[摘要] 国家统计局公布的11月房地产开发投资情况显示，房地产开发投资增速创6个月新高，商品房销售面积也出现年内首次正增长，房地产销售和土地市场均现“暖冬”迹象。真相到底如何？
房地产市场风波不断。一方面，市场传言受广东试点官员资产公示制度影响，一线城市出现天量二手房抛盘，有可能对楼市造成冲击；另一方面，国家统计局公布的11月房地产开发投资情况显示，房地产开发投资增速创6个月新高，商品房销售面积也出现年内首次正增长，房地产销售和土地市场均现“暖冬”迹象。真相到底如何？
一线城市未现“天量”二手房抛盘 上海证券报
根据记者调查，所谓一线城市二手房“天量”抛盘现象并不存在，房企投资信心恢复则为普遍现象。
上周末，一则楼市传闻在微博中迅速蔓延。消息称，受广东部分地区试点官员资产公示制度影响，一线城市普遍出现二手房天量抛盘，其中北京突然出现381万套空置房抛向市场，上海二手房挂牌量从41万猛增至200万套。广州二手房挂牌量从26万套增至100万套。如以此前北京仅10万套左右的二手房总供给量来看，300余万套抛盘量确实可能对楼市产生重大冲击。
不过，根据上证报记者的调查，一线城市二手房抛盘量猛增的消息并不属实。北京市住房和城乡建设委员会官方网站信息显示，截至记者昨天发稿时，北京市场存量可售房源仅为40549套。中原地产分析师张大伟称，官方公布的二手房可售房源一般是即将签约的房源，不反映真实供给情况，但北京市场真实的挂牌二手房源也不过10万套左右。中原地产华北区总经理李文杰介绍，北京过去30天平均日增加二手房源250套左右，不过300套，也有仅100余套的情况。因此北京不存在挂牌量激增300多万套的情况。“别说300万套，就是增加30万套，也是了不得的。”专家表示。
广州方面，据了解，目前广州一手房可售房源5万套左右，二手房粗略估计在7万至10万套。“广州一二手房市场处于稳定的量价恢复性上涨阶段，确实没有天量抛盘。如果有那么多抛盘，价也不可能还在涨。”中原地产广州区负责人黄韬表示。
而根据相关报告，11月份，北京、上海、广州、深圳、成都、天津六大典型城市二手住宅成交量普遍回升，创下今年月成交量第二高位，二手住宅总成交面积合计约483万平米，环比增长17.5%。分城市来看，成都环比涨幅，约40%；其他五个城市环比涨幅在10%至20%。从前11个月二手住宅累计成交量来看，六个城市均比去年同期有不同程度增长。其中，成都同比增幅达90%；上海、广州、天津同比涨幅在20%至30%；北京和深圳同比增幅，不超过10%。
价格方面，中原领先指数系统数据显示，自今年3月以来，六个城市二手住宅价格指数连续8个月上涨。从累计涨幅来看，北京、上海和广州三地价格指数累计回升幅度超过10%；深圳为8.9%；相比之下，天津和成都的价格指数回升幅度较小，不足4%。业内预测，12月份六个城市二手住宅成交价格还将继续上涨，其中上海和深圳的环比涨幅或将有所扩大。
相关新闻：
轻松一下：
全年收官在即 商品房销售面积首次“转正”
全年楼市即将收官之际，商品房销售面积年内首次“转正”。
据国家统计局统计，前11个月，商品房销售面积为9.1705亿平方米，同比增长2.4%，增速较1-10月份提升3.5个百分点。这也是这一指标在年内首次由负转正。其中11月商品房销售面积环比上涨25.82%，达1.2962亿平方米，成为推动前11个月总销售面积出现正增长的重要因素。
根据记者统计，从今年2月份开始，每月的商品房销售面积增幅分别为-14%、-13.6%、-13.4%、-12.4%、-10%、-6.6%、-4.1%、-4%、-1.1%，直到11月份，上述数据才“转正”——增长2.4%。
伟业我爱我家(小区网论坛)集团副总裁胡景晖预计，12月份北京二手住宅市场将延续翘尾行情，成交量或将超过11月份，接近7月份的年内峰值。而且，“今年北京新房市场有望完美收官，全年新建商品住宅(剔除保障房)成交量预计达9万套，将超过2010年的8.8万套和2011年的5.9万套，创近三年新房成交量新高。”
中原地产的数据也吐露些许暖意。据统计，上周多数城市住宅销量同比均呈现明显回暖迹象。但是，“由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企拿地规模和开工速度并未出现同比例提升。”中原地产张大伟说，这反映出开发商在目前的经济和政策环境下，对未来市场走势的判断仍保持相对谨慎。
