[摘要] 2014年大连秋季房交会上，大连仲裁委员会、北京市盈科（大连）律师事务所开展公益政策法律咨询。本报记者就此采访了大连仲裁委员会发展处吴少云处长及马文龙律师，他们就市民关心的热点法律问题进行了解答。
2014年大连秋季房交会上，大连仲裁委员会、北京市盈科（大连）律师事务所开展公益政策法律咨询。本报记者就此采访了大连仲裁委员会发展处吴少云处长及马文龙律师，他们就市民关心的热点法律问题进行了解答。
【案例一】
价格高，是否构成欺诈？
我家是，比周边非每平方米贵三四千元钱。8月份，有人要买房，总房款近100万元，为了怕双方有违约反悔，买方交定金30万元，谁违约都要承担责任，现在买方孩子不在这学区上学了，他提出房价太高，说我欺诈，因此不买房了，让我退定金，我可以不退定金吗？我是否欺诈？
【解析】
1.房屋价格是房屋买卖合同的重要条款，也是当事人考察的重要事项，是合同磋商的最重要的内容，价格包括地段、房龄、区位等各种因素，当然包括学区因素，因为卖方为此也需要付出更多代价，即使卖方享受了政策红利，但并不违法；
2.如果在卖房过程中，卖方没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平的情况，则不能认定合同可撤销或无效。
3.价格高于周边非很多，均属于正常市场行为，不能认为无效。
4.本案中，买方不买，属单方违约行为，应当承担违约责任，按定金罚则，交付定金的一方违约，无权要求返还定金。
5.本案中，总房款100万元，根据法律规定，定金不能超过总房款的20%，超过部分无效。因此买方只需要支付20万元定金，余下10万有权要求返还。
【解析】
1.迁移户口属于公安机关行政行为，不属于平等民事主体之间的民事法律行为，人民法院更不能在民事判决中判决卖方迁出户口。
2.变更户口登记需依当事人申请方可办理，公安机关无法直接办理或强制办理，没有法定理由，不能迁出公民户口，买方也不能通过行政诉讼起诉公安机关不作为。
3.但买卖双方关于不迁出户口支付违约金的约定，应当认定合法有效，但本案中，约定的违约金达到日百分之五，明显过高，一般人民法院会按照同期贷款利率上浮30%支持违约金的请求。
【案例二】
购买能不能强制要求迁出户口？
我去年买一套，当时花了一百多万元，但原房主的户口还落在这处房屋，为了能落户口，当时在合同约定，他必须在今年9月1日前将户口迁出，否则要承担日百分之五的违约金，现在原房主还没将户口迁出，我能不能起诉让他迁出户口？能不能要违约金？
【案例三】
规划调整能否要求赔偿？
省外某地购房者咨询，他在当地购买的商品房2010年审批28层，4层以下是公建，几十户业主都是2011年签订合同，2012年开发商通过规划部门改了规划，增加一层公建，公建变成了5层，容积率增加了，总层数变成了29层。问题1：开发商通过规划部门改规划，经过审批，是否应当对我们承担责任？2、规划审批能否免除开发商的责任？如不能免除责任，提高容积率如何赔偿？
【解析】
容积率提高后，虽未影响到购房房屋的质量和使用功能，但是客观上导致所购房屋的居住环境、使用条件受到一定影响，且会导致公摊面积变化，不予以补偿，有失公允。政府的行政审批属于行政许可行为，开发商与购房者属于民事法律行为，况且审批在后，与购房者签订合同在前，因此政府规划部门审批，不能免除开发商的赔偿责任。关于赔偿标准，不能按照开发商增加面积后，获得的利润计算，这样对开发商也显失公平，具体的赔偿标准，由人民法院酌定。
【解析】
1.离婚不能构成拒不办理按揭贷款并支付全部购房款的义务，如果是协议离婚，则双方均负有办理按揭贷款并支付全部购房款的义务；如果是法院判决或调解离婚，对该房屋作出处理的，则按照判决或调解确定责任主体；如果法院未对该房屋作出处理，则双方均应办理贷款并支付全部购房款。
2.支付购房款是购房者的主要合同义务，如果合同约定，超过一定期限不支付购房款，开发商有权解除合同，并有权要求赔偿损失。
【案例四】
购房者以离婚为由，拒绝办理按揭贷款怎么办？
我是一家公司的销售经理，我们的一个客户三年前交完首付款后，再也没来办理按揭贷款手续，现在离婚了，多次通知来退房也不来，我们合同约定，如果超过3个月不交清房款，我们有权解除合同，请问我们怎么办？
【案例五】
离婚协议约定净身出户，一方发现了对方隐瞒的财产，能要求分割吗？
我是2013年6月与前妻协议离婚，当时我们的离婚协议上写的除了一套房归我外，其他婚姻关系存续期间的所有财产均归女方所有，但在离婚诉讼过程中，我发现女方瞒着我，在婚姻关系存续期间在外省买了一套房，并且在离婚协议前已经出售，我想问我们的离婚协议中是否包括外省这套房？离婚协议有效吗？我能要求她外省这套房款吗？能多分吗？
【解析】
1.对于该条款的理解存在相当大的争议，从名字表面来看，应当包括所有的财产，包括所有的房产。根据婚姻法及司法解释的规定，在婚姻关系存续期间隐匿、转移财产的，可以少分或者不分，从这个角度讲，案涉外省房屋并未包含在离婚协议中，因此不能认为男方已经知悉该房屋，并放弃分割的权利。我们倾向认为，该套房屋的处置女方存在转移隐藏的行为，应当少分或者不分。
2.关于离婚协议的效力问题，如果一方认为存在欺诈或胁迫行为的，有权在一年内申请人民法院予以撤销，人民法院撤销的，则自始无效，双方的财产依法重新予以分割。
3.本案中，我们认为女方存在欺诈行为，即隐瞒了外省房屋的售房款，该离婚协议应当予以撤销。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
