[摘要] 2015年初，甘井子区顺达温泉花园闹出了一场风波，起因是业主质疑物业费和停车费涨价投票造假。小区物管服务、收费涉及到业主的切身利益，在大连，因质疑投票结果公正所引发的分歧和矛盾，已并非是个案。
2015年初，甘井子区顺达温泉花园闹出了一场风波，起因是业主质疑物业费和停车费涨价投票造假。小区物管服务、收费涉及到业主的切身利益，在大连，因质疑投票结果公正所引发的分歧和矛盾，已并非是个案。“明明很多人不同意物业费涨价，可投票怎么就通过了呢？”昨日，沙河口区春柳某小区业主说出了心里的疑问。那么，就小区公共管理问题，业主都在投哪些票？哪些投票容易产生纠纷，投票由谁来监管？怎样才能在公正投票前提下，让业主和物业“双赢”？
案例
涨完物业费业主不知有过投票
业主
我们为什么都不知道？
沙河口区春柳某一建设于上世纪90年代的小区，物业费价格为每月每平方米0.3元。小区业主姜先生说，2013年春天，小区里组织了一次针对物业费涨价的投票，物业要把收费价格涨到每月每平方米0.5元。姜先生说，由于部分业主对物业提供的服务不满，因而反对此次涨价。
去年8月，姜先生突然获悉，物业费涨价的事情已经获批，并在价格主管部门备案。姜先生说，他后来才知道，原来早在去年4月，物业、业委会等再次组织了针对物业费涨价一事的投票。投票的结果是，“征得了多数业主的同意。 ”姜先生说，他先后咨询了多名业主，多数业主声称对涨价投票的事情不知情。
物业
长时间调查致业主误会
事后，姜先生等业主找到业委会和物业欲查看选票时，却遭到了拒绝。此举更是引发了部分业主的不满：“如果涨价投票没问题，为啥不让业主验票呢？作为小区业主，也有对投票的监督权和知情权。 ”
对此，小区物业经理回应称，小区物业费涨价投票的程序是合法的，不存在暗箱操作的问题。经理说，小区物业费涨价投票采取了入户征求意见的形式，可由于居民不经常在家，为了保证被调查业主的样本数量，调查持续了较长时间，部分业主因此产生了误会，以为是搞了两次调查。所以，也就不存在次遇阻、第二次“偷偷摸摸”搞投票的行为。
业委会
验票需要主管部门在场
小区业委会主任告诉记者，在各方监督下，投票结果显示支持物业费涨价的业主占大多数。之所以不让一些业主验票，是因为验票也要走一个程序，“业主当然可以监督业委会的工作，提出验票的请求也是可以理解的，但要走个程序，起码得有区级物业主管部门在场才行。 ”但这些解释未能打消部分业主的疑虑，有业主把事情通过民意网反映给了沙河口国土资源分局。分局答复称：“政府主管部门在了解情况。有关物业费涨价的问题，调整物业费是由业主委员会组织征求业主意见，经半数以上业主同意可以进行调整，有不同意见是正常的。 ”
记者采访甘井子国土资源分局物业办时，工作人员表示，物业办只负责审核票据,对投票的流程不进行监管。事实上，出现此类纠纷，只需要验票就可以揭开真相了，但业主验票的请求往往得不到满足，而此举又加重了业主对投票结果的不信任感。
记者调查
业主投票分两大类四情况易产生分歧
龚伟（化名），从事物管行业10余年，曾在本市多家物业企业担任负责人。龚伟说，小区业主参与的投票可分为两大类别，一是物业服务满意度调查，二是参与小区公共事务管理、决定重大事项。
业主提出质疑原因分两类
记者梳理此类纠纷发现，业主对收费、涨价类投票的公正性提出质疑，往往会附带两个理由：
一是对服务不满意。以沙区某小区为例，业主郑女士表示，物业在小区扫保方面做得不够好，而物业提出涨价的想法时，没有提出改进措施。“钱多花了，服务却没有跟上，我怎么会同意物业费涨价呢？”
第二个理由是，业主对投票本身存在质疑。一位业主把小区业主的联名签名书拍得直响，“这么多人反对涨价，可以说是绝大多数业主都不同意，投票结果到底是怎么得出来的？ ”其质疑投票存在暗箱操作，“业主方是不是被代表了？ ”
物业认为质疑产生原因有两类
面对业主提出的质疑，一些物业也在叫苦。记者采访本市多家物业负责人，他们把业主的质疑归纳出两条促因: 一是物管概念引入大连时间尚短，一些业主尚未真正接受花钱买服务的理念，“只愿接受服务不愿付出成本。”因而只要是关于收费、涨价类投票，业主往往就会去投反对票。
二是近年来人工、材料成本费用不断上涨。以保洁员为例，10年前月工资在550元左右；而现在，一个普通保洁员的月工资至少需要1500元，但相对应的是，物业费的收费标准还停留在10年前的水平。
服务满意度类投票内容
包括客服接待工作态度、保安巡逻站岗、保洁、绿化养护和公共设备维修等，入户调查时物业人员会持政府部门统一格式的《年度物业服务意见表》。
事务管理及决策类投票内容
包括使用专项维修基金、绿地变停车场、物业费涨价、电梯维修、业委会选聘和更换物业企业以及制定修改管理规约、业主大会议事规则等方面。
