[摘要] 所以从这个简单的计算就可以看出，购房者最重要的负担还是本金的高低，本金越低或者说房价下跌越多，那么购房者的购房成本就越低，负担就越轻。虽说第二种情况比第一种情况利息高了5.61万元，但从首付到本息，购房者真正负担却减轻了几十万元。
最近这几天，大连多家银行首套房利率已回归基准。而这也正好赶上大连春季房展会开幕。面对不少参展楼盘“明降暗折”的较量，不少购房者似乎还在等待更优惠的首套房贷利率。
有人也在说，开发商降价不如银行利率优惠来得诱人。那么真是这样吗？究竟降房价和优惠首套房利率，哪个更能触动购房者敏感的神经？
“据我了解，最近，各家银行首套房贷利率回归基准了，而且贷款也不用排队了，但现在房贷量似乎还没上来。”昨天，一家股份制银行个贷部负责人告诉记者。“在我们看来，现在一个原因就是大家还在观望，再一个原因就是购买受限，真正想买房的人早不符合首套房贷的要求，还有些动迁户，本身被拆的房子就是贷款买的，而现在拿了拆迁补偿款再想贷款，很难被认定是首套房……”
“要我说，现在大家等的还是房价下跌。上周，有个朋友找我，说自己看好开发区一个别墅，房价原来是9000元/平方米，结果现在已经降到7000元/平方米了，可把他高兴坏了！但别墅面积也大，降价后还得近三百万总房款，所以他就找我来贷款。我问他‘你都几套房了？’他说‘第四套了。’我就告诉他干脆别想了，肯定是不能贷给他了……所以你就从这件事看，现在最直接影响市民买房的还是价格下降，降到比较理想的价位。现在这首套房利率是有优惠的预期，可又有多少人能满足首套房的条件？”这位负责人认为，最能触动购房者敏感神经的还是降房价。
记者殷洁
算账
以一套总价为120万元的房子为例
如果按照一些开放商提出“首套房应采取7折优惠的按揭利率”，那么购房者首付36万，30年按揭贷款84万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05%计算，7折优惠利率为4.935%，那么购房者30年连本带息为161.13万元，其中，利息为77.13万元。
但如果同样是这套房子，按照房价下跌30%来算，那么房价就下跌到了84万元，首付三成25.2万元之后，30年按揭贷款58.8万元，利率不优惠，执行基准利率7.05%，那么30年连本带息为141.54万元，其中，利息82.74万元。这样比较一下就会发现，在房价下跌30%后，首先在首付上节省了10.8万元，然后30年后本息之和还节省了19.59万元。
发言
所以从这个简单的计算就可以看出，购房者最重要的负担还是本金的高低，本金越低或者说房价下跌越多，那么购房者的购房成本就越低，负担就越轻。虽说第二种情况比种情况利息高了5.61万元，但从首付到本息，购房者真正负担却减轻了几十万元。反过来，如果住房价格不下跌，仅采取过度的优惠利率，看上去是为购房者争取了优惠，但购房者支付的本息却比房价下跌30%要多出几十万元，而且还可能会是让购房者承担更多的市场泡沫。而现在的问题是，银行也不“傻”，首套房优惠利率不太可能降低至7折，亏损的买卖银行可不会做。
所以真正的优惠还是要降房价，但如果在首套房贷利率优惠渐行渐近的背景下，房价也回归理性，那么购房者才会得到更大实惠。
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