[摘要] 近日，深圳市本是资产管理有限公司总裁、国际商务策划师崔元星受邀到腾讯大粤网做主题为《新常态下的土地成片一级开发模式》的分享，他指出，目前土地与房地产的几个热点问题存在误读，现行土地制度存在一些弊端仍待改革，并就土地开发新趋势做了分析与预测。
近日，深圳市本是资产管理有限公司总裁、国际商务策划师崔元星受邀到腾讯大粤网做主题为《新常态下的土地成片一级开发模式》的分享，他指出，目前土地与房地产的几个热点问题存在误读，现行土地制度存在一些弊端仍待改革，并就土地开发新趋势做了分析与预测。
深圳地价两年涨350%
剖析深圳楼市四大“绯闻”无农地无小产权房
回顾近几年来深圳房地产的网络新闻热词，离不开“小产权房”、“农地入市”、“城市更新”、“旧厂区改造成创意文化园区”等词语，崔元星将这些新闻称为“绯闻”，因为这其中或多或少有些问题，背后也包含很深的政治含义。他说：“深圳本身没有集体土地，怎么会有小产权房呢？深圳是有很多违法建筑，但它不叫小产权房，本质上两者就不是同一个东西。同样，深圳没有农村，没有农地，所以就不存在农地入市的概念。”
“第三，关于城市更新，中国661座城市中只有深圳有城市更新的概念，至今已经五六年过去了，据说100个项目，只经营了30多个，其他的经营不下去了，所以很多人报道它非法的地方，但是我相信城市更新在深圳起了巨大的作用。如今，城市更新所供地面积占建设用地供地总量的60%-70%，未来可能占比更多，但是需要不同的办法去解决城市更新当中的矛盾。第四，深圳有很多旧厂区改造成创新文化园之类的项目，华侨城LOFT创意文化园为典型，我觉得这种做法‘非多于是’，它严重地践踏了国家的土地管理法规。土地不是简单的‘面粉’，国家宪法赋予了这块地什么用途，你就该用来干什么，否则农民的承包土地本该种菜，种房子行吗？”一开口，他便抛出了四个稍显严肃而沉重的话题，他说，工业用地就是工业用地，你以300多元/平的楼面地价盖房出售，人家为何要傻乎乎花1万多元/平的地价去买地建房，这样合理吗？
2008-2014年深圳楼面地价走势图
若明年深圳平均房价达不到3.5-4万/平 地产商将死掉
根据深圳中原研究中心数据，2008-2012年深圳楼面地价基本保持稳定，2013及2014年楼面地价及土地出让金总额则迅猛增长。三年间楼面地价即从2515元/平飞涨至11315元/平，涨幅达350%。据崔元星分析，2014年深圳新房价格为23973元/平，反映的只是2012年的地价，而2014年的地价将在2015-2016年间呈现，到时如果平均房价不达到3.5-4万元/平，那么这些地产商全部要死掉。“看了这个之后，政府高兴了，地价还在涨。但我们老百姓心里要知道，等到你2015年、2016年买房时消化的是2014年的地价，所以这是一个巨大的灾难。土地拆迁断不掉，房价就会不断上涨。”
新常态下房地产利润压缩 地产商与地方政府忙转型
去年我国楼市步入调整期，地方政府纷纷松绑楼市政策，调控也逐渐淡出了政府的决议内容，业内人士认为，房地产市场跨入了“新常态”。对于地产行业而言，新常态下房企的利润空间将降低，不再是以前的30%或50%，房地产的消化速度也不会像以前那般快，因此，在新形势下，房企不得不重新思考转型的问题。
崔元星认为，新常态下地产商的转型将呈现六大趋势：，房企战略重心将发生根本改变，从关注终端转向关注前端，从关注房产营销到关注土地营销及土地一级开发。第二，战略扩张的方向将从聚焦一线城市转向外围。第三，拿地方式、信息、概念将变得多元化。第四，融资模式将从银行抵押、开发贷、上市转向基金、信托、债券及众筹等。第五，产品结构将从过去的以住宅为主转向综合体及产业地产，包括旅游地产、养老地产、农业地产等领域的产品。第六，“避重就轻”，即房企从重资产向轻资产转型，这是去年房企转型的一个热点，也是未来房企转型的一个方向。
与此同时，地方政府也在忙于转型。首先，政府一年多前便开始引进绿色产业，致力于打造节能减排、循环经济、新能源的生态城市等。其次，政府不再热衷返还地价、减免税费，而开始喜欢玩转相对市场化的PPP模式。再次，“从傍大款到追求有故事的人”，以前土地不愁卖，政府偏爱有钱的大地产商，如今，慢慢地要求地产商不仅要有产业，还得有品牌、有故事。
土地国有化后违建猖獗 深圳城市更新有望解决？
所谓新型城镇化，崔元星将其概括为“人地产权城”。因此，国家应先解决户籍问题。去年7月，中国已取消农村户籍，这为土地去二元化管理奠定了基础。
城乡土地二元分割曾被认为是中国现行土地制度顶层的弊端，但事实上，深圳自2004年统征统转之后，虽然实现了土地一体化，农村户口全部转为城市户口，土地全部收归国有，但也带来了两个严重的问题：，城市人口分为非户籍人口与户籍人口，这导致城市管理难度系数增加；第二，土地国有化后管理缺位，导致违法建筑疯狂增长，占据深圳住房总量近一半。因此深圳出台了城市更新办法，通过“允许自行改造”的方式将蛋糕做大来解决违建问题。
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