[摘要] 读者王先生：一起在看房，可对于一个门外汉好多术语让人头疼。在查看楼盘资料的时候，很多楼盘都会标明容积率是多少，“虽然很多人听说过容积率这个词语，但是并不是很清楚容积率到底是什么”。想知道，容积率这个数值是大好还是小好呢?读者王先生：一起在看房，可对于一个门外汉好多术语让人头疼。在查看楼盘资料的时候，
读者王先生：一起在看房，可对于一个门外汉好多术语让人头疼。在查看楼盘资料的时候，很多楼盘都会标明容积率是多少，“虽然很多人听说过容积率这个词语，但是并不是很清楚容积率到底是什么”。想知道，容积率这个数值是大好还是小好呢?
答：容积率实际是指一个楼盘小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较小，建筑密度一般也就较低，住户就越舒服。通常来讲，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区内居住者的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。
但是，不同类型的不能直接类比，比如说，高层一般比小高层容积率高，但是可不一定小高层就舒服，因为小高层可能只有7层，但是密密麻麻的楼间距可能只有15米；高层可能40层，但楼间距可能有100米。
房天下友“张飞张”：身边的朋友都说容积率越小的房子住起来越舒服，自己对这方面也有些了解，所以买房子时选了个容积率1.24的楼盘。但开发商在后期建设中将11幢多层建筑更改为小高层电梯公寓，将规划中的立体车库变成酒楼，并增加了一层楼的营业用房等，小区的容积率提高至1.65。想知道，容积率可以随便更改吗？
答：容积率是城市规划部门控制建筑总量的技术指标，也就是根据单位土地上人的社会经济活动对建筑的需求，控制应该拥有多大的建筑总量。通常，规划部门给某块土地确定的容积率是不固定的，有的是给上限，有的是给下限，有的上下限同时给，只要在这个范围内都是合法的。但开发商在报建时必须有一个准确的容积率，规划部门审核其是否符合给定的上限或下限，从设计方案、施工到竣工验收，整个过程中容积率允许上下浮动5％。规划局相关人士称，尽管容积率是一项严肃的规划指标，但也是允许改变的，开发商在建设过程中只要有充分的理由，就可以向规划部门申请变更，改变容积率。
读者郭女士：亲戚最近要买房，看上了一套复式房子只有60平。我们都感觉奇怪，仔细一问才知，“算上上下两层实际面积有90多平方米以上，但房产证上只写50多平方米，而且也是按着50多平收的房款。”亲朋们都羡慕地说这是真正的“买一层赠一层”，但我总觉得这不是个事。想了解，这种实际居住面积和房产证上不符的房子靠谱吗？
答：这是典型的“房大本小”。按规划部门的要求，居住小区高层住宅容积率不得超过5。开发商为了将拍到的土地限度地建成房屋销售，同时还要符合容积率的规定得以开工，所以将一部分建筑面积瞒报，这就是造成“房大本小”的主要原因。
对此，建委相关人士表示，“房大本小”将导致真正的容积率过高，使小区居住质量骤降。高容积率住宅意味着小区内房子建得多，高密度住宅会导致居住人口密度高、绿地比例减少、道路狭窄、停车位不足、楼宇电梯等设施使用频繁老化加剧等。
不要小看容积率，它在一定程度上可以反映建筑密度，进而对景观空间以及房子的进深、采光产生影响，这些与业主的切身利益密切相关，还是莫贪小失大的好。
相关知识课堂不同物业类别容积率都是多少呢？
解释：住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了。从理论上讲，对同一小区而言，容积率较小，则房价较高；容积率较大，则房价较低。对于一个楼盘的容积率大好还是小好，业界普遍认为，容积率越高的小区，居住舒适度越低。
一般情况下，独栋别墅楼盘的容积率在0.5～0.8之间，多层、洋房楼盘的容积率在1～1.5之间，小高层楼盘的容积率在2.5左右，高层楼盘容积率大多数在4以上。具体区分如下：
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼。
容积率有“毛”“净”之分吗？
解释：容积率有毛容积率和净容积率之分，一般来讲，毛容积率比净容积率要低50％左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率，在销售宣传时混淆视听，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。
违规变更容积率会对购房者造成哪些损失？
解释：开发商违规变更容积率带来的后患非常多，会使小区人口密度增大，土地的承载、环境容量、水电气通讯等的容量会出现问题。而且，医疗、教育、文化等公共设施是按周围人口的密度来配置的，如果小区容积率变大，人口大幅度增加，会给小区居民带来诸如看病难、买菜难、上学难等一系列问题。
开发商违规变更容积率后，小区增加了建筑面积，土地使用证上的土地使用面积也会出现 “缩水”。据有关人士介绍，土地使用面积 “缩水”，表面上看对购房人的利益好像没有造成直接损失，可是从长远看，购房人的损失是巨大的。如果一个小区今后要整体转让进行改建开发，其转让价值将主要体现在国有土地使用权的转让上，对各位业主的补偿将按照其所占土地使用面积来计算。如果这一面积被“缩水”，其利益无疑会受到损失。
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