[摘要] 2014年上半年，北京新房成交量将创下2006年以来新低。昨天，根据北京中原等机构统计，截至6月29日，扣除保障房，今年上半年全市商品住宅新房成交23163套、276万平方米，同比跌幅都在39%。
2014年上半年，北京新房成交量将创下2006年以来新低。昨天，根据北京中原等机构统计，截至6月29日，扣除保障房，今年上半年全市商品住宅新房成交23163套、276万平方米，同比跌幅都在39%。
多重因素导致上半年楼市观望
2014年6月28日，北京入市的自住商品房项目金隅汇星苑选房启动，1882套房开始邀约选房。6月23日，金隅汇星苑摇号，3764户家庭将分为正选组和备选组选房。根据记者了解，从6月28日-6月30日，正选家庭已经结束选房，1500余套房已经认购，300余组正选家庭弃购。
相对于3764户选房家庭，金隅汇星苑合计通过资格审核的家庭数量更大，超过16.55万户。大量买房人转向自住房，成为导致今年上半年楼市成交下滑的重要因素。北京中原地产首席分析师张大伟认为，今年上半年，自住房将入市和信贷偏紧，导致京城楼市开始出现观望。
购房者观望导致需求不足，加上北京严格的调控政策如限价令的影响，房企从今年春天开始让利跑量。实时的一个例子是，首开常青藤上周末开盘，一部分特价房源以3.2万元/平方米的价格入市，每平方米价格较今年内的上一次降约万元。首开常青藤所处的朝阳区东坝板块，已经有多个配建自住房项目，限价均为2.2万元/平方米。
新房供应量增仍将促房企平价快走
2014年上半年，楼市成交不振，但市场供应量却在增加。这也导致新房库存量的快速上升。前6月，北京期房住宅合计供应达到37220套，同比上涨70%。截至昨日，包括期房住宅45098套，现房住宅34634套，全市商品住宅库存达到7.97万套。此前几天一度超过8万套，创近18个月新高。今年春节之后，北京商品住宅库存增加了约2.5万套。
在这样的背景下，房企在年中开始加快推盘。根据机构统计数字，7月开盘的项目将近40个，包括路劲世界城、京投银泰琨御府、华业东方玫瑰等新老楼盘预计将入市。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析，刚需楼盘仍将坚持平价快走的策略。
上周末，泰禾集团在通州台湖的新项目拾景园以28800元/平方米的价格推出一栋精装房源，当天即售罄。同在台湖，首开万科公园里年初曾释放的精装价格超过3万元/平方米，后来改为毛坯房出售，价格约2.7万元/平方米。
据业内分析报告，6月，北京等地部分银行重现8.5-9折利率优惠，这对一部分购房需求的释放则是利好消息，有助于楼市成交量的回升。
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二手房成交量同比跌超50%
住建委数据显示，截至6月29日，北京二手房6月成交量为6140套，相比上月同期下降4%，较去年同期下降30%。实际上，二手房市场成交趋冷从年初就有所表现。从今年4月份开始，北京二手房市场成交量已连续三个月下滑。
今年上半年北京二手住宅整体成交情况也不容乐观。北京市住建委数据显示，截至6月29日，2014年上半年北京二手住宅共成交43841套，相比于去年同期减量54%，市场成交量大幅萎缩至2009年以来的谷。
“北京二手楼市实际上从去年四季度开始，便出现了需求萎缩、交易量稳中有降的势头。今年上半年，购房者持续观望，使得交易量持续走低。而上半年自住型商品房推出、金融系统对购房按揭贷款的持续收紧，则是造成购房需求观望、楼市整体降温的根本原因。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。
成交量连续下滑的同时，二手房成交价格也出现走低趋势。根据链家地产市场研究部统计，6月北京市二手住宅成交均价为27311元/平方米，环比下降4.4%，延续了5月份以来二手房均价下滑势头。
地产市场研究部张旭介绍，今年二季度北京市二手住宅成交均价为28958元/平方米，环比下降2.8%。从今年以来北京市二手住宅成交均价情况来看，一季度各月价格止涨，全季度均价涨幅仅为1.3%。而进入二季度后，房价下滑趋势显现，并形成全市普降的局面。
业内看来，供需矛盾缓解，是促使房价回落的原因。北京二手房交易中出现了5%-15%不等的议价空间，也有部分业主通过帮助购房人承担部分税费的形式来力促房屋成交，二手房市场正在向买方市场倾斜。
胡景晖认为，不动产统一登记进程的加快，自住型商品房和保障房的大量入市，以及新房下半年的供应高峰所带来的供应增加，将促使未来二手房价格延续二季度以来稳中有降的势头。购房人也将获得更大的房源挑选空间和更大的议价空间，建议有购房需求的家庭，在2014年下半年可以择机出手购房。
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