[摘要] 有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。
东方网9月17日消息：据《新闻晨报》报道,国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，"开展老年人住房反向抵押养老保险试点"。
"银发浪潮"来袭，"4＋2＋1"家庭模式成主流，大量老人房产需"唤醒"。但事实上，几年前上海、北京等城市个别金融机构就自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。
上海从2007年就酝酿"以房养老"，但推行多年仅成功6例。房产并不是老人独有，与子女产生分歧、家产传后的观念等都是以房养老的阻力。另外，房价的不确定性也让大多数老人无法下定决心跨出这一步。在上海，与"以房养老"受冷遇形成对比的是，更多老人愿意尝试"租房养老"。
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上海银行“以房养老”产品或完成设计
有10年期和终身两类产品形态何时上市不得而知
上海市公积金管理中心曾开展了“以房养老”方案研究和试点工作。当时的“以房自助养老”做法是:65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易。交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金按市场价计算，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用由公积金管理中心交付。该项试点于2007年展开，然而一段时间后，虽然咨询者众多，但真正申请试点的对象仅是个位数，相关试点也随即悄然停止。
虽然2007年的这场尝试无疾而终，但好消息是目前上海银行已经在进行“以房养老”产品的开发，未来或将推出市场。上海银行相关负责人在接受晨报记者采访时表示，上海银行将养老金融业务发展提升至战略的高度，对于老年客户提升养老生活品质的“以房养老”产品，上海银行早已开展探索和研究工作。
据业内人士透露，上海银行的“以房养老”产品开发或已完成，应该会有10年期和终身两类产品形态，未来可能由上海银行单独推出，也有可能联合保险（放心保）公司一同推出。不过，产品何时上市，目前还存在未知数。
■个案聚焦
“租房养老”老人更能接受
普陀区的一家养老院里，刘阿婆住在每月基本费用4000元的双人套间里。“把房子租出去住进养老院，手头还蛮宽松的，有时还能给上大学的孙子一点零花钱。”刘阿婆给记者算了一笔账:自己每个月退休金有2000多元，在市区的一套房子每月租金有3500元，两笔钱加在一起，足够支付入院费用。
这种付了养老院的费用还能留下房子的“租房养老”方式让老人敢于尝试。“拿租金来养老，过世后我还可以把房子留给后代。”不少老人希望为后代留下一些遗产，这样做也让他们觉得心安。
在不少养老院里，“租房养老”的老人不在少数。对不少老人而言，相对拿房产做抵押用“倒按揭”的方式养老，“租房养老”更容易让他们接受。也有一些老人“以一换二”的方式筹措补充养老金，在相同地段把原有的两室一厅换成两套一房一厅，或者将市区的一套房子换成郊区的两套房，其中一套自己住，另一套用来出租，从而赚取稳定的养老金。还有些老人正在筹划着将位于市中心的房子置换到郊区去，把置换得到的差价作为未来的补充养老金。
“卖房养老”后生活也丰富
除了“租房养老”，也有老人尝试以房养老。不过，和狭义上的“以房养老”不同，这些老人并没有用倒按揭的方式，而是一次性卖房。
2008年5月，住在浦东老年社区的87岁的王阿婆和老伴以24万元的价格卖掉了位于川沙三室一厅的房子，搬进老年社区后户口也随之迁了过去。卖房养老，王阿婆和老伴的决定并没有遭到子女的反对。王阿婆和爱人膝下有两个子女，一个在加拿大，一个在南京，无法随时照应老人。
但是，选择哪个养老院度过余生是两个人最纠结的。5年前，王阿婆和老伴探访过多个养老院，均不满意。毕竟卖房几乎是赌上了毕生的积蓄，这会否断了自己的后路。“万一养老社区办不下去了，会不会无家可归？”王阿婆说，刚搬进去的时候感觉风险很大。
郭阿姨和王阿婆住在一个老年社区，她也是上海老年人中为数不多的“以房养老”群体。郭阿姨的几个朋友夫妇率先住到了这个社区，这让郭阿姨开始心动。不过当时他们决定卖掉房子时，也曾遭到家人的反对，儿子更担心的是，老年社区里住的都是老人，生活会不会没有生气？有人过世生病，老人的情绪会不会受到影响？
郭阿姨抱着试试看的心态决定用自己的方式养老，意外的是，她越来越相信，这里是一个可以走到人生终点的家。那年秋天，老伴陈老先生突然发病，郭阿姨连忙打电话给秘书小朱，老人得到了及时抢救。而今，住在养老社区里的郭阿姨不仅有儿时的同学朋友，还交了很多新朋友，生活也更加丰富多彩。
■问题所在
大多纸上谈兵，少实践
“以房养老”四个字，包含了老百姓最关注的两件大事:房子和养老。老年人住房反向抵押养老保险在国际上又被称为“倒按揭”。
目前，“倒按揭”要变为现实，还要越过伦理、技术、法律等难关。对于“以房养老”的探讨这几年来老年方面、金融方面的专家一直在探讨和研究，而大多停留在纸上谈兵，有实践经验的很少。上海老年学学会秘书长孙鹏镖告诉记者，因为很多老人不愿老来卖房，双手空空而去，而且害怕造成家庭纠纷。另外，该政策需要对房产进行合理评估，如不能很好协作，可能存在的财产损失让多数老人担心。
更多的是三个潜在障碍
