[摘要] 2015年7月31日，国际奥委会主席巴赫宣布：北京、张家口获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办资格。北京也因此将成为全 既举办过夏季奥运会，又举办过冬季奥运会的城市。
2015年7月31日，国际奥委会主席巴赫宣布：北京、张家口获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办资格。北京也因此将成为全 既举办过夏季奥运会，又举办过冬季奥运会的城市。申办冬奥已被写入京津冀协同发展国家战略和京、冀地区发展长远规划，未来冬奥会辐射区域将借此东风实现新一轮跨越发展，产业、经济及人口格局将加速重构，并为房地产市场带来新的机遇。
京、张携手申奥成功
北京作为中国心脏，有众多体育赛事在此成功举办。其中2008年夏季奥运会成为重要一笔。北京奥运会不但留下了众多体育场馆资源，而且也让中国具备了运营国际大型赛事的宝贵经验。根据北京官方申奥委的规划，其中球类、竞技等冰上项目大多会沿用2008年北京夏季奥运会的鸟巢、水立方等比赛场馆，这可以节省大量的 。在申奥计划中，中国将为2022年冬奥会总体投入39亿美元，这与2014年俄罗斯索契冬奥会高达510亿美元的总体投入相比形成巨大反差，也符合《奥林匹克2020议程》提倡的奥运会要更经济，严格控制赛事运营费用，注重可持续发展、人文关怀、运动员体验等理念。
张家口位于河北省西北部，西、北与山西、内蒙古交界，东临北京市，距离北京市约200公里。按照申奥方案，张家口市崇礼县将承办除高山速降外的其他雪上项目比赛。作为著名亚洲滑雪胜地”和“北京后花园”，崇礼县有着相关滑雪赛事的举办经验。中国•崇礼国际滑雪节从2001年至今，已成功举办了13届，其间包括国际雪联高山滑雪积分赛、国际雪联远东杯滑雪赛、红牛杯——中国单板平行大回转精英赛和SALOMON杯国际滑雪友谊赛等专业赛事。崇礼县已喊出“申奥引领、旅游立县”的口号，独具特色的冰雪旅游业已成长为绿色新型支柱产业。
国家和北京、河北、张家口各级 将推动冬奥筹办与城市生态环境改善、经济发展和社会进步紧密结合。冬奥会将进一步提升京北地区环保、旅游业发展，加快北京与张家口地区交通互联、奥运基建共建，也将带动京北地区旅游地产、冰雪产业地产、商业地产的快速发展，为京津冀一体化发展带来新的契机。
1.京、张共办奥运，区域经济、产业腾飞迎契机
京、张两地经济发展 进一步提升。冬奥会的举办必将为两市带来巨大的 拉动，从而带动基础设施的建设以及经济的增长。一方面，对于劳动需求、基建需求等不断增加，吸纳周边人口，提升就业率，带动旅游业及第三产业发展；另一方面，在增加交通、基建供应的同时提高两市整体产业及服务水平。
图：赛事 带来的利好效应
资料来源：中指研究院综合整理
北京成为全 既举办过夏季奥运会，又举办过冬季奥运会的城市。北京基建 是交通建设将进一步加快，相关 也将推动北京第三产业进一步走高，从而带动北京经济再发展和以北京为 的京津冀一体化提速。历史经验表明奥运会级别体育赛事将带来大量的基础设施建设 。2008年北京市曾成功举办第29届夏季奥林匹克运动会，自2001年确定承办后，社会基础设施 额迅速由2000年的350亿元稳步提升，并在2007年突破1000亿元。受 走高的推动，北京市从申办到举办奥运会期间的GDP增速一直保持在10%左右的较高水平。从北京市第二、三产业的增速变化来看，北京市第二产业增加值指数持续保持较高水平，并在举办前3-4年一度出现高峰，场馆及基础设施建设拉动工业、建筑业产值增加，举办当年则落入低谷；而第三产业增速在2001-2008年的多数年份高于整体GDP变化。
图：1990-2015年北京市GDP变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
冬奥会将推动张家口第三产业发展，拉升地区经济增长。近5年，张家口经济增速下滑明显，由2010年的同比增长14.1%降至2014年的5.2%，低于河北省平均增速1.3个百分点；在产业比重方面，张家口第二、三产业占比长期保持在40%左右，第三产业发展缓慢，始终低于工业产值占比。根据过往经验，冬奥会可促进主办城市的旅游业等相关产业良性发展，从而为当地财政带来可观的经济效应。首先，奥运场馆及基础设施的建设将大幅带动张家口基建 ，同时，当地旅游、商贸等服务业也将随冬奥会的召开快速发展，显而易见，张家口第三产业会在中长期内大幅提升，促进地区产业结构优化，带动地区经济增长。
