[摘要] 2015年，三四线城市库存依然压力山大，政府仍需努力，土地市场非常恶劣，城市表现继续分化。
在2015年一线城市住宅市场分析与预测:政策仍在，市场已回
在2014年的市场洗礼，大家终于发现，中国房地产市场真正的不倒翁还属一线城市。史上严厉的调控政策——限购还在执行的四个城市（三亚虽未明文调整，但早已名存实亡）——北上广深，反而预示着它们的较大的活力、潜力和抗风险能力，这可能是所有其他城市都羡慕不来的。2014年前三季度的大幅回落并没有打垮北上广深，而四季度的回升又来的那么快，之前“消失”的需求、“回落”的房价、“蛰伏”的土地、“隐忍”的房企、“观望”的购房者一下子都回来了。北上广深经历了风雨，应该可以在2015年看到更多的彩虹。
政策：暂无放松，未来可期
大家期待的北上广深限购放松/调整，从短期来看，可能性不大，特别是京沪两市长向外喊话，暂不用调整政策，市场依然向好。但是这种行政调控手段迟早要退出市场，这也给接下来的市场留下了比较大的想象空间，反而成为大的利好。
市场：稳中有升，供求合理
在2014年年末一线城市均表现为供过于求，库存量除深圳外，其余城市相比2013年均有所攀升，库存消化周期也有所上涨，北上广深分别达10.8、8.1、9.6和9.7个月。但整体上来看，四个一线城市消化周期都在一年以内，非常安全。再看中期指标——土地消化周期，北上广深分别为1.42年、1.29年、1.04年和0.44年，更让大家吃了颗定心丸。因此，2015年北上广深的成交量应该会有所回升。但是考虑到供应偏紧的影响，回升也不会太高，应该会在10%左右。
图表
房价：总体平稳，看高一线
房价僵持的情况下，2015年一线城市仍有向上空间。即使在堪称转折年的2014年，北上广深的房价仍然小幅上升，前三季度走低，特别是三季度末时，北上广深的大量刚需盘以价换量，但随着930政策出台，市场迅速回暖，房价也马上企稳。但从城市看，四个城市表现各异，广州一路缓升、上海基本平稳、北京深圳有所回落。整体上来看，北上广深房价相比其他城市是相对平稳的。随着市场的回稳，考虑日趋平衡的供求关系，预计2015年北上广深房价向下空间几乎没有。当然再回到2011年、2013年那种高歌猛进的年代也是不可能的。总体上说，北上广深房价也将稳中有升，整体涨幅会在5%左右。
土地：一枝独秀，地王频生
在2014年成交的经营性土地总价榜前十位，有9幅地在一线城市，单价榜前十地块则全部在一线城市。14年前三季度土地市场较淡，到了四季度，开发企业又开始拿地，但目光全部聚焦在一线城市，特别是北京和上海，总价榜前十位有5幅地在京沪，单价榜前十地块则全部在京沪。2015年一季度仍然延续着同样的情景，1月总价和单价前十榜中分别6幅和5幅在北京。考虑到北上广深土地供应的情况，未来土地的争夺会越来越激烈，地价的进一步走高是大概率事件。因此北上广深土地市场，拿不到地懊悔、拿到地后悔的戏剧性场面经常会再次上演，但懊悔后悔之后这些房企又会出现在下次拍卖场上。
房企：外来拼抢，大鳄厮杀
有外来房企积极加快进入、房企大鳄竞争激烈应该是房企在一线城市的真实写照。一方面，站住脚的大鳄继续杀作一团；另一方面还未进入一线城市的房企，仍将把一线城市作为，北上广深也将成为规模房企竞争的主战场。你死我活的竞争必然带来的是一线房企利润率的快速回落，甚至会出现大范围房企只挣吆喝不挣钱的情形，但大家仍然会热此不疲。
城市：整体趋同，仍有差异