“目前各房企在供应、定价方面的销售策略总体倾向平稳，加之调控政策的长期存在，房地产市场出现大起大落的概率不高。”张大伟认为，房地产调控政策的基调未变，而年底信贷额度可能趋紧，信贷政策将是影响年末市场走势的关键。
值得一提的是，销量上升的同时，房地产企业投资信心也全面恢复。统计局数据显示，前11个月房地产开发投资64772亿元，增速比前10个月提高1.3个百分点，也是5个月以来开发投资增速值；土地购置面积31638万平方米，虽然同比仍下降14.8%，但创下8个月以来的降幅。
相关新闻：
轻松一下：
上市房企这一年：以价换量、断臂求生、另谋出路
2012年，是楼市调控持续深入的一年。房地产市场业绩分化愈演愈烈，龙头企业依赖自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升；与此同时，中小房企在资金压力下“断臂求生”，转让股权；还有一些房企“另谋出路”，寻求转型，走向多元化经营。房产企业“圈块地就能挣钱，卖栋楼就能发财”的集体暴利时代逐渐走向终结。
调控之下，龙头房企依旧风光无限，但实际上不少房企的日子却并不好过。深圳证券信息有限公司数据显示，前三季度有23家A股上市房企净利润为负，处于亏损状态。其中，亏损最为严重的京投银泰，亏损近2亿元；其次是嘉凯城，亏损1.56亿元；其余亏损房企，亏损额均在1亿元以内。
上市房企内部业绩分化明显，使得行业集中度不断提升。深圳证券信息有限公司提供的数据显示，前三季度，127家A股上市房企共实现328.20亿元净利润，较去年同期仅增长1.21%。其中，万科、保利、招商等前十大房企，净利润高达188.26亿元，同比上涨14.22%，占127家上市房企净利润的57.36%。而去年同期，前十大房企的净利润占比为50.82%。由此可见，今年前三季度，A股上市房企净利润前十强的集中度提升了6.54个百分点。
2012年，房地产行业股权转让延续了2011年的火热态势。楼市调控下，银行贷款难获批，存货难消化，两大难题之下，很多房企面对资金趋紧问题，不得不转让股权“断臂求生”。
11月29日，冠城大通发布公告称，将其持有的深圳冠洋房地产有限公司100%股份，以7.33亿元的价格转让给上海诚盈一期股权投资中心。深圳冠洋拥有位于深圳热点房地产板块——月亮湾的两块地。
同样是11月29日，阳光城也发布公告称该公司及其全资子公司福建阳光房地产开发有限公司拟将合并持有的阳光城集团武夷山置业有限公司100%股权，以人民币7838.67万元转让给福建望城投资发展有限公司。
世荣兆业11月8日发布公告称，拟转让其控股子公司珠海市斗门区世荣实业有限公司持有的珠海市世荣房产开发有限公司50%股权。
清科研究中心数据显示，三季度，中国房地产行业共有23起并购案例，涉及14.43亿美元，占当季所有行业并购总额的22%，成为三季度并购金额的行业。
除了转让股权外，不少房企开始另谋出路，开始进军其他行业，以求通过多元化经营支撑企业发展、分散经营风险、拓宽利润渠道。
相关新闻：
轻松一下：
房价：边崩盘边双涨 对赌2013房价涨起来? 房天下
临近年底，楼市大乱。一边贵阳、温州、无锡、成都接连曝出“崩盘”、“救市”以及“价格跳水”等新闻，而另一边，数据则显示，11月百城住宅均价连续第六个月环比上涨，其中，北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨。中国房地产发展至今，已不单单是一个领域的事，其影响已覆盖经济、民生等各个方面，那么，明年房价的涨跌，我们究竟要以何为参照？
楼市两极分化严重
崩盘、救市和价格跳水
2012年的中国楼市，已届年关。
这一次，它裹挟着“崩盘”、“救市”、“价格跳水”的喧嚣，再度淬炼市场神经。
“坏消息”已然接连释放。无锡楼盘降价过万提早引发楼市震动，随后温州地价降18.03%、房价降40%的消息相继跟进。
成都三季度商业地产集中入市，推动甲级写字楼空置率至40.9%，创下历史水平。
在陕西，面对低迷的楼市，一纸 “限利”新政匆匆出台，地产项目利润率被要求控制在10%左右，引来业界哗然。
贵阳因“户籍”新政，被舆论推至“崩盘论”的风口浪尖，成为年末楼市中的吸眼球话题。
十大城市房价年内首现双涨
中指研究院3日公布的数据显示，11月百城住宅均价连续第六个月环比上涨，其中，北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前。
