[摘要] 得力于2009年经济的企稳复苏，2010年前三季度国内GDP同比继续稳步走高，平均超10%的增幅已 出年初所提的8%左右之目标，但在“内、外”的双重夹击下增速在逐季度回落。一方面是发达国家贸易政策的调整、美元走弱人民币升值压力加剧和贸易保护主义的抬头等外在因素影响了中国出口改善的幅度...
一 宏观环境
宏观经济状况——经济增长企稳，通胀居高不下
前三季度国民经济增速持续下降
得力于2009年经济的企稳复苏，2010年前三季度国内GDP同比继续稳步走高，平均超10%的增幅已 出年初所提的8%左右之目标，但在“内、外”的双重夹击下增速在逐季度回落。一方面是发达国家贸易政策的调整、美元走弱人民币压力加剧和贸易保护主义的抬头等外在因素影响了中国出口改善的幅度，另一方面国内居高不下的物价、很多行业的产能过剩、投资膨胀势头依然很猛等内在问题，催发上层不断通过“土地闸门”、“信贷闸门”、“投资审批闸门”约束这些行业的投资膨胀，因此，在经济回暖、宏观经济超预期反弹的背景下，中国经济增长速度基本被打住，并呈逐步放缓的态势。
CPI、PPI两核心经济指标上扬明显，通胀巨显
随着2009年一系列为扩大内需、促国民经济平稳较快增长的一揽子计划的贯彻和落实，推动价格总水平上行压力加大，的巨额投资和货币信贷在助经济走出通货紧缩阴影之同时，又将其推进了通胀的阴霾，货币信贷的过快增长最终通过生产资料价格上涨进而向消费领域传递，从而对国内CPI、PPI形成上行的压力，持续的人民币也在为更多的流资进入国内市场而继续“给力”，同时，国际油价的大力攀高也极为有力地将原材料价格推上一把。因而，国内经济在摆脱全球金融危机的同时，又无可奈何地迎来了通胀的压力。
房地产行业状况——房价先升后降，国房景气指数持续下降
调控后房价涨势遇堵
2010年季度依旧延续09年的热销，房价也在持续上涨，国房景气指数创下新高105.89。但随着4月15日国家房地产新政调控的出台，楼市“应声而落”，购房者持续观望，70个大中小城市的房价变化指数开始下降，可在刚性需求的带领下，自8月始，市场成交量价又呈现上涨，回暖现象明显，调控面临极大的“挑衅”。此时国家再度出马，9.29新政在进一步强调执行同时祭起“限购”大旗，此举在继续隔离投资、投机分子的同时，一定程度上中伤了部分刚性需求，因而极大加剧了购房者对房价下降的预期，房价涨幅再度遇堵。
宏观政策变化——货币政策由“松”转“紧”，房地产调控贯穿始终
政策——通胀预期初显，流动资金的多方限制，“重拳”调整房地产市场
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宏观经济调控——通胀预期初显，流动资金的多方限制
一季度政策主要针对信托和房地产市场，因09年在宽松的货币政策扶持下，房地产市场企稳回升呈“疯狂”，此时通胀现象已明显暴露，国家一方面通过对利率、存款准备金率的上调以及对部分流动资金的限制，调控宏观经济市场；另一方面，通过对土地的监管和对囤地、捂盘行为的限待来控制房地产市场的过热发展，2010年的房产调控已经初露峥嵘。
房地产市场调控——房地产新政、土地、信贷和公共租赁综合调控房地产市场
政府重拳出击两度调控房地产
世界经济复苏带动了中国经济快速发展，此时房地产扶持政策的推动，以及宽松的信贷政策，致使国内投资总额大幅增加，投资投机的热情高涨。加之房地产的保障较高，在通胀压力如此巨大的前景下，地产成为不二的选择。然而房地产市场的诸多“不良行为”，导致房价持续上涨，部分房价涨幅较大的区域，民众意见更大，调控呼声渐高。因此国家出马，一方面通过对首付款的提高，以及对土地的限制，限制房地产过热的发展，“堵”住投资投机者；另一方面多次表态和强调加快廉租房、公共租赁住房等保障性住房的建设，加强了对刚性需求购房者的“导”。
土地市场规范