在四个城市中，北上要比广深更看高一线。无论是成交还是房价的角度，北上住宅市场上升的空间要比广深更大，高端豪宅市场也是遥遥领先，当然广州近几年是四个城市中走势稳的城市，今年仍将延续稳健走势，而深圳由于供应量较小，供求比一直较为健康，当然城市市场容量也是小的。
风险：竞争激烈，无钱可赚
有一线城市的风险来自于不断攀升的土地价格和有限上升的楼市价格，让开发企业的获利空间余额缩越小，赚吆喝不赚钱的心态又让房企终在一线城市无钱可赚。
在2015年的北上广深，将是市场平稳，价格有升，土地稀缺，竞争激烈，钞票难挣的市场。
在2015年二线城市住宅市场分析与预测：环境一样,差异巨大
在2014年房地产市场出现剧烈波动，给行业带来较大压力，但大的压力却是二线城市突如其来的大分化。在2014年之前的分化主要指三四线城市，大家都普遍认为一二线是避风港，但不到两年，原来前景“良好”的二线城市中也出现了巨大分化。2015年虽然整体市场相对稳定，但二线城市间的分化不会趋缓，甚至还有进一步加剧的可能。
政策：八仙过海，各显神通
相对而言，二线城市政策环境相对宽松，2014年都完成了限购政策的调整，购房落户、财政补贴、公积金调整、契税减免等一系列“救市”措施层出不穷，当然后招数都是趋同的，一个都不能少。2015年仍将延续去年“救市”政策基调，缺啥补啥，肯定是二线城市地方政策的核心要点。其他大招都已经使用，我预计2015年的政策焦点只能是地方财政补贴，反正“取之于企，用之于民”。
市场：强者恒强，弱者愈弱
在2014年的救市并没有真正改变各个城市市场供过于求的格局，恢复的是市场信心但没有改变供求，所以2015年的市场仍将走出各自的独立行情。整体上会比2014年更加平稳，大起大落的情况较难出现，但与一线城市整体步调一致不同，强者恒强，弱者愈弱将成为2015年二线城市市场的主要格局。
房价：上下两难，空间有限
2014年二线城市房价一路下跌，去年底今年初基本稳住，2015年房价将会处于僵持状态。除少数城市外，大多数城市房价上、下空间都非常有限。从某种程度上讲，二线城市仍将是以价换量主战场。在相对平稳的市场环境中，以价换量效果也将会更好，但部分供求关系恶劣的城市，房价仍将处下降通道中。
土地：供应充足，分化严重
与一线城市土地稀缺不同，二线城市整体土地供应相对充足，总有开发不完的新区，也总有不断改造的旧城，就看有没有房企花钱买地。二线城市整体土地消化周期超过2年，但城市之间差异特别大，供求关系好坏之间差别大达8倍，如短合肥和长宁波。开发企业也不是傻子，与在一线城市拼命争夺、推高地价不同，二线城市的土地溢价空间有限，即使是供求较好城市也不会出现特别高溢价，毕竟房价天花板更难打破。
房企：明争暗斗，竞争激烈
二线城市仍是房企竞争拿地的主战场，也是收入和规模贡献的主战场，50强房企引领了二线城市的未来，决定了二线城市市场格局和发展趋势。随着这些规模房企战略的调整，从三四线城市的逐步收缩，对二线城市的聚焦，对房企重要性日益提高，越来越多的企业把二线城市作为深耕、精耕的选择，也使得房企之间的竞争也愈加激烈，“地头蛇”和“过江龙”杀作一团。
风险：房价见顶，供求失衡
与成交平稳上升相反的是，房价已经出现了阶段性天花板，项目盈利空间愈发减小，房企同样面临没钱可赚的困局。另一方面，每个城市不管整体好坏，几乎都有几个供求严重失衡的区域，成为这些城市房地产市场发展大隐患。
城市：分化加剧，各有特色
2014年二线城市中表现较好诸如武汉、合肥、南京、郑州、厦门、南宁等，大多数二线城市迫于供求严重失衡压力表现较差，如东北沈阳、长春、大连，中西部西安、成都和昆明，中部长沙，东部青岛、济南、宁波和杭州等，都转瞬成为压力城市。表现差城市原因都是供求失衡，好城市原因却各不相同。武汉因近年城市建设较快，合肥是城建加快而土地供应紧张，厦门则是政策给力且土地稀缺，郑州是因对省内外来人口极强吸附力首屈一指。政策、经济、基建、土地供应、市场供求等方面造成了城市间巨大差异。