上海市老龄工作委员会办公室领导下的上海市老龄科学研究中心相关负责人殷志刚曾经对“以房养老”进行过研究，“以房养老”拥有更多潜在三个障碍:一是受传统思想的束缚，对中国老人来说，养儿防老的观念根深蒂固。老人更愿意把房产传给子女；二是须老人个人持有房产证，与子女分开居住，有房产的支配能力；三是老人的经济条件要适中。条件好的老人没必要把房子抵押出去“以房养老”，而经济过差的老人以房子视为重要财产和归宿，出于对风险的担心，也不愿意用房子做“倒按揭”。
■希望之路
上海有更多潜在有利条件
近日，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》特别明确，我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。
如果试点成功的话，对于解决老年人的养老资金问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。
“以房养老”的梦想何时能变为更多老年人的现实？殷志刚透露，重启“以房养老”方面，上海拥有更多潜在的有利条件:上海拥有2套房子的老年人比较多，大多数有一套不和子女联合署名；另外，上海逐渐进入独生子女时代的养老模式，不能完全依靠孩子养老的老人或许可以通过房子为他们养老，提高生活品质。但是，需要强调的是，“以房养老”不是所有老人的选择，也不是大多数老人的选择。
不过，“以房养老”可能并不是政府福利行为，更需要金融产品来推行。在殷志刚看来，“以房养老”的推行须由房地产、金融产品、政府共同进行整合性公共政策设计、金融企业运作、政府监管扶持。同时，专家普遍指出，政府应该在税收政策上给予一定的支持力度。国外，“以房养老”所获得的“倒按揭”金额部分是可以免税的。
［新华视点］
以房养老，现阶段面临四大困局
“银发浪潮”来袭，“4＋2＋1”家庭模式成主流，大量老人房产需“唤醒”，然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。推行“以房养老”还需迈过几道坎？
□据新华社北京9月16日电
观念之困:
“靠儿不靠房”是主流观念
“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。
这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。但记者采访发现，不少人对这一新型养老方式心存疑虑。
“但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不了‘观念坎’。”北京师范大学中国公益研究院院长王振耀说。
“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90％的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10％。社保专家表示，观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传引导，特别是厘清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。“同时这也是一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。”中国房地产协会副会长孟晓苏说。
保障之困:
养老机构“一床难求”
对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是‘前不着村后不着店’？”
“养老产品缺乏是以房养老推行的障碍。”养老服务体系建设专家委员会委员傅旻说。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。”
中国目前当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障。”
操作之困:
老人“担心”机构“畏难”
“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而记者调查发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为障碍。中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。
“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”中信银行合肥分行消费金融部经理邱林坦言。
王振耀等专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。此外，一旦“以房养老”业务推行，银行、保险机构手握大量房产，就需要盘活交易。目前亟须建立这样一个批量交易的平台。
政策之困:
70年产权到期后归谁
据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年就酝酿“以房养老”，但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。
中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。
有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。
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