[摘要] 首先是工期的延迟。“其实在业内这已是常规，能够按时完成工期的大概只有万达这类‘军事化’管理的项目，因为万达有数百个时间节点，每个节点必须完成指标，不能完成者出局。
位于上海北外滩的白玉兰广场，原本准备今年开业，但因多种原因目前已延迟到明年才能开业。无独有偶，上海虹桥商务区由瑞安集团开发的购物 项目虹桥天地更是几度延迟，《 财经日报》记者从多位知情人士处了解到，其之前预期的开业时间是2015年上半年，后来延后到今年9月，再后来延后到今年年底。
类似的案例还有很多。
记者近期深度调研获悉，近年来，由于诸多资本涌入商业地产市场，导致每年购物 过度开发，继而让购物 集体遭遇工程延期、招商困难，部分地区的零售项目空置率甚至高达40%，使很多项目无法如期开业，但不少开发商们似乎并没有意识到这些，这让购物 营运者陷入尴尬。
为拉升周边房产？
“几乎每年都有数百家新的购物 增量投入市场，但是市场根本不需要这么多量，这会导致购物 的总量供大于求。”长年负责购物 开业、招商的协信商业地产集团上海区域商业总经理徐蓉坦言。
世邦魏理仕指出，2013年，全球在建购物 面积达3900万平方米，在建面积多的前10个城市中有8个位于中国。2015年下半年，上海将持续迎来新项目入市，预计新增供应将达到71.4万平方米，其中约有87%位于非核心商圈。
世邦魏理仕发布《购物 建设：全球活跃城市》中的统计数据显示，在2014年至2016年间，上海和成都在建购物 面积分别达330万平方米和320万平方米，分别位列全球城市 和第二。在部分二三线城市中，大量的新增供应已经开始对零售市场表现带来压力。
记者从多家机构数据看到，2016年上海购物 供应还将增大，2017年的供应还将比今年更大。
缘何有这么多新项目入市？
“首先当然是住宅市场的调控与走低，开发商都看到多年后很多城市的住宅会过剩，因此一定要加紧转型商业地产。其次，一些零售商由于生意难做，也开始转向商业地产，比如步步高、银泰等。当然根本的原因是对很多开发商而言，开发购物 是一个‘羊毛出在猪身上’的过程，你只要建一个购物 ，就会使得周边的写字楼、住宅 ，只要将写字楼和住宅租售出去，开发商就已经赚钱，剩下的购物 就变成了‘牺牲品’，开发商不关心购物 的死活，他们只关心其他物业租售的盈利。要知道，零售业是 繁琐和复杂的，你不好好经营，仅是当作一个拉升周边房产的工具，必然做不好商业。”RET睿意德商业服务部董事杜斌指出。
招商难题
随着零售物业市场体量和版图的快速扩张，诸多“后遗症”出现。
首先是工期的延迟。“其实在业内这已是常规，能够按时完成工期的大概只有万达这类‘军事化’管理的项目，因为万达有数百个时间节点，每个节点必须完成指标，不能完成者出局，万达甚至在部分管理岗位准备诸多备用者，一旦有人出局，立即有人顶上，这让万达广场基本都可如期开业。但其他业者并不具备此种能力，一旦项目过多则工期就难以如期完成。”旭美商业 管理有限公司CEO潘韬告诉记者。
让人头痛的当数招商。
有多年招商经验的徐蓉透露，以往一个购物 的主力店应该是LV、GUCCI这类“重奢”大牌，但如今随着公务消费受限、海外代购升温等，很多 品消费都不会落地在国内，这让大牌在前一阵也开始“破天荒”地打折，于是“重奢”大牌鲜少有扩张计划，而且这类大牌通常在一个城市也只能开3~4家店，一旦饱和也不会再扩张，于是招主力店难度加大。
“大家退一步，就开始招‘轻奢’品牌，比如Coach、MK等，但这些品牌都需要装修补贴，按每平方米3万至5万不等计算，一家轻奢店的补贴可高达数千万元，这些成本都要购物 承担，这让业主不堪重负。”杜斌坦言。
“目前整个商业地产的市场供应 大，但是零售行业受到电商冲击在不断下行，因此很多购物 招商的时候都面临尴尬。小的品牌想进来，但是我们不愿意给它们铺位，大品牌对于租金的要求 苛刻，还需要我们补贴装修。比如目前A&F、MK、KateSpade这几个轻奢品牌就 火爆，招商难度 大。”一位从事招商工作的业内人士告诉记者。
再退一步，则以招快时尚为主力店。
“问题又来了，快时尚虽然可以吸引人流，但这类门店需要的面积很大，且有些品牌比如：拉夏贝尔、热风等现在都必须要一楼的好位置，否则就不进入，因为它们自己认为可以带来客流是本钱，于是提诸多要求。更令人头痛的是，这些以往普通的服饰品牌都要求装修补贴，单店补贴金额从数百万元到上千万元不等。因为被电商冲击后，服饰品牌利润下滑，一家亏损门店要靠好几家盈利门店养活，于是服饰品牌就要依靠购物 业主补贴装修费用来获利。这加剧了购物 的成本压力和招商难度。”杜斌告诉记者。
空置 、开业难
在招商有巨大难度后，不少购物 的空置率上升。这一点在某些供应集中且消费人口尚待培养的新兴商圈将尤为明显。同时项目间的竞争升级将进一步强化市场的租户主导特征，租金的上涨空间料将持续受限。
高空置率使得大量购物 遭遇开业难。
“一般我们要求开业的时候85%~90%的商铺都可以开业，但是很多商场迫于开业时间都通过试营业等方式先行开业，其实很多商铺都没有完全招满，不算完整的开业。”上述从事招商工作的人士透露。
“有些商家为完成开业指标，则旨在招满，并非注重定位，这让这些即便已经开业的商场也面临尴尬。比如开业不久的新 大丸，其在日方支持下招到一些国际 品牌，但同时其店内也充斥着很多名不见经传的品牌，这种混乱的定位本身就有问题，加之其位于南京路步行街，这类游客诸多的地带整体消费力不高，可新 大丸定位 ，其店内的旋转式手扶电梯据说在全球只有100部不到，其店内购买了十几部，如此 的定位与大众化消费的游客群体根本不匹配。所以，盲目开发的项目存在亏损风险。”长期研究商业地产的郭先生分析道。
上述种种原因也导致购物 利润下滑。
高纬环球数据显示，上海购物 的毛率已经从2008年的9%降低到2015年的4.91%。
“以往一个10万平方米的购物 可能7~10年可以回本，如今估计起码要10年以上才能回本。”杜斌指出。
“未来商业地产开发和管理必然需要分开，开发商全部自持项目的话，根本没有资金来进行开发，但是中国目前的管理方和资产方还没有明确的模式，万科、万达都在进行尝试，但目前这个模式还不成熟，这个问题也制约着商业地产的发展。”上述从事招商工作的人士坦言。
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