[摘要] 还在互联网商业领域苦思出路的万达集团董事长王健林，终于可以迈出互联网的第一步：不是靠互联网赚钱，而是通过互联网借钱，老百姓1000元就可以做王健林的老板。昨天，万达宣布，首只类REITs互联网金融产品将于本周五落地，这意味着万达的轻资产转型将迈出重要一步。
在互联网商业领域苦思出路的万达集团董事长王健林，终于可以迈出互联网的步：不是靠互联网赚钱，而是通过互联网借钱，老百姓1000元就可以做王健林的老板。昨天，万达宣布，首只类REITs互联网金融产品将于本周五落地，这意味着万达的轻资产转型将迈出重要一步。
1000元入股万达广场
王健林要借互联网金融融资。在这款名为“稳赚1号”的万达广场众筹项目中，设计基础资产是万达商业地产2015年新开工，且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目，项目期限为7年。该款产品认购金额少1000元，高为100万元，产品预期年化率将超过12%。其中来自两部分：租金预期年化6%，每年发放；物业增值预期年化6%，退出时一次性发放。
为配合万达的轻资产化转型，金融集团业务定位是互联网金融和准REITs。按照王健林的设想，未来五年，万达将从重资产的房地产企业转型成轻资产的商业投资服务公司：未来投建万达广场，万达不出资金，只负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金万达与投资方按一定比例分成。
凭着优惠的金融政策，上海自贸区或在2017年迎来万达金融集团的落地。据万达内部人士透露，万达集团正同时在上海自贸区商谈准REITs权证交易平台细节。若监管部门批准，万达集团实现离岸准REITs，面向境内和境外发行。而据业内人士透露，早在年初，万达集团已和上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台，该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台，为双向跨境资金池。
万达计划凭借准REITs类轻资产模式，到2020年开业400-500个万达广场，到2025年开业1000个万达广场。王健林号称：“在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手”。与之对比，过去万达利用重资产模式在开业109座万达广场，成为全球规模大的商业地产企业，花费了接近十年。
万达利用众筹转型融资
该款“众筹项目”将于2015年6月12日至15日在快钱平台上发售。万达为产品提供了两种流动性解决方案：转让或机构收购。项目成立三个月后投资人可以在快钱信息平台上进行报价转让。按照万达的计划，项目包括两种退出方式：项目上市到期或持有至7年到期。
万达并非一家希望借助与REITs从重资产向轻资产转变的低产商，万科也正在谋求转型，根据万科发布的消息，“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于4月22日被证监会受理。
但万达宣布，预期率将超过12%，但是这个目标并非轻而易举。万达这款投向商业地产的类REITs产品率达到12%，其中包括租金和物业增值两部分，首先要保证每年租金率要高于6%。从国内实际情况来看，北上广深一线城市的住宅地产租金仅2%，对投资者吸引力太低；商业地产一般毛率在5%到6%之间，还要考量经营情况以及分成，而且大部分项目前期需要大量时间和成本养铺。据业内人士透露，中国版REITs长期以来难以大面积落地，除了受流动性、税收政策等限制，也受困于中国较低的租金率。在增值部分，虽然商业地产租金率高于住宅，但是受互联网商业的冲击，商业地产增值明显落后于住宅。
全球来看，北美是REITs 运营较早的区域。有研究显示，近二十年来，北美地区的REITs佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲 REITs 的平均低(7.6%)。
6月8日，万达内部人士表示，虽然提出预期率为12%，但是这个并非承诺，也不保本，实际可能出现波动。不过，对于这个项目，不少分析人士还是相当看好，中原地产有关分析人士表示，利用众筹转型融资渠道，是万达未来的方向，所以万达会尽力保证个项目成功，这个项目上线的销售情况应该比较乐观。
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