[摘要] 大连地铁二号线一期工程自4月30日起已经开始进入试乘阶段。地铁对于城市的影响有一句话可以概括：“人流在哪里，财富就在哪里”，而对于楼市而言，地铁的重要性毋庸置疑。
大连地铁二号线一期工程自4月30日起已经开始进入试乘阶段。地铁对于城市的影响有一句话可以概括：“人流在哪里，财富就在哪里”，而对于楼市而言，地铁的重要性毋庸置疑。从大连地铁建造伊始，“地铁盘”“地铁物业”的概念就被开发商当作宣传的大噱头，但对于购房者来说，如何辨别真假“地铁盘”，如何选择“地铁盘”这是一个很重要的问题。房价点评网高级分析师芦剑英给出了这样的建议：
1房价与站点距离远近有直接关系
对于地铁物业与房价关系的研究网上早有结论。就某一站点而言，在不考虑其他因素的情况下，房价应该是以站点为圆心向外逐渐降低。
那真正的地铁物业的概念是什么呢？以地铁站为圆心，500米作为半径画圆，这个圆所覆盖的土地范围，才真正享有地铁物业所带来的便捷，这才是真正地铁物业。
那么对于那些紧靠地铁线，但附近没有车站的楼盘，或者位于两站之间的楼盘，我们叫做地铁沿线物业，在不考虑开发商、环境、物业档次、容积率、配套等非因素情况下，车站附近楼盘的价格要高于位于地铁沿线的楼盘，换句话说，地铁物业价值要高于地铁沿线物业。所以在看房的过程中，对于地铁盘作为卖点的项目，一定要实地考察从该项目到距离近地铁口的距离，分清究竟是“地铁物业”还是“地铁沿线楼盘”。
通常来说，地铁车站客流量很大，乘客较为拥挤。一般情况，大的换乘站，比如大连地铁的西安路站为地铁主要换乘站，人流量较为饱和，另外居住区较为密集的地铁站人流量也比较大，特别是在早晚上下班高峰期间或者周末交通高峰期，地铁承载量有限，在人员密集站容易出现乘车不便或者等待时间较长的现象。因此大家在选择地铁物业的时候也要考虑到车站客流量问题，尽量选择人流量不大的车站附近的物业。
3次置业可适当考虑偏远点的地铁沿线楼盘
交通的利好和便捷程度向来是影响房产价值的重要因素。地铁这种现代、快捷的交通形式，对于楼盘来说利好，具有保值的功能。它将较为偏远的楼盘划归到了较为“便捷”的范围内，尤其是处于地铁终点站的楼盘受益匪浅。即使是地铁沿线楼盘也会因为交通的便利性而弥补地理位置相对偏远的不足。
北上广深一线城市的地铁案例可以说明，即使是地铁沿线，距离市区较远的楼盘，一般来讲也比较便于出租，因此它的房价不会有太大的波动。因此，地铁终点站附近的楼盘很适合资金实力一般、次置业的年轻人去选择，因为当你几年后想要换房时，至少这样的房子可以保值；而不卖呢，又出租方便。而对于市场好时，地铁物业的空间就更不言而喻了。
地铁+楼市 好戏在后头
4月30日，当首次载客试运行的大连地铁2号线列车启动的那一刻，大连的地铁时代终于呼啸而来了。市民对此事件的兴奋程度完全可以从朋友圈被连续几天的刷屏中体现出来，而兴奋的又何止普通市民呢。 “每一寸铁轨下面都是财富”，对于地铁，经济学家这样描述，实际上，开发商对地铁商机的把握，似乎还要比经济学家更多些实践经验。法国导演吕克贝松在电影《地下铁》中写道：“地铁时代”的到来，一座城市的格局、商业分布、居家版图以及都市人的面孔都将发生梦幻般的改变。那么，地铁开了，大连的房价是不是就要如梦如幻般的上涨了呢？
纵观国内一线城市经验，地铁有效辐射2公里内，房价平均上涨幅度在10%-20%，楼盘离地铁站点400米以内的项目，地铁开通后更将带来20%-40%的上涨，可见轨道交通对于房价的提升作用是相当明显的。但是，并不是所有的城市都能一概而论。通常来说，越是交通不成熟的区域，地铁所产生的效益就越大，房价也越大，其中又以地铁经济端口——地铁起始站与终点站的房价增值大；城市中心地带由于交通配套齐全，价格受影响反而并不明显。而大连目前已开通和即将开通的地铁线路都位于市内区域，因此房价基于此的提升空间相对有限。
另外，地铁在规划时期对楼盘价值的带动效应明显，随着地铁建设开工，区域市场逐渐成熟，价格增幅逐渐变小。开发商早在地铁开通之前就会将地铁效应发挥到大化，以吸引客户。 2009年7月25日，大连地铁2号线一期工程开工建设，从那时起，就有不少楼盘抱上了地铁的大腿，且从未撒手。也就是说，关于地铁为购房者带来便捷生活的憧憬已经被利用了6年。 6年，该涨的都涨过了。
在今年楼市回暖的过程中，地铁的开通无疑对其沿线的楼盘是一份重重的“贺礼”，让曾经不为人知或少有人知的楼盘价值将更加凸显，对于销售的促进作用必将明显地体现在成交量上，但面对此时此刻的大连楼市，开发商倒未必敢得“礼”忘形，顺势涨价。
当然，这并不表示地铁之于大连楼市的力量仅此而已，实际上，“地铁物业”的真正价值还没有体现。地铁+楼市，好戏尚在后头。
目前，大连的地铁交通只能说处在起步期，网络还没有形成，地铁2号线一期刚刚载客试运营，1号线一期预计今年6月试运行，有消息称，1、2号线的二期工程紧随其后，2016年下半年将与一期贯通试运营，地铁5号线、4号线和7号线开始了前期准备工作。当5年后，大连轨道交通已呈现出网络互通之势，滨城市民的出行甚至生活方式将彻底改变之时，地铁物业的价值将有待全面重估。
曾有人说，19世纪是桥的世纪，20世纪是高层的世纪，21世纪将是地下空间的世纪。地铁之于大连，改变即将拉开帷幕。
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