[摘要] 《2014年中国房贷市场12月报告》显示，去年央行宣布降息后，共154家银行调整首套房贷款利率，其中，117家下调，24家上涨。
《2014年中国房贷市场12月报告》显示，去年央行宣布降息后，共154家银行调整首套房贷款利率，其中，117家下调，24家上涨。
在被监测的十大热点二线城市中，杭州、天津、南京、青岛、苏州、长沙六个城市平均利率位于基准或基准之下。其中，杭州、天津首套房平均利率低，均为5.84%；南京以5.92%的利率水平位列第三，上述三个城市平均利率明显低于广州和深圳；而青岛则以6.03%的利率水平低于深圳，与广州相差不大；苏州和长沙平均房贷利率为基准利率。
此外，无锡、大连、宁波、济南四个城市平均的房贷利率也在6%以下。值得一提的是，北京地区的房贷利率优惠也较此前有所加大。
房贷利率跌破九折
新年新气象，进入2015年，各家银行贷款额度充沛，房贷市场再度火爆。
根据数据，近日，农行意外地打破了中资银行九折的界限，将首套房低折扣定于八八折，但农行对于可以享受优惠的客户限定为链家、麦田的首套房客户。其余附加条款则较为宽泛，如二手房房龄加贷款年限不能超过55年，一般住房贷款期限1年-30年，商用住房1年-10年；经济适用房房龄需满5年等等。
除了农行以外，汇丰银行的高优惠也为八八折，不过该行对于此项优惠有附加条件，只有贷款额度在100万元以上的客户才能享受。同时，汇丰也明确了首套房资质的要求，即借款人名下无房或有一套住房，而且名下无未还清的房贷记录，可以认定为首套房贷款。如果名下有两套住房的，与原执行政策一致，利率仍然执行贷款额在100万元以上九折的折扣优惠。
麦田房产亚运村店中介经理告诉记者，其实农行早在去年11月22日之后，已经开始执行八八折优惠，至今已经一个多月，现在选择农行进行贷款的客户非常多，而且大多数客户都已成功实现审批放款。此外，该中介经理还表示，目前大部分银行已经开始执行认贷不认房，也就是说，只要名下无贷款，购买第二套房也可以享受高优惠，即二套房首贷也可以享受八八折。
根据记者统计，目前执行房贷九折优惠的银行有10家，分别为：北京银行、北京农商银行、交通银行、中国银行、浦发银行、华夏银行、邮储银行、渤海银行、招商银行和光大银行。在这10家银行中，只有华夏银行没有对于客户额外附加条件。
例如，招商银行规定，金卡客户首套房利率低九折，但成为金卡客户需要存入银行五万元；浦发银行要求享受九折利率的客户为该行钻石客户；中国银行要求客户为我爱我家的优质客户；北京农商行规定合作中介及合作楼盘首套房利率低九折。
以贷款50万元为例，如果贷款期限30年，用等额本息还款方式，利率八八折优惠，利息支出比基准利率少支出91613元，如果打九折，利息比基准利率少支出76461元。
降息效果显现
值得注意的是，由于去年年末降息，银行将从2015年1月1日起，对“老房贷”利率进行调整。五年以上贷款基准利率从此前的6.55%降至6.15%。
按照贷款50万、基准利率、20年等额本息还款计算，降息前月供为3742.6元。此次降息后，月供将降至3625.56元，每月减负117.04元，总支付利息由之前的398223.63元下降为370133.81元，总共下降28089.82元。
此外，由于新利率是从1月1日起执行，因此1月份月供中的利息是分段计算的，也就是说，去年12月份的利息按照老利率计算，利率调整后银行增加了每月需还的本金，这样就会出现今年1月份月供比之前高的情况。
银行人士指出，客户在利率调整月多还款还是少还款与执行利率天数多少有关，在利率下行时，享受低利率天数多的，则出现少还款，反之则多还款。因此客户未来还款应该以2月份银行确定的还款金额为准。1月还款时应该以银行通知数字为准，可以预存多一些的还款额防止。
央行启用新利率 “房奴”房贷负担能减几何
2014年11月22日，央行调整了存贷款基准利率，对于身背沉重房贷压力的房奴一族而言，2015年还是能获得不少实惠的。
大部分银行将从2015年1月1日起启用新的基准利率
前天是2015年天，新的一年又有新的开始，2014年11月22日，央行调整了存贷款基准利率。按与客户约定的合同，大部分银行将从2015年1月1日起，启用新的基准利率，对于身背沉重房贷压力的“房奴”一族而言，2015年还是能获得不少实惠。
不过业内人士提醒，由于还款方式的不同，银行根据贷款人的贷款总额、还款本金等情况重新计算月供时，有的人明年1月的月供可能会有所上升，1月份的月供并不能代表2015年全年的月供标准，应以2月份的月供金额为准。业内人士建议，客户不妨在自己的1月月供还款日之前，多存入一些资金，以备还款使用，避免贷款。
三种调整方式计息方式不同
据了解，贷款利息计算是按浮动利率计算的，利息会随着利率调整而调整，不过无论如何计算，对已支付的利息没有影响，而对调整后的利息会有影响。
一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，当中有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率，比如目前工商银行[3.40%资金研报]、农业银行[4.80%资金研报]、建设银行[2.44%资金研报]的房贷均是采取这种方式；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率，比如中国银行[5.33%资金研报]房贷是这样的；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平，中小银行一般采取这种方式调整房贷利率。
公积金贷款利率的调整一律在每年的1月1日。因此，1月开始调整月供的需是约定在次年的年初执行新调整利率的，若是约定还款满一年调整执行新利率的，还需再耐心等待。
据业内人士介绍，目前大部分房贷客户与银行约定的是每年1月1日调整利率。因此，此次央行降息，客户在2015年还是能够获得不少实惠。比如房贷余额100万元，原先利率为央行5年期以上基准利率6.55%，剩余期限为20年，使用等额还款方式。1月1日贷款利率下降到新的五年期以上贷款基准利率6.15%后，在整个2015年，可以少还大约4000元利息。
等额还款1月月供不降反升
对于采用等额还款方式的客户，随着明年1月1日利率降低，贷款每个月归还的本金金额都比2014年12月要多，而且会逐月增加。本金还得越多，客户今后在贷款结清前要承担的总的利息反而越少，对客户而言更是一大利好。不过需要提醒的是，1月份贷款月供可能会有所上升。
这是因为新利率是从1月1日起执行，因此1月月供中的利息是分段计算的：12月的利息按照旧利率计算，1月的利息按照新利率计算。还款日在每月2日、3日、4日等时间较为靠前的，以旧利率计算的还款额比例就比较高，还款日比较靠近月尾的，则是以新利率标准计算的还款额比例较高，假设贷款扣款日为每月20日，那么1月份的月供利息就由12月后11天的利息和1月份头20天的利息组成。如果贷款还款日比较靠近月头，那么1月份使用新利率的时间较短，就可能会造成部分客户月供上升。到2月份以后，利率就不存在分段计算的问题了，因此，1月份的月供并不能代表2015年全年的月供标准，而应以2月份所交的月供金额为准。
考虑到1月份月供可能存在小额增加情况，业内人士提醒，还款日在每月2日、3日、4日等时间较为靠前的，需格外留心1月的月供金额，好在房贷扣款的银行账户多存几百元，以备还款使用，避免贷款。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
