[摘要] 如今，在房企年报的描绘中，库存已经成为一种癌症致使房企病入膏肓，三四线城市变成库存癌高发地，事实真得如此吗，房企又该如何“去库存”？
2015年3月，房企年报陆续出炉，在兰德咨询统计的31家上市房企2014年的年报数据中显示，31家房企2014年末存货值总和6085亿元，比上年增长20%；其中，未售现房合计848亿元，比上年增长39.3%。简而言之，供大于求的市场局势更加明朗。
“库存”，成为今年房企实现集团新目标至关重要的门槛，但正如兰德咨询总裁宋延庆所说，去库存并不是想去就去的了的。纵观各家房企对于库存的态度略有不同，龙湖董事长吴亚军直言“要把存货当癌症看待”，合景泰富强调三四线城市供求矛盾突出成为存货主要“仓库”，花样年则定下“去库存为主”的年度集团基调。
如今，在房企年报的描绘中，库存已经成为一种癌症致使房企病入膏肓，三四线城市变成库存癌高发地，事实真得如此吗，房企又该如何“去库存”？
库存癌变 应区别对待
在龙湖近日公布的2014年报中，库存量为103亿元（发布会上数字变为76亿）就被吴亚军称之为癌症，这个数字对比首创177亿元以及绿城600亿元的库存量，显然像绿城等高库存的房企已经进入库存癌晚期。
在已发布31家房企年报当中，约有20家企业存货增长，占比65%，其中莱茵置业库存增长量达82%，中房、首创、华发股份、广宇发展库存增长率都超过50%，相反的正在减少库存的企业有新潮实业、天保基建、绵世股份等。
对此，亚豪机构市场总监郭毅分析称，库存对不同房企影响的程度不一样，主要由库存结构决定，产品分布一二线或者三四线城市，库存产品配是住宅、商业还是公建，可售及不可售都决定着库存去化的难度。“库存对于像龙湖这样的上市公司，他们对销售速度资金回笼速度销售业绩要求比较高，但对于中小型的私营房企考虑自身周转就够了，库存对于他来说不会造成很严重影响。”郭毅进一步说道。
三四线城市病危 成“库存癌”高发区
从国家统计局发布统计数据来看，2014年末商品房待售面积为6.2亿平方米，较2013年末增加1.3亿平方米。从城市库存量来看，中指院发布的统计数据更为直观，截止2015年2月，上海库存量为1297.16 万平方米，北京为1034.27万平方米，广州为997.47万平方米，低的即为深圳，仅有378.03万平方米，而二三线城市如威海库存量已经激增至3974.56 万平方米，武汉、西安、天津都达到2000 万平方米以上，青岛为 1946.00 万平方米。
仅从北京市场来看，截至2月底，北京住宅（含保障性住房）可售面积为1034.27万平方米，可售套数为81656套，去化周期为10.4个月。根据保利2014年年报数据显示，其北京区域共13个项目，11个在建项目中未销售面积达54.2万平方米，2个拟建项目共计41.2万平方米，仅保利一家房企在北京就有近100万平的待销售量，而其发展的大本营广东区域未销售部分数值更加庞大。
从存销比来看，威海去库存时长久为289.27个月，锦州为121.45个月，呼和浩特、大同、南平、焦作等城市均已超过50个月，对比一二线城市高为天津，为26.99个月，其次青岛、西安、杭州等都在12个月以上。由此可见，三四线城市出清周期远远大于一二线城市，但一二线城市中超过2年出清周期的若干城市也不可忽视。对于山东区域库存压力较大，有业内人士分析，一方面是由于商品房开发速度较快，另一方面山东区域主要目前棚户区改造和保障房力度较大，并不主要是开发过度导致。
房企谨慎放缓 专家称高库存不足以引起恐慌
在“库存癌”逐渐扩散之时，各路房企也开始思考如何去库存，纷纷投身互联网领域、牵手互联网公司进行花样百出的网络营销之时，2015年房企的战略方面已经开始进行部分收缩。业内人士分析道，大中型房企受大量在建项目资金压力会寻求快速变现，而对于拟建项目近期无法快速变现还可能消耗巨大资金的现状下，部分房企可能有选择的进行开工建设，体量较大的将会放缓开工节奏。
从未来的投资情况来看，龙湖首席执行官邵明晓在业绩发布会上称，龙湖2015年买地持中性偏谨慎态度，“今年我们还会量入为出，不会特别积极”。之前一直在压缩土地储备的龙湖，2014年已经成为其上市以来年拿地面积低于销售面积。合景泰富日前也表示，坚持谨慎平稳的土地政策，严格控制成本，采取灵活的销售策略和定价方式，加快销售和存货周转速度，提升现金回笼水平。这正是应了万科总裁郁亮曾说的，“万科如今绩效考核指标就是回款，没有回款的销售都是‘耍流氓’。”
兰德咨询预测2015年商品房待售面积会继续快速增长，将突破7亿平米，甚至超过7.5亿平米；预计未来三年内或将突破10亿平米。高库存下，是否意味着房地产行业发展滞缓？对此，亚豪机构市场总监郭毅建言，房企未来开发要综合考虑包括区域经济发展状况、人口规模、平均收入状况，再加上库存等因素，对于每个区域投资决策的形成一个核心指标。从经济发展状况看，库存消化周期政随着政策宽松可能不会有那么高的去化周期，不能一概而论。
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