[摘要] 楼市3·30系统刺激政策中，营业税免征门槛的降低被视为5年来对二手房市场大的政策利好。为迎接逐渐回暖的市场，缺席了整整八届房交会的二手房展区在昨天开幕的大连春交会上重新回归。二手房三年后首次回归房展
变化
二手房展区时隔三年回归房交会
楼市3·30系统刺激政策中，营业税免征门槛的降低被视为5年来对二手房市场大的政策利好。为迎接逐渐回暖的市场，缺席了整整八届房交会的二手房展区在昨天开幕的大连春交会上重新回归。二手房三年后首次回归房展
2012年夏交会上，大连二手房首次集体撤出场内展区，移至场馆马路边的“外展”。此后，在每年三届的大连房交会展场内再未出现，至今已缺席了整整八届房展。“2012年开始大连楼市的低迷已经显现，二手房受到的冲击也十分明显。”一位二手房经纪人告诉记者，由于销量一直低迷，新盘市场开始加大促销动作，用各种优惠措施吸引购房者，同时折扣力度也较大。可二手房都是市民卖家定价，难以形成集中的优惠。鉴于当时门店运营的“入不敷出”，再考虑到参展成本和展会效应之间的收支比，中介公司方面决定暂时不参加房展。
不过，今年两会以后，对于楼市鼓励信号不断释放，尤其是3·30楼市二套房贷松绑和营业税免征门槛“5改2”之后，二手房市场将直接受益。买卖双方的活跃度也有明显提升。因此，二手房中介自然不愿意放过借助房展积累订单的机会。
除内展重新恢复外，其他中介公司在展场外的二手房展示面积，和上届秋交会相比至少扩大了50%。中介成楼盘推广“新兵团”
“是否方便留下您的联系方式，我们可以随时向你传递楼盘信息。”本届房交会上，许多现场促销的工作人员都会在介绍楼盘情况之后，希望和参展市民保持“长线联系”。记者注意到，甘井子区、高新区等5个楼盘的展示区内，楼盘宣传单上附带的联系人名片上，工作单位都是大连市内某大型房地产中介公司。
“通过我们购买此楼盘新房，除享受此楼盘售楼部优惠外还另有优惠及精美礼品相送，不收中介费。”大连地区一家大型房地产中介的工作人员告诉记者，“我们目前约70%的业务都来自新盘代理。”
中介公司做一手楼盘代理并不是新鲜事，三四年前就在大连市场上出现了。不过今年春交会上，一、二手房联动的规模已经创下了历届展会之。
延伸
牵手中介公司？开发商尚有顾虑
“开发商有房源，房产中介有销售渠道。”高新区一新建楼盘的展示区内，现场负责人对记者说，中介公司广泛的客户关系和网络资源是专业房产营销公司所不能企及的，能够打破“一楼一地”这种传统的销售模式，“从中介这边购买新房甚至会比从开发商那里直接购买多一点优惠，中介也会根据客户的情况，帮助客户跟开发商进行一定的价格上、付款时间上的协商。”
不过春交会现场，大部分楼盘还是选择与代理公司合作售楼。 “售楼代理牵涉到楼盘形象塑造、宣传策划等一系列工作，这和二手房的卖方策略还是有些不同。 ”中山区一楼盘的销售经理表示。
该销售经理说，现在大连多数开发商还无法放心地把一手房的全部销售权交到中介公司手中——销售速度能否与开发商预计同步、售楼方式和楼盘理念能否契合、出现问题由谁解决……在这些未知数没有明确答案之前，开发商还是希望由专业的代理公司进行产品操盘。
没有嘈杂的音乐和喧嚣的歌舞声，今年春交会现场可能是历届房展中安静的。而近期因动画片《超能陆战队》大热的“暖男”大白，成为展场里亮相频繁的静静微笑的“迎宾员”。
在以往的房交会上，参展商们在展厅设计装修和歌舞表演方面都投入不小气力，以此来吸引眼球。而在本届春交会上，记者注意到，大多数参展商不再追求“高大上”式的展厅氛围，展厅装潢更为亲民，都以体现楼盘自身特色为主。甘井子区一楼盘的销售经理说，今年展位的布置成本控制在30万元以内，和往年比至少节约了10万元，其中包括展位费、人工费和材料费三项。此外再无他项，也没有邀请演出团队等助阵。“我们的项目宣传单并没有针对房展特别印制。”该经理说，具体的优惠政策需要购房者到售楼处细谈，所以没有印在宣传介绍上。
