这是本次政策出台的用意。”
并非“完全退出”
据李铁岗介绍，本次政府退出土地一级市场开发与美国此前证券和银行业分离有一定相似之处。“证券和银行业分离，要求不能有连带的机构和兼职，这在很大程度上能够避免市场的腐败以及其他一些不利影响。”
不过，政府退出土地一级市场开发仍然面临一系列问题。一些从事过一级开发的企业就表示，在土地一级开发成本中，拆迁成本占据相当部分，企业在面对“钉子户”时，往往由于缺乏行政权力而不得不接受其要价。
那么，政府果真能全身而退吗？李铁岗认为，政府退出土地一级市场开发，应该是一种倾向。“开始的时候肯定面临难度，比如产权上的连带关系、业务上的混合、人员上的交错。这种博弈和分离的过程可能会比较麻烦。但总体上说，“这对于未来土地市场将起到很好的调控作用，起码它又向市场发出一个信号：房地产市场调控和改革的任务还很艰巨，时间会很长。”
事实上，国土部的通知仅要求各级国土资源部门和土地储备中心不再直接从事土地市场的一级开发，并非完全退出。业内人士认为，政府可采用北京国土局的操作方式，进行“主导开发”，即土地一级开发将由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。按照北京市的规定 ，这种政府主导的土地一级开发模式为，政府向银行争取授信，获得的贷款用做拆迁补偿款，此后，受到委托的企业进行土地整理，并根据区域规划和经济发展确定土地用途，通过市场公开出让。
转嫁地方政府融资风险
值得注意的是，近期部分城市房地产价格再次出现上涨势头，房地产调控也随之再临重要节点。有业内人士担心，本次国土部出台的通知或许会抬高地价进而对房价起到进一步拉升作用。尤其是有的地方政府要求土地拆迁按照市价进行补偿，这一度被认为可能成为地价上涨的推动力。
不仅是地价上涨风险，在企业参与到土地一级市场开发的同时，地方政府融资的风险也随之转嫁。据介绍，有些地方政府的融资平台融资的比例达到财政收入的50%，风险很大。前几年我国虽然采取了一些措施，但效果并不是很好。交给市场以后，企业也能向银行争取授信，这可能造成资产的损失。因此，要防止这种形式带来新的风险。
李铁岗说，仅靠一个政策肯定会出现副作用，可以预见，后续还将出台相应政策作为配套。“政府既然不会完全退出，其对于土地一级开发还会具有一定监督作用。企业作为政府的委托人或者代理人更合理。”
不过，根据以往的规定，土地一级市场的利润偏低，企业是否有足够的动力参与进来？李铁岗表示，这其实是一种误解。在完全市场化的情况下，企业利润还有进一步提高的可能。而且，企业从事一级开发，有利于其获得土地使用权，进一步从事二级开发。
李铁岗还表示，房地产市场的区域性差异大，地方政府应出台相关细则，避免出现“一刀切”的情况。
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