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戴德梁行:大连商品住宅市场库存消化需三四年

房天下   2015-01-15 16:10

[摘要] 房天下讯 1月15日,大连全球领先的房地产服务营运商DTZ(戴德梁行)今日举办“新常态下的大连楼市”发布会,总结2014年大连房地产市场的发展情况,并展望未来走势。

房天下讯 1月15日,大连全球领先的房地产服务营运商DTZ(戴德梁行)举办了“新常态下的大连楼市”媒体发布会,总结2014年大连房地产市场的发展情况,并展望未来走势。

发布会现场图片

戴德梁行华北区董事总经理王盛在发布会上致辞,大连及沈阳公司总经理赵欣女士对新常态下大连楼市的回顾与展望进行了详细阐述,大连写字楼部主管秦举绘女士则对2014年大连写字楼市场进行了总结,并解密了2015年大连写字楼市场应该如何破局。

戴德梁行华北区董事总经理王盛

戴德梁行华北区董事总经理王盛致辞

去年,中央政府陆续出台了以分类调控取代房地产调控的去行政化楼市调控手段,以及央行930房贷新政、降息降存准、放松公积金贷款条件等方面的信贷支持,甚至推进保障房建设、不动产登记制度、房产税试点等长效机制。紧随其后,大连公积金管理中心实施公积金贷款利率下调0.25个百分点,并放宽个人住房公积金贷款条件,进一步降低大连本市购房人群的还款压力,也缓解了企业融资成本高的问题,加上限购松绑和“人才引进”的户籍放松政策,有助于促使成交量的提升,带动整个房地产行业发展。现在这样的市场背景下,戴德梁行为大连房地产市场各板块选取了年度关键词,以总括2014年在“分类调控”政策背景下大连房地产市场的走势。

大连及沈阳公司总经理赵欣

戴德梁行大连及沈阳公司总经理赵欣女士演讲

土地关键词:量跌价升──恒大高溢价砸下“固特异”地块,商业用地大幅流拍

2010至2014年间,大连市内七区土地供需持续双降土地市场下行明显。去年市内七区土地成交面积为123万平方米,与前四年出让土地平均945万平方米相比,有较大的跌幅,反映出无论是政府的推地意愿,还是开发商的拿地意愿,均处于历史低位。2013年因受到沙河口区西安路东两宗地块成交均价每平低于百元的影响,大连土地整体成交均价被拉低,2014年却受到溢价49%的恒大“固特异”地块影响,沙河口区成交均价与之前一年相比明显上涨,同时大连土地成交均价也呈现逆势上涨,达到每平方米3,426元。不过,成交量却没有追随价格的上升态势,从成交宗数来看,2014年大连市内七区非工业土地成交23宗,流拍却多达16宗,其中12月底甘井子区9宗纯商业用地流拍,令全年纯商业流拍率达到69%。开发商普遍放缓了拿地和开发的节奏,他们比较青睐主城区的住宅用地,商业用地则普遍不受追捧。

城市规划关键词:地铁效应──地铁开通提升大连楼市溢价空间

一、二线城市的地铁开通,催生了地铁周边的商业地产,不仅带来了更多的人流量,同时也加速郊区新兴商圈的形成。地铁不仅拉近交通的距离,也改变了城市格局。对于刚需人群来说,考虑到房价及交通因素后,他们往往会选择郊区购房,以减缓生活压力。2015年大连地铁1、2号线的运行,将有助于提升楼市的空间,地铁沿线周边地产的阶段性溢价平均水平有望保持在5%至15%之间。

商品住宅关键词:量跌价稳──龙湖从“领涨”到“跳水”,三大房企海外上市

从成交面积来看,2014年1-11月大连主城区住宅成交面积为191.55万平方米,与2013年同期相比,去年楼市呈现整体下行的趋势,主城区全年成交量较2013年下降明显。不过,随着大连公积金贷款条件的两次放宽,以及限购松绑,去年8-11月的住宅成交量明显回暖,月平均增长率达22%。