记者注意到，今年春交会上，参展楼盘普遍都在布展和参展宣传上采取简洁的策略。参展商普遍认为，目前真正吸引人的还是项目的价格、折扣、配套等。现在来房展看热闹的市民已经是极少数，大多数都是有购房需求的“准客户”。取消歌舞表演、让展厅更安静，能够让售楼员与客户之间的交流更清晰顺畅，也有助于市民静下心来了解项目情况。
不过，参展商们在吸引眼球方面还是下了工夫。今年春交会现场，亮相频繁的就是近期大热的动画片“暖男”大白。记者粗略统计一下，至少有8个三四米高的充气大白在展馆内外出现，且分别属于不同的参展商。此外，还有的工作人员穿着大白造型的卡通装吸引观展市民的注意。
今年春交会上，二维码、微信求粉等微平台促销使用得更为广泛。很多楼盘都将网络平台展示在醒目位置。“和电话营销相比，客户对微信沟通的接受度更高。”一位参展商说，尽管传统的销售模式仍然是市场主流，但微信营销已经给楼盘的推广带来变化。楼盘公众号可以实时发布信息，图文结合形式多样，还能实时把握客户的动向，也方便控制销售成本。小贴士
不少房产中介公司已暗暗加重了一手房代理力度，不仅有传统的尾盘代售，也出现了现在的全案代售。在售楼部仍然对外开放接待客人的同时，由中介公司帮助寻找意向客户，并完成带看等购房前期的准备工作。
记者了解到，中介代理的一手房，终还是买房人和开发商签合同，仍属一手房。
提醒
二手房办贷款有“挂钩”条件
楼市3·30政策的出台让不少准备“买一卖一”的改善用房家庭加快了购房动作。不过，记者从春交会上了解到，银行在二手房贷款条件中，还有不少和贷款人年龄“挂钩”的政策。其中要求贷款人的年龄和贷款期限的总和不能超过70年。
1995年前的房子基本拿不到贷款
“今年起，‘出生日期’在1995年之前的房子，在银行基本拿不到贷款。 ”本届房交会的二手房展区里，一位房产经纪人告诉记者，房龄较大的房子现在并不好卖。现在大连地区的多数银行已经作出硬性限制，不对20年以上房龄的房子提供抵押贷款。另外，多家银行还规定，贷款人的年龄和贷款期限的总和不能超过70年。这就是说，一位50岁的贷款人长只能拿到20年的还款时限。这类购房者在筹备首付款时应该尽量准备充裕些。
大连一家城商行的工作人员说，二手房房龄与贷款额度是直接挂钩的。就是说，房龄越老，贷款额度越低。一般房龄较老的二手房，在银行申请贷款的难度也相对较大。大连地区现在对二手房贷款的房龄底线大多在20年。贷款额度紧张时，这个年限可能就会缩至15年。此外，银行方面还规定，房龄+贷款时限的总和不能超过30年。就是说，银行对一个15年的老房子给出的贷款时限多只有15年。
二手房贷款申请数量有所增加
银行方面说，3月份通过中介递来的二手房贷款申请数量有所增加。由于在购房前没有详细了解房贷市场情况，不少市民在看中一套房源后就兴冲冲地和卖方敲定交易，到银行办贷款时才发现首付款筹备不足，如果交易“黄”了还得回头交纳违约金，导致处境尴尬。提醒市民在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定等。
特价房超市
房源近千套
昨天的2015春季房交会上，再次出现了“特价房超市”的身影，18家地产项目提供近千套特价房源集中展示。
房子还不错
记者注意到，特价房超市里的房源大多跳出了以往“尾房”、“地角偏”等限制。现场促销人员说，其实都是好房子，只是开发商为回笼资金而降价销售。