提升地区人口吸附力，减少人口外流。近年，张家口城镇居民人均可支配收入增速呈下降趋势，2014年为21651元，位列河北省第8，远低于28844元的平均水平。2010-2014年，张家口市户籍人口增加34万人，同期常住人口仅增加7万人，经济发展及收入水平低迷使得张家口人口流出现象严峻。主办冬奥会及京津冀一体化对张家口产业的导入，叠加利好将提升地区经济活力，增加就业机会，扩大人均收入，进而增强城市人口吸纳能力，减少人口外流。
2.交通一体化进程加快，城际间人口流动趋优化
冬奥会开展将进一步促进京津冀三地 是北京与张家口之间、北京市内交通建设的加快。
北京市内交通压力缓解，鸟巢、水立方等 城区场馆周边交通改善。北京就京津冀协同发展的定位已提出疏解四大领域产业， 是控制 城区人口规模。城6区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右，即疏解近200万人口。这均将大大缓解北京 城区交通压力，对于位于 城区的鸟巢、水立方等场馆而言，周边交通的改善也将是一大利好。
在建的京张高速铁路为北京、张家口联合举办提供底气。目前北京与河北三个场馆群之间的交通设施建设已全面启动，连接3地的京张高速铁路有望过入实质性开工建设阶段，预计2019年前后建成通车，将大大缩短北京市区到延庆、张家口等地的时间成本。届时从北京市区1之内可以到达张家口崇礼太子城赛区，张家口也由此进入“首都 时生活圈”。
张家口与北京有京藏、京新2条高速公路衔接，有张石(已通车)、张涿(已通车)、张承(在建)、二秦(在建)、京蔚(前期准备工作)5条绕京高速公路。加之京张城际铁路，未来两市往来便利性大幅提升，通过城市间距的缩短，满足了两地居民跨城消费、经营往来等需求，极大促进京张两地人流、物流、信息流的交往与联系，使共享两地资源成为现实。两市之间巨大的房价差异和张家口经济提升结构升级影响，在北京的张家口人回乡置业意愿将大大增强，促进房地产市场发展。
图：京张城际铁路示意图
3.环保共建，同筑“冬奥蓝”，生态改善促进休闲旅游、养老地产发展
环保问题是保障冬奥会顺利进行、也是京津冀一体化的重要方面。助推蓝天成常态是秉承可持续发展理态推动本次冬奥会申办、筹办过程中与城市生态环境改善相结合的重要目标。北京已制定了相应的空气治理计划，京津冀一体化中也将环境共保作为一体化的率先突破点之一。北京市市长王安顺表示，根据《2013-2017年清洁空气行动计划》，北京全社会5年用于环保方面的 将近1300亿美元。2013年至今，北京已关闭了3个燃煤电厂，退出680家污染企业。2014年PM2.5浓度比2012年下降了10.2%；今年1-5月，同比又下降19%。
冬奥会的举办也将加快大气质量治理的速度，同时空气治理也能助力冬奥会的举办。在未来七年中，借助举办冬奥的东风，京津冀和周边地区将加快产业调整步伐，多措并举治理雾霾，将“冬奥蓝”变成一种常态。
借"冬"风张家口相关产业发展加快。筹办冬奥会将极大提升张家口相关基础设施建设和绿色产业发展。作为定位为生态保护和生态产业发展区的张家口市，其环保建设力度在冬奥会筹办时将进一步加大，在“控煤”的同时，环保 也将带动相关物流业、旅游业、养老地产等产业发展，带动城市的经济结构调整和产业升级。
未来几年，张家口将借助冬奥机遇，集中力量把冰雪产业打造成全市的支柱产业。一方面，以崇礼县为核心，在坝上地区打造北方冰雪创意基地；另一方面，为促进滑雪产业集聚、持续发展，规划建设了崇礼县冰雪文化产业园和仕腾奥运产业园，重点引进滑雪器具、运动装备生产及冰雪文化创意等项目。2014年，张家口市共接待国内外游客3318万人次，旅游收入237.6亿元，同比分别增长20.33%和28.46%。作为冬奥会举办重地的张家口市崇礼县滑雪产业持续升温，极大提升了当地旅游业发展。2014至2015年雪季，滑雪旅游人数达到了167万人次，旅游收入11.7亿元。而旅游业、冰雪产业的发展也将带动当地酒店、商务等商业地产和冰雪产业相关的旅游、养老、产业地产蓬勃发展。