从成交均价来看,2014年1-11月间的大连主城区商品房成交均价同比(按年计算)增长2.36%至每平方米11,414元,受地方性利好政策影响,成交价格还存在稳步增加的空间。从区域来看,沙河口区涨幅大,同比上涨5.4%达到每平方米16,640元。限购松绑后,改善性需求被释放,大面积住宅成交量明显上升。截至2014年年底,大连主城区商品住宅市场库存总量为836万平方米,与其他典型二线城市相比,市场存量压力有限,以近五年平均年消化量253.68万平的速度,消化周期超过三年;以2014年的消化速度,消化周期超则过四年。预计2015年“稳增涨”态势仍然会是整体市场的主调。

写字楼关键词:租售现“冰火两重天”──租赁市场持续放缓,销售型写字楼价格则连续增长

大连去年无新增甲级写字楼交付使用,市场存量维持保持在73.6万平方米。由于2014年没有新增供应,持续的市场需求对存量进一步消化;甲级写字楼空置率近三年以来一直保持下降趋势,2014年达到17%,市场已为新增供应留有发展空间。在去年第4季度,全市甲级写字楼租赁市场仍然持续放缓,吸纳量环比下降7.6%至11,000平方米,市场主要以消化人民路沿线的存量为主,而整层租赁占据了本季度甲级写字楼吸纳量一半以上。为保证甲级写字楼稳定的去化速度,以及应对未来入市项目的竞争激烈,存量写字楼成交租金相对稳定。在第4季度,全市甲级写字楼租金平均成交租金仅环比下降0.12%,达到每月每平方米109.7元。销售型写字楼价格多年连续增长,但受到市场整体环境及大量销售型写字楼集中入市的影响,致使售价波动明显,但甲级写字楼的租金价格却相对稳健。

商业关键词:新格局初现端倪──亿合城升级“华南”片区,百年奥特莱斯丰富大连商业品类

大连去年新入市的商业项目计有金石滩大商购物中心、锦辉购物中心海事店、亿合城及百年•奥特莱斯共四个,新增供应为45.5万平方米,同时也为大连带来了区域(金州、华南)家购物中心、大连家奥特莱斯、西岗家真冰场等多项“”殊荣。去年11月中,锦辉购物广场高新店正式开门纳客,为大连市高新区继万达广场之后的又一商业品牌,带动了高新区商圈的快速形成。及至12月底,位于华南区域的亿合城购物中心开业,商业面积约12万平方米,吸引了Armani Jeans、Calvin Klein、H&M、C&A等知名品牌进驻华南,并设有高档影院丶家乐福超市等综合配套,填补了北大连购物中心项目的空白。同时,香炉礁的百年港湾奥特莱斯也开门纳客,也是大连滨海开放式购物街区,以及香炉礁商圈的核心地标

展望今年,预期青泥洼桥的柏威年、东港的凯丹广场、奥林匹克的恒隆广场的新增商业供应正式开业,将推动传统商圈升级脚步的加快。未来两年全市将维持商业供应量迅速增加的态势,平均每年新增50万平方米的商业供应,直至2017年,商业总量将达352.88万平方米,足见未来三年商业格局变化加大,新增商业将催促大连商业格局的蜕变。

戴德梁行大连写字楼部主管秦举绘女士演讲

戴德梁行大连写字楼部主管秦举绘女士演讲

大连房地产市场2015年六大关键词

政策——长效机制

不动产登记、财产公示等制度出台;地方加速推动楼市政策。

城市发展——立体交通

大连地铁1、2号线试运行,减缓交通压力;南部滨海大桥的开通,地上地下连接、海陆贯通。

土地——量价齐增

房企拿地更显谨慎;土地供需体量均有上涨空间;中心城区供地减少。

住宅——规律回温

住宅成交价格将小幅波动,以“稳”为主;成交量将有所回升,以去库存为主;品牌开发商加推,改善户型更受追捧。

写字楼——下行压力

未来一至两年间,销售型写字楼潜在供应将超过50万平方米;年均去化速度难有大幅提升,料保持在每年20,000平方米左右的水平。

商业——升级变革

商圈形成,体验类业态扩张;知名品牌加大进驻大连市场;商业供应持续放量,招租压力加大。

备注:

(1)土地市场:统计为指市内七区(中、西、沙、甘、高、金、旅)非工业用地

(2)住宅市场:统计为主城区中、西、沙、甘(含高新区)四区

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