[摘要] 2013年下半年开始，大连的二手房市场就持续低迷，房东们除调低挂牌价格之外，还会在售房广告中特别强调自己“出国急售”、“工作调动”，令卖房急迫感表现得更加强烈。
昨天，大连二手房经纪人陈利春上班以后做的件事不是接待客户或者验房源，而是按房主要求，将网上挂出的房源广告中“出国急售”字样抠掉。楼市3·30政策出台后，二手房卖家比买家显得更为心急，陈利春说，近日她每天都要频繁修改房源报价和广告语。
2013年下半年开始，大连的二手房市场就持续低迷，房东们除调低挂牌价格之外，还会在售房广告中特别强调自己“出国急售”、“工作调动”，令卖房急迫感表现得更加强烈。现在楼市向好预期增强，原来催促成交称“急用钱”的房主突然变卦，表示“不着急了”。陈利春说，更改广告的房主大多是要求把“急售”字样去掉，而加入了更多房源装修、配套等照片和文字描述。
陈利春说，让人更头疼的是不少心急的卖家开始调高报价。今年2月份，她带着客户看了甘井子区红旗镇附近一套建于2008年的89平方米的二手房，当时卖家要价87万元，买家希望能便宜到82万元。后双方停留在85万元价位上，买家说需要再考虑考虑。结果在清明小长假之前，卖主突然提出价格涨到95万元不还价，并表示这就是自己在前年的报价，去年低价卖房是“净亏”。小陈把房东的意思转告给客户，对方立刻表示不考虑这套房子了。
眼看成交的交易突然告吹，陈利春颇感无奈。她说，这套房子已经挂了两年多，卖家确实是一点点调低价格的。不过现在的市场和两三年前完全不同。“二手房现在是买方市场，同地区可选择的房源很多。”陈利春说，以这套房子为例，周边有3个在建的新楼盘，马路对面就有一个，这些新房价格从6800元—8800元/平方米不等，而且带有精装修。现在卖家的要价已经和新房市场倒挂了。二手房的优势仅在于现房、可立刻入住，但老旧小区的房龄、质量、配套等和新楼盘根本无法相比。这意味着急于涨价的房东正在把有限的客户推向新房市场。
陈利春说，卖方想卖高价的心情可以理解。但是大连房源现在非常充足，市场依旧是买方占主导，这个时候提价只会吓跑购房者，然后成全那些没有提价的房主。
数据
大连的二手房价格到底会不会涨？至少从新政公布的首周情况还看不出这样的苗头。房天下大连二手房数据中心的统计数据显示，2015年4月第1周（3月30日—4月5日），大连二手房住宅挂牌均价为10447元/平方米，环比前一周仅微幅上涨了0.4%。各区域板块中，上周挂牌价上涨的仅有甘井子区一处，挂牌均价为9572元/平方米，涨幅只有0.67%。
从成交量上看，上周四大主城区二手房成交量为461套，环比前一周上涨了
0.66%。其中，甘井子区成交204套，环比上涨了11.48%。沙河口区成交量排名第二，共成交122套，环比上涨了11.93%。中山区和西岗区成交套数分别为79套和56套，环比分别下降了15.05%和23.29%
分析
营业税利好仅惠及极少在售二手房
记者采访发现，多个二手房中介的负责人都提到了目前二手房卖家“变脸”的情况。一些卖家甚至在新政策出台的第二天上午就跑到房屋中介要求改价。涨价的幅度少则二三万元，多则十余万元。
令中介方面哭笑不得的是，现在要求涨价的二手房源绝大多数都不在3·30楼市政策覆盖范围之内。“事实上，这次的营业税免征门槛调低，能够直接受惠于政策利好的购房者数量有限。”沙河口区一家二手房中介公司门店负责人说，以该门店为例，符合“5改2”情况的房源占比还不到1%。带税的房子比同类房源高出数万元税费，竞争力弱，一般都流向租房市场。
本轮房地产新政主要目的在于缓解楼市的高库存压力，让更多持币观望的购房者“动起来”。但是二手房主开始与市场争夺政策红利，买家自然不愿买账。上述负责人告诉记者，上一周成交的二手房交易都是之前的存量订单。买房对普通市民而言是大事，很少有买家会在一两条政策的刺激之下“激情购房”。眼下虽然很多房主急着将原先挂价提高，但实际上成交没有多少。很多买家反而不急了，因为2年的新政规定，意味着房源周转会更快、更多。
市内120余个“次新盘”楼房将集中入市
记者注意到，从中介方面的角度看，大连老旧二手房、或位置较偏远的二手房源反而会在这轮激励政策中失去市场。大连楼市现在房源充足，不管新房还是二手房，涨价空间并没有打开。3年来的低迷让已经入市的投资者不敢出手，而不动产登记始终是悬在投资者面前的一个忌讳。股市飘红更是吸引了不少资金入场。
业内人士看来，营业税免征门槛“5改2”对大连二手房市场重要的影响，是消除5年内“次新房”的入市障碍。初步统计，目前大连至少有120余个楼盘是拿产权证不足5年的次新房。受营业税调整影响大的就是这些房子。“次新房多属于配套成熟、楼龄较新的优质二手房产品，只要交易成本下降，应该是市场供需活跃的产品。 ”大连好旺角房屋经纪公司区域经理安辉告诉记者，营业税新政公布次日，公司就向各门店下达通知，要求梳理目前次新房产品集中的楼盘信息，尽大可能扩大获取房源的途径。
说法
新政的目的是促流通平衡房价
“无论是新房还是二手房，卖方现在涨价都是对政策的误读。二套房贷松绑、营业税‘5改2’都将促进二手房流通，盘活存量房，房源供给量会因此增大，从而平衡房价。此轮新政落地将会引导更多低税房源入市，改善性需求入市步伐也会大大加快，二手房市场有望更加活跃。今年诸多的楼市利好政策也都是冲着去库存化而来，就是要让有购买需求而能力较弱的购买者尽快入市。 ”——大连市房地
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