4. 产业、交通变迁加速人口聚集与优化，北京、张家口房地产市场将继续趋热
冬奥会对张家口房地产市场的带动作用将更为明显。近年，张家口固定资产 稳步增长，保持10%左右的增速，但房地产 有所缩减，2014年房地产开发 额176亿元，同比下降5%。申奥成功后，张家口将为场馆、公共设施以及商业、办公、酒店等配套设施大力 建设，从而带动固定资产 继续增长，与此同时，因产业发展而带来的人口流入也将为当地房地产开发 扭减为增提供动力。
2012年后张家口房地产市场陷入低迷，商品房销售面积逐年下降。今年上半年受京张城际开工建设及申办冬奥会影响，商品房销售面积同比增长0.8%，其中住宅销售面积同比增长15.9%，扭转了3年以来下降趋势，商品房销售价格突破4500元，同比增长7.5%。冬奥会申办成功后，交通加速建设、旅游业的迅猛扩张、商业氛围的兴起都将为城市住宅与商业地产带来质的提升，因城市建设而聚集的流动人口与常住人口，更为当地新房和租房市场提供了发展保障。尤其对于举办地崇礼县而言，难得的历史机遇会为这里带来楼市的跨越发展，很多落后区域将实施旧房改造，部分楼盘已在以冬奥会名义包装销售，尤其雪场 的楼盘价格翻番增长，个别楼盘好户型住宅已均价已超过两万元，远超于全市全省销价水平。毋庸置疑，未来7年崇礼县房地产市场将迎来国际盛事带来的阶段性爆发增长。
对北京来说，城镇常住人口规模不断扩大，第三产业带动潜在购房需求旺盛。2000-2014年，北京常住外来人口累计增长3.2倍，住宅销售额累计增长5.1倍。人口规模的不断扩大为房地产市场发展带来旺盛需求。2014年北京常住人口规模达到2151.6万人，常住外来人口818.7万人，较2013年增加16万人，近四年住宅年均 额及销售额仍呈现增长趋势。2015年上半年常住人口达到2168.9万人，增长1.6%。冬奥会的举办将带动北京相关产业及服务业的再发展，同时也将进一步吸纳人口，但人口结构将继续优化， 是针对 服务业及创意文化产业及体育的人口加快聚集，必将对北京市 住宅产品带来更大的需求。
5. 冬奥会+京津冀共筑机遇，环京布局房企持续受益
冬奥会举办在带来大量 是社会 、基础建设加快、旅游产业蓬勃发展，基于此，房地产企业或将调整布局，部分环京落子企业和张家口发展企业将明显受益。
冬奥会 力促房企进入。此次冬奥会将总体投入39亿美元，由于北京赛场多数场馆延用2008年奥运会场馆，而张家口、延庆两地场馆则需新建或改建，其相关基建 成为其中重点。此前2008年奥运会中，北辰实业承建的媒体村等在奥运会后出售，成为北辰实业重要利润来源。而未来对张家口、延庆两地场馆及相关配套基础设施建设也可以成为承建企业出售或运营的重要项目。中体产业、北辰实业等企业或将借上次奥运会经验进入相关基建领域而得利。
环京布局企业发展向好。冬奥会的举办进一步推进京津冀一体化的发展，环京各县市先受影响。一方面北京产业疏解先向有一定基础的周边县市溢出，带动相关从业人口扩散，为环京各县市提升经济结构的同时带来大量的置业需求；另一方面，北京、张家口两地举办冬奥会，也带动两地和环京周边县市酒店、旅游业发展。布局河北的华夏幸福基业、隆基泰和等房地产将因此受益。
张家口落地企业受关注。奥运会的承办直接导致 建设需求扩张，机械建筑类企业将从奥运承办中直接获利。而区域内的房地产企业，也会从因奥运而 的土地中得益。此次冬奥会举办，将率先利好已落子张家口的企业。在张家口洋河新区已有一级土地开发的万方发展或将受益于其土地项目 。
总结：“冷”产业带来热增长，京张受益带动一体化前行
历史经验表明奥运会级别体育赛事将带来大量的基础设施建设 ，并带动第二、三产业发展进而拉动经济增长。2022冬奥会举办也将为北京、张家口带来巨大的 拉动。在此过程中，京冀两地交通、基建、环保一体共建，相关房企将率先得益。
同时冬奥会也将推动北京及环京县市 是张家口市的第三产业及相关产业地产发展，促使城市经济增长点向第三产业转移， 冰雪产业地产、旅游地产、酒店商业地产以及养老、度假、第二居所等，相关房企或将加大 力度，借冬奥会东风，提速京北发展。而京津冀三地经济也将受此带动，推进区域一体化加速前行。
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