中指院数据显示，11月100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米 ，环比上涨0.26%，涨幅较上月扩大0.09个百分点，其中，上涨城市60个，下降城市38个，2个城市持平。从同比来看，100个城市住宅均价连续第8个月下跌，跌幅为0.46%，比上月缩小0.54个百分点。这是百城住宅平均价格连续6个月环比上涨，同比跌幅继续收窄。
此外，北京、上海、重庆、深圳、广州、成都、南京、武汉、杭州、天津十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上涨0.39%。具体来看，天津上涨0 .93%，涨幅，北京、重庆(主城区)、成都、南京涨幅在0.5%至0.7%之间。同比来看，十大城市平均价格上涨0.15%。
业内再摆房价赌局
任志强:中国房价不可能不涨
任志强称，国家希望房价不涨是不可能的，“政府既想多卖地多拿钱，又不愿意给百姓涨工资，还奢望百姓都买得起房，那简直就是梦话。”任志强认为限购政策终将产生许多后遗症，“心肌梗死的时候，政府不是给你吃治心绞痛的药，而是打封闭，认为你不疼就行了，至于死不死都没关系。就好像现在的房价，只要不涨政府就满足了，至于大家买得起买不起都与它无关。”
对赌任志强：房价要跌的三大理由？
对于房价下降的预判，郭建波在接受采访时称：
，经济增长明显放缓，未来GDP增长将出现“7”字头，而这样的经济增长放缓不再能够支撑房价继续上涨，保持目前的水平。
第二，目前的楼市政策特别是限购决定了楼市高房价难以持续。
第三，在资金的持续紧缩、政策的持续执行下，地产商的资金链短缺不断扩大，因此，房企在定价方面势必会有所体现。不过他也指出，由于开发商对政策走向有不同预期，所以房价的下跌将是缓慢的。
相关新闻：
轻松一下：
2013年房价看什么？
市场：楼市供给后劲不足 房价暗存反弹压力
上海楼市同样如此。在浦东唐镇某在售小区，看房人寥寥，销售人员也并不积极。该小区的在售价格较今年2月已经上涨超过15%，目前没有任何折扣。另一个保利旗下在售楼盘同样价格坚挺，即便是定位非刚需的140平方米大户型，也鲜有优惠，销售人员也是一副不愁卖的表情。
上海某大型房企营销总监称，今年很多开发商的业绩完成得不错，除非库存较多，开发商不会再出现“以价换量”的推盘心态，而是“保价缩量”。事实上，这种心态在开发商中已是主流。
在即将到来的12月，上海楼市新增供应量恐将继续维持低迷的局面。上海房天下数据监控中心统计，预计上海楼市12月有22个住宅项目开盘，较11月47个的预计开盘量降幅过半，较去年12月的38个楼盘的开盘量，也有超过四成的降幅。
经济：重要性仍不可替代
虽然十八大报告中并未明确房地产业的地位，但专家表示，在未来，房地产行业的重要性仍然非常突出。
过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。IMF、中国社科院等机构对未来5～10 年我国 GDP 增长率的预测普遍在 8%～9%之间，表明中国经济增速放缓已成各界普遍共识。
从中央规划来看，“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长7%，十八大报告提出确保到 2020 年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010 年翻一番，对应年均增长幅度为7.18%。
政策：政府或动用储备政策
“明年4月份之前，房价上涨压力不会太大；但明年4月份之后，库存不足的城市或将出现房价上涨压力。”业内人士说，地方政府应适时加推土地，增加新房源的供应量，否则一些城市的楼市供需矛盾会加剧，引发房价上涨。“政府部门应及早做出预案，把土地供应的强度、指标纳入调控体系里，而不应只盯着房价。”
宋海同样认为，政府应敦促新增供应量释放出来，“只有及早采取这样的措施，一些城市的供求不平衡局面才能被及早纠正。”据宋海称，上海这样的大城市，虽然总的库存量很高，但中小户型的刚需房源的有效供应量却不足，大户型房源库存眼下还不能转化为有效供应。
他的担心也是，如果供求关系继续这样不平衡下去，到了明年，房价上涨压力会更大。
相关新闻：
轻松一下：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
