[摘要] 2013年中国经济“稳”字当头，而“调结构、促改革”的经济转型又迫在眉睫。前段时间银行“钱荒”表明了中央的决心，“克强经济学”在初露端倪的同时也受到肯定。银根收紧对需要大量开发资金的房企来说显然不是好事，因此，赴港上市、海外融资成房企近来主要动态。同时，近期关于房地产再融资或开闸的传言也甚嚣尘上。
编者按：7月9日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强表示，宏观调控要立足当前、着眼长远，使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业水平等不滑出“下限”，物价涨幅等不超出“上限”。
2013年中国经济“稳”字当头，而“调结构、促改革”的经济转型又迫在眉睫。前段时间银行“钱荒”表明了中央的决心，“克强经济学”在初露端倪的同时也受到肯定。银根收紧对需要大量开发资金的房企来说显然不是好事，因此，赴港上市、海外融资成房企近来主要动态。同时，近期关于房地产再融资或开闸的传言也甚嚣尘上。若融资开闸，房企资金得到保障，是否又将对房价上涨造成威胁？如若不然，房企大行海外融资之道，照目前的房价涨势，“上限”又在哪里？
官方口径一变再变
7月2日：房地产再融资开闸消息走漏
一券商投行人士近日透露，在7月2日向证监会问询后得到了确切回复，房地产上市公司再融资、以及非上市房地产公司借壳上市即将重启。“获得消息后我们奔走相告，通知相关客户并着手进行项目准备。”该投行说道。
该则消息在7月4日也获得了另一家券商投行业务负责人的确认。
早报记者获悉，近日已有上市房企赶赴证监会洽谈再融资事宜。来自上市房企人士的消息称，已有房企收到交易所上市监管员的信息，并已立即赶赴北京与监管层面对面沟通。
7月5日：证监会否认
上周五，证监会表示，将坚决贯彻国务院有关房地产调控的规定，对违反国务院有关规定的房地产企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会还称，在对这类企业进行审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。市场人士将此解读为，这意味着只要国土资源部等认定无上述行为的房企，将不再被禁止上市、再融资和重大资产重组。
7月1日至今：房企密集“筹划重大事项”
从资本市场反应看，上市房企似已迫不及待。公开信息显示，从7月1日至今，已有多家A股上市房企因重大事项停牌。虽然这些企业并未公开停牌具体原因，但业内人士认为，可能多与再融资或重大资产重组事宜有关。
7月1日，金丰投资率先宣布停牌。经过数日发酵，其停牌目的已渐趋明朗：可能是筹划将金丰投资“卖壳”给上海绿地集团，后者与金丰投资同属上海“国字头”企业。
随后，宋都股份、新湖中宝、中弘股份、荣丰控股纷纷宣布，因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。如此密集地“筹划重大事项”，为近年来所少见，业内人士认为，可能与再融资和重大资产重组颇有关系。
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为何IPO开闸受高度关注？
“钱荒”曝房企资金问题
国金证券分析师曹旭特指出，金融机构在经历了近期的“钱荒”之后，会主动压缩影子银行业务，社会融资总量在下半年会放缓。而目前银行表外资产业务有相当比例投入到房地产业中，未来地产企业不仅面临融资成本上升的问题，而更多是部分项目无法获得启动资金，从而延缓开工计划，对行业的整体投资构成负面影响。
海通证券称，虽然2012年开始资金面转好，开发商购地开始拿地，但土地购置费占商品房销售额的比例由2008年的23.92%一路下滑至今年1-5月的14.86%。且从购地的区域布局看，目前开发商并没有按照城镇化思路进行三、四线土地配置，仅对供求紧张且销售持续回升的一线城市地块进行重点配置。 >>>详情
房企海外融资遇偿债压力
统计数据显示，截至6月20日，今年共有27家内地房企在海外融资，总额突破800亿元人民币，超出2012年全年总融资额的25%。而据本报记者不完全统计，将去年内地房企海外融资额计算在内，未来三至五年，内地房企或面临超过1500亿元的还本付息压力。
“我们承接了大量内地房企海外融资的业务，房地产企业以新债还旧债，并以更高的负债率大举拿地，风险正在逐渐积聚。”一位渣打银行高层向记者表示。
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房企或“曲线救国”
或受益城镇化概念
最近三年来，房地产企业在A股的上市之路几乎被堵死，多家房企均在此期间选择赴港上市。在这段时间，成功通过借壳上市A股的涉房企业寥寥无几。例如，涉房企业华夏幸福的主业在于园区开发，而非纯粹的房地产开发企业，其上市更多得益于“城镇化”概念。
在我国大力推进新型城镇化背景下，这一概念已成为不少房企押宝对象。据中国证券报记者了解，近期一些房地产企业正在筹划A股上市相关事宜，其筹码便是“城镇化”。业内人士分析，若房企上市、再融资和重大资产重组得以“有条件”地放开，那么这些企业可能从“城镇化”和“保障房”等概念受益。 >>>详情
货币和财政可能温和刺激
针对“稳中有为”的具体政策，有政府人士向本报透露，会主要表现在投资消费政策、财政政策和货币政策上。铁路投资、棚户区改造、城市基础设施建设等方向将成为重点。
比如，在棚户区改造方面，本届政府下决心要再改造1000万户以上各类棚户区，这既有助于解决城市内部的二元结构，也是降低城镇化门槛的举措。
在货币政策方面，有专家认为，和财政上的“激活存量”是一种宽松不同，货币政策领域的“盘活存量”实际上是偏紧缩的。这是目前“稳中有为”的政策问题。从对当前的货币政策的理解来看，有关专家认为，6月份货币政策执行层面偏紧，未来不会如6月份这么紧，定位还是中性。人民币汇率方向上很难继续，会保持或者微贬，并可能出台不对称降息等政策。
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放开融资和控房价没关系？
限制房企融资只治标难治本
根据Wind的统计，2009年至2012年，A股上市房企的资产负债率由65.7%上升到73.6%；财务费用占营业收入的比例由1.55%上升到2.11%。同时，上市房企的净利润增速明显下滑。在一定程度上，监管层对于房地产企业再融资及并购重组进行限制确实给上市房企带来了相当的财务压力。
但自2010年6月起至今，除了2011年第四季度至2012年上半年末，中国百城住宅价格指数有所回落外，其他时间基本呈逐步上升态势。同时，上市房企从2009年至2012年毛利率水平基本保持稳定，未受房地产调控影响。显然，房地产企业没有对需求的下降做出价格上的让步。
调控效果已显现
调查发现，购买房产已经不再是中国投资者的前三大投资目的之一，这一点也与亚洲其他国家有所区别。中国投资者的首位投资目的是为子女教育储备，其次是保持生活质量和为退休做准备。
在投资方向上，调查结果显示，43%的中国投资者认为当前是进行固定投资的好时机，其中多数的投资者认可固定投资的原因是其较为稳定的市场状况。与上一季的调查结果相比，认为当前是股票投资好时机的投资者比例下降了8个百分点。
下半年房价涨幅有望下降
作为拉动经济增长的“三驾马车”之一，投资增速在今年上半年不断滑落。本报记者调查发现，对于下半年的投资情况，企业持谨慎态度的居多，而即使是上半年风光无限的房地产企业，下半年也即将面临拿地和开发的节奏减缓，房价涨幅也有望将随之下降。 专家也认为，下半年投资处于下降周期的后段，预期固定资产投资增速将比上半年下滑1~2个百分点。
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