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大连5区成交面积止跌上涨 税费减免买房可省数万元

房天下房天下综合整理   2015-05-14 06:56

[摘要] 据某房地产研究院所监测的20个典型城市4月上半月数据显示,新建商品住宅成交面积呈现环比、同比双增长。同样,春交会后,在楼市新政的不断刺激下,大连市内五区的成交量与成交面积也有所上涨。近两周,大连市内五区的成交面积更是明显止跌上涨。

(来源:半岛晨报)据某房地产研究院所监测的20个典型城市4月上半月数据显示,新建商品住宅成交面积呈现环比、同比双增长。同样,春交会后,在楼市新政的不断刺激下,大连市内五区的成交量与成交面积也有所上涨。近两周,大连市内五区的成交面积更是明显止跌上涨。楼市成交正趋于活跃,改善型购房需求在积极释放,而这对于市场成交量的上升有直接的拉动作用。

业内人士分析:虽然本周恰逢“五一”小长假,但效果并未立竿见影,随着后期假期效应的释放,楼市成交或会呈现稳中有升的态势。

从今年《政府工作报告》提出“支持居民自住和改善性住房需求”开始,各级政府先后出台多项救市政策。先是330新政登场,在该新政两剂猛药下,改善型产品交易活跃。据某房地产研究院统计数据显示,4月1日-15日,一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅为32%、22%和-9%。一线城市的环比增幅大,这和一线城市4月份部分置业者担忧房价会上涨而积极入市的策略有关。在改善型购房需求积极释放的背景下,此类城市包括别墅在内的物业,都有一个可观的销售业绩。据指南针统计显示5月第1周(0427-0504)大连市内五区商品住宅整体成交554套,环比微跌3%,成交面积55459.72平方米,环比上涨6%,受主力成交产品变化影响,成交套数继续下滑、但成交面积却止跌上涨。

330新政刚唱罢,大连5·5新政又登场,按照5·5新政,大连普通住房和“豪宅”认定标准有变动,个人出售5年以上住房可免个人所得税。业内人士分析,仅这两点就对楼市起到不小的促进作用。据指南针统计显示,截至5月第2周,中山区已经连续九周站稳百平线(成交平均面积)上;西岗区套均面积连续两周站在百平线上;甘井子区套均面积虽处在百平线下,但依旧保持上涨态势。“五一”小长假后成交大盘整体态势稳定,在假期效应和新政利好效应的维护下,近期楼市成交将呈现稳定上扬的趋势。

原因分析1

税费减免 脱离“豪宅”阵营的房子能省数万

3月30日,市场期待已久的楼市新政出台:二套房普通住房首付下调至四成,公积金购买首套房(普通住房)首付下调至两成,购买2年以上不足5年的房屋转让营业税调整等。据监测信息,新政出台后,有近八成楼盘信息咨询上涨,近七成楼盘看房客户上升。绿城桃源里项目销售人员告诉记者:“我们的项目算是新政的受益者,3·30新政后来电来访量都有所增长。 ”

但记者也了解到,像绿城桃源里这样的改善型楼盘,在3·30新政后销售并未达到理想状态,原因很简单,其130-150平的房源受总房款影响,被划分为“豪宅”,这样一来购房者就会多交许多税费

事实上,由于3·30新政中多条内容都要求房源为“普通住房”,在大连而言,难以真正普惠到绝大多数的改善型需求。“我们改善住房,除了希望房子能大一点,还希望能从周边往核心区域迁移,按目前中、西、沙的房价,面积130-140平的房子,很难找到合适的符合‘普通住宅’条件的房源。 ”3·30新政出台后,准备购买改善型住宅的秦女士说。

一个月时间过去,5·5新政出台,像秦女士一样因“普通住宅”标准而迟疑未入市的改善型购房者一下子见到了亮。按照5·5新政,普通住宅标准为“容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、单套总价300万元以下。 ”其中,大亮点就是单套总价从200万上调至300万,使许多房源一下子脱离了“豪宅”阵营。