二线城市是兵家必争之地，2014年楼市分化加剧表现提醒房企，并不是哪个二线城市、哪个项目都可以赚钱，房企必须保持清醒头脑，才能在城市布局拓展中立于不败之地。
2015年三四线城市住宅市场分析和预测：风雨飘摇，火中取栗
2014年，三四线城市政府方面是比较活跃一年，救市政策层出不穷，企业以价换量也是热火朝天，成交是有所回稳，但是供应更多，库存问题不但没有解决，反而进一步恶化，2015年形势也不容乐观。
政策:各施奇招，不遗余力
为扭转颓势，三四线城市地方政府可以说是花尽心思，使尽浑身解数。各地方政府没有限购之忧，则在户籍制度、税费减免、财政补贴等方面挖空心思，930之后，地方政府更是有恃无恐，税费、公积金、信贷、补贴等方面利好尺度比之前更大。为解决各地库存高企、去化压力畸高问题，政府已经算得上是不遗余力了，2015年怕是仍会再接再厉。
市场: 压力畸高，长期堪忧
由于限购实施以来，各房企对于限购执行相对较松三四线城市趋之若鹜，企业间不断涌现“农村包围城市”战略，纷纷冲向三四线城市拿地、建房、造城，短短几年间，三四线城市高楼涌现、供应激增。然而，部分三四线城市经济水平较低，人口吸附能力差，有效购房需求极为有限，造成这些城市库存持续快速攀升，去化压力畸高。而从中长期来看，形势同样不容乐观。众多城市土地消化周期甚至已高达3年以上，如鄂尔多斯、大同、铜陵、营口、温州、南通、威海、衢州、九江等。
房价:降价灾区，继续下行
如果说2014年房地产是以价换量一年，那么对于供求严重失衡的三四线城市来说，更是项目降价跑量的重灾区。三四线城市总体均价同比出现下跌。从CRIC重点监测25个三四线城市均价数据来看，均价同比下降的城市达到15个，三亚、中山、北海、烟台等市场相对较平衡城市，均价不同程度上涨，其中，三亚均价上涨高，为14%，其次为中山，而泰州、南平、宜兴等城市在大幅降价后，均价平均降幅超过10%，其中，降幅大为泰州，同比下降17%，其次为南平，下降14%。对于库存过大的城市，2015年房价将继续下行。
土地: 房企弃儿，前景黯淡
随着三四线城市土地库存加大，风险不断追高，三四线城市推地数量也有所节制，供应大幅下滑；另一方面，开发企业也意识到，真正的宝藏还是得到一二线城市挖，第四季度土地成交爆点多在一二线城市，特别是一线城市，出现不少地王。2015年，企业也会继续将重点放在一二线城市，三四线仍然是被遗忘角落。
城市: 供求恶化，分化加剧
在2014年三四线城市整体供过于求，供求矛盾还在恶化，供求比前十城市多数是三四线城市。但是从成交来看，各城市表现分化加剧，部分城市由于降价到位，成交回稳明显，同环比涨幅表现甚至好于一二线城市，如惠州、佛山、东莞、泰州等等。部分城市局面则依然僵持，未能打开，如泉州、株洲等等。
风险:库存压顶，卖地不断
对于三四线城市的风险主要还在于当前高企商品住宅库存和土地库存问题，这个需要花费较长一段时间去消化；另一方面，多数三四线城市经济结构单一，政府财源有限，土地财政严重依赖，卖地冲动仍旧强烈。虽然随着新型城镇化推进，购房需求仍然存在，但远水解不了近渴。
2015年，三四线城市库存依然压力山大，政府仍需努力，土地市场非常恶劣，城市表现继续分化。
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