[摘要] 律师解答：任厚诚提醒广大购房者，购买期房要注意如下五个问题：一要看五证二书。
“遇到一房两卖怎么办？”“购买期房应注意哪些问题？”……今年春季房交会上，房屋购买和交房问题成了市民关心的热点。辽宁诚事律师事务所在本届房展会上接待了百余名市民的咨询，就其中较为集中的问题，记者请大连房地产开发协会法律顾问、辽宁诚事律师事务所主任任厚诚给予了集中解答。
[关键词：一房两卖]
咨询1遇一房两卖如何处理？
市民陆先生问：我买了一套二手房，向房主交付了首期款，并进行了重新装修，但入住后一个月，另一个买家拿着房产证要求我搬家，其理由是原房主已将房子卖给了他，房产所有权已由原房主转移至他的名下。我想不通，我先签购房合同，先付房款，怎么转眼房子却成了别人的了。请问这种“一房二卖”该如何处理？
律师解答：根据法规，当事人只有办理完成房屋过户登记手续，房屋所有权才发生转移，过户登记的时间即为所有权转移的时间。未办理过户登记的即使房屋已实际交付使用，也不认为房屋所有权发生了转移。相反，房屋买卖双方已办理房屋过户登记手续，但并没有实际交付房屋，房屋的所有权也已发生了转移。
陆先生虽然先签购房合同，并付了首期款，但并未办理房屋过户手续，因此从法律角度讲，陆先生没有该房屋的法定所有权，其经济损失只有按照双方当初购房合同中的条款向原房主追偿。
任厚诚提醒广大购房者，有的开发商或业主为了牟取高额利润，有时将一套房屋同时卖给两个甚至两个以上的客户，房屋归谁就以谁办理了过户登记并领取了产权证为准。如果没有领取产权证，即使已领取钥匙并居住，也只能将房屋让给产权人。购房者的损失也只能凭合同向出卖人追偿。
相关法规：
我国《私有房屋管理条例》规定：房屋所有权转移时，须到房屋所在地管理机关办理所有权转移登记手续。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》也规定：房屋所有权因买卖、赠与、继承、调拨，以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。
[关键词：期房]
咨询2如何选购期房？
市民李先生问：购买期房风险大，那么作为消费者，如何能买到自己满意的期房，而尽量减少购房中的风险呢？
律师解答：任厚诚提醒广大购房者，购买期房要注意如下五个问题：一要看五证二书。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管；二要看房地产开发商的信誉和资信状况。开发商信誉好、建设资金雄厚、经济实力强，是消费者选择是否购买此房的首要因素；三要看建筑设计图纸设计的商品房屋的主要结构及设备应合理、符合预购者的实际需求；四要看建筑施工队伍的资格和工程质量；五要看预售商品房合同是否规范；预售合同应载明商品房的位置、面积、预售款的给付、交付使用日期、交付使用后的物业管理以及社区服务和房屋产权证的办理等条款，还应专门约定双方的违约责任。
[关键词：房屋质量]
咨询3房屋质量问题如何处理？
市民丁小姐问：新购的房屋出现质量问题怎么办？
律师解答：任厚诚提醒广大购房者，房屋质量问题种类繁多，例如：主体结构损坏、墙体裂缝、层高不足、房屋倾斜、门窗损坏、房屋漏水、房屋噪音、房屋设备不符合合同约定等。这种质量问题，可能在售楼前就发现了，也可能在入住后才发现。为了避免出现质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，并且对开发商已建楼盘质量以及承建商资质做一番全面了解，将风险控制在前期。入住之前应该向开发商索要《建筑工程质量认定书》，确定该楼是否已验收合格，并且与购房合同一致，
再签署入住单。入住后出现了房屋质量问题，业主应首先采取主动积极的态度，与开发商协商。如果协商不能解决，业主可以向消费者协会、建委等部门投诉或直接向法院提起诉讼。最重要的是消费者在发现房屋质量问题以后，一定要注意保留证据。
首先，一定要保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，如拍摄相关照片，并书面记录质量问题的严重程度。造成的损失情况等，尽可能请物业管理公司、邻居或居委会有关人员签名证实。其次，应以挂号信的形式向开发商发出书面通知，要求开发商前来修复，并告之其损失情况。每次修复情况，包括修复时间，具体人员采取的措施及修复效果等都做好书面的记录并请相关人员签名。最后，可以据此向开发商据实索赔，如购房合同中有赔偿约定的按约索赔。
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