举例

280万的房子仅契税就可省高7万元

原因分析2

半年三次降息 相当于原房贷打了85折

央行今年2月5日和4月20日两次下调金融机构人民币存款准备金率,5月10日再次宣布降息0.25个百分点。半年内的三度降息,让买房人的房贷负担大幅降低。

据了解,本次降息后,个人住房公积金5年以上贷款利率由调整前的4%降为3.75%,商业按揭贷款基准利率也由调整前的5.9%下调为 5.65%。业内人士指出,2014年11月22日之前的5年以上商业按揭贷款基准利率为6.55%,而目前3轮降息后已降至5.65%,共降了0.9个百分点,相当于贷款人获得了原有的基准利率85折优惠。

据中原地产首席分析师张大伟测算,目前的基准利率商业贷款为5.65,公积金利率为3.75,从近的20次房贷利率变化看,已经纷纷跌破2009年历史宽松时期执行的5.94与3.87的低历史纪录。他认为,降息后将节约消费者的购房成本,入市的积极性会继续提高,购房者对市场的预期将明显向好。

事实上,降息对楼市的促进作用很有限,但对增强购房者乃至整个市场信心方面作用明显。“老百姓贷款没几个今年贷明年就还了的,一贷肯定就要几十年,少的也要十来年,在这期间,贷款不可能一直降,肯定有涨的时候,但半年内三次降息并不多见。 ”好旺角运营中心相关负责人说,“与买跌不买涨不同,通常在加息通道中购房者往往不愿意出手买房,而当进入降息通道后,购房者通常会选择出手。”按该负责人分析,利率涨与跌对购房者的信心有很大影响,虽然二十年还贷下来,利率可能经历几个涨跌周期,但出手的时候贷款利率高与低感觉不一样,“因为买房时要拿出一大笔钱,首付税费装修,然后紧接着又要每个月都还贷款,对于一个普通家庭影响确实不小。 ”

感言

利率低过2009,何不珍惜好时候?

到底什么时候买房才不亏?一位业内资深人士依据多年观察总结出两个基本原则:一是总体经济形势回升,实体经济势头转好,你的收入增加了。反之,你就没必要拿你的血汗钱去凑 “热闹”。二是当开发商打了好多促销广告,售楼处依然门庭冷落,这是佳的购房良机。如果售楼中心的人黑压压一片,甚至连夜排队,你完全可以“掉头就走”。也就是说,当楼市低迷时适合出手,如果楼市一再低迷,政府刚开始救市时购房成本会更节省。

从近的20次房贷利率变化看,经历连续降息后,现在的商业贷款公积金贷款的利率已经纷纷跌破2009年历史宽松时期执行的5.94与3.87的低历史纪录。虽然谁也不知道现在的利率是不是已经到底,但许多专家预测短期内央行不会再有大幅降息,待楼市回暖后还很可能进入加息通道。记者查询了一下央行贷款历年利率变化发现,从1991年4月21日至今,央行贷款基准利率经历三次涨跌变化,次涨跌历经12年,第二次涨跌历经6年,第三次涨跌截至目前为期7年。也就是说从一个低点到下一个低点至少要经历6-7年时间。换言之,如果不珍惜眼下的楼市低迷、利率探底,再出手可能各项成本都要增加。

(来源:大连日报)房地产业内人士认为,今年的中央政府工作报告提到,经济社会发展的主要预期目标是:国内生产总值增长7%左右。从当前来看,这一经济增速需要房地产行业稳健发展。也基于此,从中央到辽宁省,相继出台了楼市新政。横向比较其他城市的楼市新政,连版新政囊括了众多内容,将购房者和房地产行业企业全部纳入考量范围。同时,具有较强的可操作性,涉及的范围较广,影响比较深远,这势必会进一步提速楼市回暖。

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