三季度继续出台了土地相关的政策，力推保障房建设落实、严格土地出让管理。同时对违约开发土地的、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。虽然新政出台以后，成交量持续下降但房价并无波动，但从此期间的政策方向可看出，国家将从房价上涨的根源——土地市场，逐步规范和整治房地产市场的迹象。
加强信贷监管
新政后房地产市场被限制，成交量一度下降，而随着国家对存款准备金率的上调，部分开发商资金链开始出现漏洞。此时小额信贷，成了解决此类漏洞的绝佳方法。但同时也暴露了信托的不稳定性，相关政策也并不完善，因此国家出台信托方面的政策，一方面能逐步完善相关规定，另一方面也能在一定程度上减少因过度放贷带来的经济风险。
加快发展公共租赁住宅
政府在调控方面可谓是“双管齐下”，一方面加强对房地产市场的限制和土地市场的监管，另一方面加快对公共租赁住宅的建设，通过两方的双向调控，保证社会平稳健康的发展。2010年6月13日国务院出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。此外全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价，补偿安置费用应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人。
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二 大连宏观环境——经济企稳，限购令限制成交，拆迁带动需求
大连经济状况
大连经济下半年增速放缓
2010年是大连全力发展的一年，前三季度GDP增幅均超过年初确定的目标16%，全市经济持续增长，以增量带动结构优化，推动经济快速发展，但从第二季度开始，GDP增速就开始放慢或缓行的态势。二、三季度GDP增速放缓，意味着大连颁布实施的一系列宏观调控措施正在发挥作用，宏观调控效果正在显现，城市经济从偏快向过热转化的趋势得以缓解。
地方财政收支
截止10月末，累积完成财政一般预算收入402.6元，财政一般预算支出381.5亿元结余21.1亿元。财政预算的结余能有效的保证各项基础设施的建设和保障计划的实施。
固定资产投资维持增长趋势，但增幅现波动
大连市2010年固定资产投资呈现较快增长，1-11月总体保持在31.5%的增速，截止11月份累积固定资产投资3707.8亿元，全年依旧是6月和9月为波峰增长，交通建设和大项目极大促进了大连经济的快速发展。一是交通，大连2010年交通固定资产投资达150亿元，长兴岛北高速公路、金州至普兰店快轨和丹大快铁等极大的带动了新市区的发展，此外今年也是地铁建设元年，地铁一号线的全面铺开为大连交通大提速奠定了扎实的基础；二是大项目，大连今年安排工程建设项目212个，投资额达903亿元。
居民可支配收入继续提高，增速稳步放大
大连居民可支配收入持续增加，增速稳步放大，三季度增速11.2%，虽未达到07年13.2%的平均增长水平但已远超09年的8.7%。尽管居民的消费购买力持续增加，但依然令人堪忧的通胀导致居民真正的购买力大量缩水，低于通货膨胀增长率的尴尬，将促使政府在2011年下定决心，通过大力提高实体经济的发展，以解决居民入不敷出的经济状态。
大连房地产政策
大连重点规划
旅游地产主导大连，旧区改造城市换新颜
大连规划“一环一岛四片十区”打造世界旅游集散地
大连的规划从“大大连”到“西拓北进”最后到“全域城市化”目标逐渐明朗，细节逐步完善。而大连作为整个东北的城市，旅游规划是其中的重中之重。此次提出具体的可执行方案，对大连“的旅游集散地”做了准确的定位。
拆迁、改造推动大连发展
在今后两年内，沙河口区还将陆续对辖区内等10余个危旧房屋地块进行拆迁改造。涉及动迁户数3943户，动迁人口1.2万余人。旧城的拆迁改造一方面能使土地在利用，改善区域状况，提高区域价值；另一方面，也能在一定程度上促进房地产的发展。
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