易产生分歧的投票内容
电梯维修、房屋维修等事项相比较容易通过，物业费涨价、使用维修基金、停车收费、更换物业容易产生分歧。其中物业费涨价和停车费矛盾集中。
业主现状1 诉求不同投票选择也不同
记者采访获悉，在一些特定领域的投票中，业主之间也易产生分歧。以电梯维修为例，部分一楼、二楼的业主往往会投反对票，理由是他们平时根本就不用电梯。
对此，本市一位律师认为，根据《物权法》等规定，电梯属全体业主所共有，一、二楼业主既享有权利也应担负责任。在房屋漏雨维修问题上，顶楼业主往往持迫切态度，而一些低层业主则认为漏雨也漏不到自己家，因而不同意维修。
此外，在停车收费问题上，已购车业主、拟购车业主和无车业主之间，也存在不同的诉求。
业主现状2 心态复杂选择投弃权票
在小区收费、涨价类投票中，有一些业主总是投下弃权票。以西岗区胜利路沿线某小区为例，物业费涨价投票弃权票比例占到了3%以上。参与投票是业主行使权利的一种方式，他们为何要这么做呢？业内人士说，这部分业主的心态比较复杂，他们既不想因为反对涨价得罪物业，也不想因为投赞成票得罪其他反对者；又或是涨价了心理不平衡。出于种种原因考虑，他们在“两难”之中投下了弃权票。
物业现状1 尽量少惹麻烦
据介绍，2003年至2006年本市多数物业企业对满意度调查较重视，当时政府在搞质量管理体系认证，物业也会顺便询问房屋渗漏维修等问题。现在一些物业为避免产生纠纷，调查时不再收集这些信息，“主要是怕没事找事。 ”
物业现状2 其他渠道找钱
物业公司为避免亏损，要么只能弃管，要么“拿不该拿的奶酪”，把主意打到公共设施经营收入（如停车费、电梯间广告）及住房维修基金上。而后者往往会引发业主更大的愤怒。
业内建议
投票监督缺乏规范可引入数据库监管
“投票时有哪些人列席、监督，投票结果由谁来统计和复核，业主对投票结果有疑问、想验票又该走一个什么样的程序？ ”本市某小区业主刘女士道出了许多业主的心声。目前，针对业主投票监督、统计、验票环节，本市尚缺乏统一规范。
今年两会期间，市国土资源和房屋局物业管理处负责人透露，今年将出台和修订多项物业管理办法如《维修基金管理办法》、《物业招投标管理办法》、《应急维修管理办法》等8个相关配套文件。另外，市物业服务信息综合平台已经立项，力争今年上线，在局部先行试点。
据悉，大连市物业服务信息综合平台运行后，市民在网上注册通后，凭借专属密码可在移动终端上实现行政管理、报修、诚信考核等内容，物业企业的资质申报也可网上实现。
业内人士建议，政府部门可在新平台上强化业主投票系统的建设，引入投票数据库监管机制。每名业主在互联网实名注册获得账号、密码后，就能方便地参与小区事务投票了。对于外地在连购房者来说，这更是个好办法，人不在大连也能参与小区管理。此举将绕过繁冗的入户调查环节，具有效率高、真实可信等特点。
业内人士强调，针对物业费、停车费等涉及各方切身利益的问题，除了看投票结果，还应充分考虑各小区的实际情况。
在部分投票纠纷中，许多业主把矛头指向了业委会成员，认为业委会“帮助”物业涨价。你认识小区里的业委会成员吗？连日来，记者通过本报官方微博问卷调查、随访等方式，对147名业主进行调查，结果发现七成受访者表示不认识小区里的业委会成员。
根据《实施办法》规定，业委会成员选举产生等环节，要及时对业委会成员候选人、当选人的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在本物业管理区域内显著位置公示。
记者调查发现，七成受访者不识业委会成员这一现象的背后，有着多种成因，包括业主自身方面、业委会成员方面以及公示不到位等原因。
值得一提的是，人为干扰也是其中的一个因素，主要出现在老旧小区。以本市某小区为例，小区公共管理有着复杂的历史矛盾，小区业委会和物业都曾数次改选、更换。辖区街道在筹备新一届业委会时，前一天刚贴出去的公示信息，第二天清晨就被人给撕下来了，对公示公开信息工作造成了一定的困难。
一个普遍存在的情况是，选举时业主对业委会候选人并不是很了解，而后者当选后，即便经历了公示环节，也不代表双方就真正认识了。因沟通不够而造成的误解和矛盾，在本市小区并不少见。
调查中，记者还发现，自称认识业委会成员的业主，多为中老年人；而不认识业委会成员的业主多为年轻人。
业委会成员自述 挨累不讨好
“加强立法去规范和监督业主委员会成员的行为，这本身是一件好事。但如果只强调责任却不理解业委会的付出，过于严苛的法条可能会把业委会成员‘吓跑’，没人敢干这个差事了。 ”本市某小区业委会主任柳江（化名）说出了他的担心。在他看来，业委会成员面临着身份上的尴尬：一方面，业委会成员本身也是小区业主；另一方面，法律赋予了业委会成员管理小区公共事务的权利和责任。
