[摘要] 伴随着市场下行，2014上半年楼市调控政策也有了新的变化。与十余年来不断翻新“国几条”的楼市调控不同，今年上半年中央并没有出台具体的调控政策，只是针对宏观经济采取了一些“微刺激”措施。而在“分类调控”思想指导下，地方政府自主性加大，“限购松绑”等调控动作频繁，但成效并不明显。
库存高、去化缓、房价跌、观望浓……2014年楼市上半场在一片低迷中走向尾声。
伴随着市场下行，2014上半年楼市调控政策也有了新的变化。与十余年来不断翻新“国几条”的楼市调控不同，今年上半年中央并没有出台具体的调控政策，只是针对宏观经济采取了一些“微刺激”措施。而在“分类调控”思想指导下，地方政府自主性加大，“限购松绑”等调控动作频繁，但成效并不明显。
昨日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在北京发布了《中国住房发展（2014年中）报告》。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，中国房地产市场已经迎来又一次的市场调整，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，“暴利”时代终结。中国房价整体不会崩盘，但存在局部崩盘情况，并且这种局部崩盘情况还会持续在一些房价高、前期开发量大的二、三线城市出现。
大连
大连商品房上半年销售面积同比降36%
目前存量将近三年才能卖完二手房库存超5万套10年来
社科院发布2014年楼市年中报告房价短期下跌不可避免二三线城市或现“崩盘潮”
【半年回顾】
全线上涨到普遍微跌
报告称，经历了2013年大中城市房价全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。
2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。
目前的房价跌幅较小，相对于上年同期，仅有温州一个城市出现房价同比下跌，其他城市均未跌破上年同期价格。
报告还指出，2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，大城市楼市也出现滞销。
2014年1-6月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。楼市出现结构性过剩，成交量萎缩、库存水平攀升，一方面是待售面积的增加，一方面是销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑，住房市场步入低速增长期。
【行业发展】
“暴利”时代已终结
对于未来市场走势，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，楼市又一次进入一个自发调整阶段，未来10年楼市将进入一个新的阶段，也就是说进入了“白银”阶段。
倪鹏飞指出，如果将过去的10年看作加速增长时期，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，“暴利”时代终结。
中国社科院财经战略研究院博士、社科院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华分析称，市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。从看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三、四线城市住房出现结构性过剩。从一、二线城市看，2013年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市。
邹琳华表示，为消化结构性过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。
■调控
中央调控现“空窗”
3月初
中央提出“分类调控”大思路
3月之后
地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”成为热门话题
5月底
央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松
6月上旬
央行宣布定向降准，业内预期或波及房地产
大连楼市关键字
调控政策变·不变
不动产统一登记、房地产税立法、部分二、三线城市限购、限贷政策有所松动，市场各方整体预期发生了变化。尽管政府强调以地方市场调控为主要方向，但短期内“限购”、“限贷”等行政调控手段仍将继续。
土地低温·高价
2014年1-6月份土地供应量少，创近三年新低。拿地热情低与供应地块所在区域等因素相关。同时，固特异地块以楼面价7405元/㎡成交，溢价率高达49%。
商品住宅供应放缓·低价
新增供应量自4月份大幅增长，5月达供应高峰，但整体处于较低水平。新项目中以品牌开发商为代表项目，低价逆势入市，但市场反应一般。
商品住宅销售萎缩·以价换量
上半年商品住宅销售面积为232.12万㎡，较去年同期大幅下降36%。近期受整体市场影响，部分项目纷纷打出“特价房”等大幅度优惠手段，但“以价换量”并没有达到预期效果。
■问诊楼市
1楼市真的会崩盘吗？
二三线城市或现“崩盘潮”
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，中国房价整体不会崩盘，但存在局部崩盘情况，并且这种局部崩盘情况还会持续在一些房价高、前期开发量大的二、三线城市出现。
中国社科院财经战略研究院博士、社科院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华分析称，房价是否会出现崩盘这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。“总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代。短期内市场主动调整不可避免，但还不会进入持续衰退与萧条。”邹琳华说道。
2放开限购是否合理？
目前一、二线城市还不适合
房地产市场低迷，各地争相放开限购。对此，倪鹏飞表示，市场自发的调整有利于消化2010年以来过度的库存，目前一、二线城市还不适合放松“限购”，应该支持房地产市场的自发调整过程，政府不应急于“救市”。
中国社科院财经战略研究院博士后杨慧建议，一线城市和热点二线城市应通过长效机制建设正确引导市场预期，促进住房市场稳定健康发展。其他二线城市和热点三线城市应该根据当地及区域住房市场发展特征，逐步放松限购通过市场机制促进住房市场的深化调整。
3楼市拐点何时出现？
下降拐点在2020年出现
报告称，2015-2030年中国城市住房需求的总体走势呈现出“上升-平稳-下降”的“倒U形”特征，拐点大致出现在2020-2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。2025年后，四种情景模拟状态均显示出中国城市住房需求将会呈现总体下降的局面。其中，“高城市化率、低人口抚养比”和“低城市化率、高人口抚养比”情形分别对应中国城市住房需求的高位和低位水平。
报告指出，在高位水平下，中国城市住房需求的拐点将会出现在2025年以后，而低位水平下的拐点将会提前至2020年左右。据《法制晚报》报道
与去年同期相比，大连房价并无明显回落，单月均价都高于去年同期。2014年上半年大连二手房挂牌均价呈现下滑趋势，2月份挂牌均价为12752元/平方米，6月份挂牌均价，为11637元/平方米。
房贷
虽然房价有所下滑，但随着银行房贷利率的走高，购房者并未享受到实质的优惠。央行、银监会“喊话”力保首套房贷已有近两月，但购房者最期待的优惠房贷利率仍然没有踪影，差别化房贷政策出现“落地难”问题。
销量
大连上半年商品房销售面积同比下降了36%。目前，大连商品房存量需要31个月才能消化。上半年大连二手房累计成交为10254套，与去年同期相比下降35.29%。
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