[摘要] 开发商“年底冲量”的促销动作非但没有在进入新一年之后放缓，而且大幅加码。截至目前，本月大连共有254个楼盘推出促销优惠，数量创下历年开年首月之。部分短线促销的楼盘价格已经探至开盘价六折左右。
开发商“年底冲量”的促销动作非但没有在进入新一年之后放缓，而且大幅加码。截至目前，本月大连共有254个楼盘推出促销优惠，数量创下历年开年首月之。部分短线促销的楼盘价格已经探至开盘价六折左右。
降了多少？要价2000万的商铺1000万就卖
中指研究院发布的新数据显示，截至目前，大连本月共有254个项目推出促销优惠，数量创下了大连历史同期的高值。其中金州新区超过50个楼盘在促销。
去年9月份，大连市民夏女士看中了甘井子区一预售楼盘。“这个楼盘一期开盘价要9500元/平方米，二期涨到了1.2万元/平方米。”夏女士说，而将于2015年底交房的三期房，开盘价仅为8900元/平方米。当月签购房合同还能打9.8折。夏女士随即办理了购房手续。前几天，一个朋友告诉她，这个楼盘目前有几套“限时特价房”，价格仅为7800元/平方米。
事实上，在开盘价基础上打折的楼盘目前已经不是个例。市内一位资深置业顾问告诉记者，金州新区一楼盘的小高层产品在前两年一直保持1.1万元的均价，然而现在这个项目打出的“限时特价房”价格已经在5000元以下，相当于打了六折。中山区一楼盘对特价房源优惠4天，特价房均价比开盘时单价低了约4000元/平方米。近日市内一套市值超2000万元的一层商铺以1000万元的价格卖出，原因是买家同意一次性付现金。
为什么降？主城区住宅库存量3年才能消化
目前，大连全市在售楼盘项目为314个，而2014年仅有3个项目销售面积超过10万平方米。在市内销售面积排前50名的楼盘项目中，有26个楼盘全年销售面积未超过3万平方米。大连住宅市场销售压力可想而知。
戴德梁行近期发布的数据显示，截至2014年底，大连主城区住宅库存量为836万平方米，以近5年的平均年消化量253.68万平的速度计算，消化周期超过3年。
市场供应量不断加大，销售量回暖乏力，销售价格自然相应走低。中指研究院提供的数据显示，大连新建商品住宅在2014年12月的均价为10955元/平方米，环比下跌了0.54%，同比则大跌6.23%，为2014年单月低价。至此，大连房价已回调至3年前水平。“现在市场上许多特价房的价格确实低于成本价了。”甘井子区一楼盘资深置业顾问告诉记者，现在大连市场上成本价售房的主要是开发商在地价处于高位时拿地开发的项目，土地成本高，售价却需要和周边新盘看齐，因此几乎无利可图。事实上，市内区域多数楼盘售价打完7—8折以后，基本和成本价相差不多。如果打出6折，那一定是“赔本赚吆喝”。不过，这些特价房一般会在位置、楼层、朝向等方面存在缺点。
房地产开发成本核算是一件非常复杂的事情。不过如果粗略计算，房子主要的成本无非两大块：土地成本和建设成本。按照建筑行业低水平，普通毛坯商品房开发成本需要3000元/平方米。如果开发商拿地的楼面价是4000元/平方米，算上建安、财务和管理等费用，项目成本价就应该在每平八九千元左右。而近几年大连市内区域通过挂牌出让的土地，摘牌楼面价折合每平方米大多都在三四千元左右。就此推算，目前大连市内新建商品房的价格确实相对较低。
前述该置业顾问说，相对2008年的恐慌，本轮楼市调整的恢复期将更加缓慢，低价甚至成本价售房则是一种“过冬”策略。
贷款成本仍居高不下
甘井子区一房地产公司置业顾问提醒，在楼市价格战相对激烈的时期，购房者更需要理性，并不是所有的“抄底价”都值得买入，关键要看这个价格与其居住价值相较之后的性价比。更主要的是，选择这类房源时需要考虑是否满足自己设定的购房计划，包括位置、面积、户型等，总价一定要把贷款的本金和利息合计，控制在自己经济能力承受范围之内。
这位置业顾问说，目前大连执行房贷的银行，绝大多数都执行基准利率，个别银行可能从广告宣传的角度有低9折或者9.5折的表述，但占比相当小，且对贷款对象有非常苛刻限制条件。
“除非是和某个楼盘合作有优惠政策，或者申请贷款人符合500强企业员工、企业高管、公务员等这样的条件，不然真的很难拿到利率优惠。”市内一家国有商业银行个贷中心的工作人员告诉记者。不仅大连如此，就的市场而言，首套房仅不足一成银行有优惠。
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