“形象来说，业委会成员既是‘民’，也是小区公共管理的‘官’，身份是双重的。 ”柳江说，所谓的“权”，是受全体业主委托而来的，终目的还是为了管好小区。小区事务管理千头万绪，业主的诉求也是五花八门，业委会成员在履行职责时，也往往承受着各种压力。“你和物业是一伙的”、“你是不是收对方好处了”……柳江说，这些年，每次听到这些话，他心里总会难过好一阵子，“自己义务付出了那么多，谁不希望自己能获得业主们的理解和认可？”柳江说，业主众口难调，想要获得一致好评，在当下“简直是不可能的事情”。因此，他形容这个岗位“挨累不讨好”。
业内建言监管方法 探索有偿服务
业委会在小区公共事务管理中，扮演了关键的角色。组织业主投票、选聘并监督物业企业服务、提取房屋维修基金，都离不开业委会。然而，近些年国内不时爆出有关业委会的负面消息，包括损害业主利益、收取好处等等，如何对业委会实施有效的监管，已经成为小区业主倍加关注的问题。与此同时，业委会监管存在着法规缺位的尴尬。
在《大连市实施<物业管理条例>办法》（以下简称 《实施办法》）及《业主大会和业主委员会指导规则》中，对业委会成员的约束体现在两个方面，一是满足改选业委会的情形，二是终止业委会委员资格的情形。业内人士说，这些规定属于宏观性和原则性的内容，对市民关注的业委会成员廉洁自律、如何有效作为等热点问题欠缺具体操作性强的规定，且缺少对应的罚则。
对此，有业内人士建议，立法机构应考虑出台法律规定，业主委员会成员违反操守，非法收受建设单位、物业服务企业财物、好处的，由国土资源和房屋局没收其违法所得，在物业管理区域内予以通报；构成犯罪的要依法追究刑事责任。
既要让业委会成员担负起重任、义务付出，又要让这个群体在各种利益面前保持清醒、不为所动，业委会成员确实挺难当。对此，柳江提出，在加强立法监督业委会成员的行为时，也应该明确，业委会成员的权益该如何保障。那么，业委会可否尝试有偿服务呢？
去年9月29日，大连市出台了《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》。其中指出，本市将健全和完善业主大会制度，加强业主委员会委员的推选和培训，试行委员分期分批改选制度，积极探索委员有偿式服务，不断提高业主委员会委员的自我管理和守法能力，尽快建立业主委员会无法履行职责时的缺位应急处理机制。
对“积极探索委员有偿式服务”的条款，记者收集业主和业委会成员的意见时发现，这项内容普遍接受度比较高。
业委会成员受贿可能担刑责
“如果逐户到业主家去调查，耗时费力还好说，关键是投票效果跟预想可能会有落差，涨价很难获得通过。 ”曾在本市多家物业企业担任负责人的龚伟（化名）说，因此，一些物业企业会提前跟业委会成员沟通，取得对方的支持，再由业委会成员去做业主的工作，避免出现投票无法通过的尴尬。
为了跟业委会成员搞好关系，一些物业企业会给业委会成员一些“优惠政策”。例如，免收业委会成员的停车费。“不过，物业企业基本是不敢免收业委会成员物业费的，也不敢送现金和礼物。一旦被查实，谁都清楚后果的严重性。 ”龚伟说。
辽宁宏展律师事务所副主任律师刘万昕说，若业委会成员利用职务上的便利，非法收取、索要财物且数额较大的，就构成了非国家工作人员受贿罪。刘万昕说，根据高人民检察院、公安部关于印发《关于经济犯罪案件追诉标准的规定（二）》的通知第十条规定，公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，或者在经济往来中，利用职务上的便利，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有，数额较大的，应予立案追诉。
去年7月，云南省昆明市创意英国小区业委会原主任、副主任因受贿罪被逮捕一事，在国内传得沸沸扬扬。当地检察院指控称，创意英国小区对外进行物业管理公司公开招标，两名被告提出，昆明某物业管理公司法人如果肯拿出10万元好处费，就与其签订物业管理合同。当事企业支付好处费后，获得为期一年的合同。在该公司续签合同时，两被告又索要好处费。当事企业向两被告支付了6万元后，又续签了一年的合同。终，两名被告索贿一事东窗事发锒铛入狱。当地检察机关指控，两名被告涉嫌非国家工作人员受贿犯罪。
“在司法实践中，一些业委会成员收受的好处费达不到立案标准，查实也很困难，不能对违法者形成有效震慑。 ”刘万昕说，立法机构应有针对性地加强制度建设，把“漏洞”给堵上。
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