优惠力度大
特价房超市中的优惠力度很大，五六十平方米的房源优惠力度多在5万—10万不等，100平方米左右的房源则可以优惠10余万元。
现场
看房车一上午往返七圈带近百人看房
楼市3·30对二套房贷的松绑和营业税免征门槛的降低被视作近年来分量重的利好政策。昨天，2015大连春季房交会在世博广场开幕，这一系列政策的影响也直接显现。向来被称作楼市风向标的春交会首日就释放出涨跌互现、价格维稳、优惠跑量、询盘增长等信号。不过，开发商试探、消费者观望的拉锯格局并未显著改变。楼盘展区去年秋交会一上午只发一辆车
以“树立品牌、展示形象、助力成交”为主题，本届春交会共吸引68家企业75个楼盘参展，甘井子区参展楼盘多达26个，占比34.7%，其余分布在市内四区、高新园区、金州新区、旅顺的楼盘，基本涵盖大连主要行政区域的主流楼盘。
大连春季房交会一向被视为楼市走势的风向标。随着国家政策利好频出、楼市回暖预期渐增，昨天开幕的春交会上，参观市民热情也高过以往。某楼盘原定30一趟的看房车实际节奏加快到了20。一上午两辆看房车轮流往返了7趟。
记者注意到，在展会开幕前，十余辆不同楼盘的看房车就在展馆外围待命。同时，多个楼盘都组织了数十人之多的现场促销“小红帽”，在开展之前进行后的加急培训。9时50分，高新区一楼盘发出了辆看房车。而11时30分许，该楼盘展区的负责人告诉记者，一辆看房车即将出发。截至当时，两辆看房车已经总计往返了7圈，还有观展市民想预约下午的座位。每辆车能装载11人，这一上午就接送了近百人去楼盘看房。“去年秋交会，我们一上午只发一辆看房车，还没有坐满。”开发商优惠没减涨不涨价要看市场脸色
房价涨了吗？这是楼市3·30利好新政出台之后，市民关心的问题。此前，市场上真假消息不断，外地甚至有伪造“开发商涨价红头文件”在朋友圈里疯传的事件。
然而，和市场一片雀跃声不同，今年大连春交会上，房地产商仍然保持着保守策略。不少市民在昨天参观完房展后的反应是，自己平时关注的楼盘价格并没什么大幅波动。
虽然在海报上并没有直接将折扣和优惠挑明，但是记者注意到，与报价相比，不少楼盘在与客户洽谈中仍然给出了力度不减的折扣。某楼盘在报价时给出了单价2万元的高价，然而，当记者深入了解该楼盘后发现，特价房单价仅为1.6万元。甚至有些特价房也存在议价空间。沙河口区某楼盘特价房单价1.05万元，当记者以购房者身份了解情况时，得知这个价格还能再优惠。据知情人介绍，在去年年初，该楼盘的销售单价在1.4万元以上。购房者以前当“看客”现在当“准客”
看了一年多房子的王先生昨天再次来到房展。“去年春交会上展场里冷冷清清的，但今天早上刚到星海广场就能看到这里的人气。”王先生说，他一直想接外地的父母来大连定居。去年上半年，房地产市场不温不火，当时他并不着急买房，就抱着观望的心态看房。自去年7月份以来，他关注的华南商圈一带的房子，价格都有了数百元甚至千元的降幅。昨天的展会上，王先生关注的楼盘还推出了特价房，价格已经跌破了9000元/平方米。尽管特价房的选择空间有限，但一套80平方米的房子能省24万元，总房款已经满足他的心理价位了。
事实上，像王先生这样的“准客户”已经成为今年春交会上的主流。许多参展商都表示，今年的观展市民中，看客的比例明显减少。今年安保政策以及对展商参展的规范要求非常严格，令展馆内观展秩序大大提高，趁乱进场的“展混子”大大减少。
20万元
优惠力度大的房源位于沙河口区，一套110平方米的房子，原价141.662万，现价121.836万，总房款降了近20万元。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
